一纸倡议,引发巨大争议。
上月30日,广州市房地产租赁协会与广东省公寓管理协会分别发文,倡议房东全免2月租金,并对3月和4月租金减半,以应对疫情给租赁行业带来的巨大冲击。
轩然大波,由此而起。
很多租客,拿着这份倡议或明示,或暗示发给房东,要求减租。
而不少个人房东,本身背负房贷,在生活和工作上都有开支,无法满足租客的需求。
矛盾由此产生,而在一来二往中,对社会契约也产生了冲击。
发出倡议的两家协会,被卷入了风暴眼。
| 风暴眼(来源:图库中国,房产君已获版权)
那么,免租倡议究竟是如何诞生的,协会的本意又是什么?今天,房产君采访了市房地产租赁协会会长、省公寓管理协会会长刘昕。
“这份倡议,是代表公寓运营机构,发给大业主的,并非倡议普通房东给租客免租”。
刘昕开门见山。
| 不是每个房东,都这么霸气
这里有几个名词,房产君给大家解释一下。
公寓运营机构,是指YOU+国际青年社区、万科泊寓、魔方公寓、世联红璞等长租公寓,以及寓米集团、一呆公寓等短租公寓,还包括以宛若故里为代表的民宿等。
如果用世俗的说法,他们是机构二房东,通过空间改造、设计和服务获取回报。
| 空间改造,是公寓机构的获利方式
而大业主是什么呢?
在广东,泛指国企,民企,村集体,以及城中村里独栋建筑的业主,他们存量物业众多,不想自己打理,便交给公寓机构运营。
刘昕用了一个比喻来形容二者关系:地主和长工。
长工从地主家租得土地,耕种上缴,余下便是自己的,在好光景的时候,能获取不错回报,但如果遇上意外,就有生存危险了。
很可惜,春节期间的疫情,就对行业带来了巨大冲击。
| 奋战疫情(来源:图库中国,房产君已获版权)
刘昕透露,公寓绝不是暴利行业,拿房成本,改造成本,人力成本等叠加,需要85%以上的出租率才能打平。
在2015年—2016年,这个水平是不难的,但随着进入者增多,特别是大资本的入局,市场供应大幅增加,入住率跌至80%以下并不鲜见。
再加上拿房成本推高,以及为了追求规模,高收低出,长收短付等冒进手段频出,很多机构非常脆弱。
高收低出:5000元/月从大业主租来,然后再4000元/月租出去,以追求规模和出租率,为上市讲好故事,但会产生巨额亏损。
长收短付:通过金融产品,一次性从金融机构收取了一年的租金,由于给大业主的租金是按月付,因而运营方会有一笔现金用来扩张规,但需背负高额利息。
两种做法都非常冒进,但如果要冲击资本市场,从红海中杀出,又不得以而为之。
冒进的代价是输得体无完肤,2019年,全国出现了超40起公寓爆雷。
而2020年的疫情,让原本的开春旺季推迟,公寓空置率进一步提升,广东的机构虽比较沉稳,但亦面临生死劫。
毕竟,公寓是资金周转非常密集的行业,收不到租金,现金流崩溃,拿什么还给银行和大业主?
“据我所知,至少有三家机构出现了危险苗头,有的运营者已经要抵押房子”,刘昕说到,也正是这种背景下,协会发文倡议大业主能减免租金,共度难关。
| 城中村,是广州长租公寓的主要房源地
而公寓机构与大业主商谈租金减免,是有可能的。
一方面,二者已经合作了3—5年,有信任基础;另一方面,很多大业主靠租金生活,他们也不希望行业发生恶性事件。
而如果大业主真减免了租金,协会也倡议公寓机构根据情况,为受疫情影响较大的租客,减免租金,给予优惠。
说到这里,很多朋友又会产生质疑,如果大业主给机构减免了租金,而机构又不给租客减免,会不会赚取暴利?
或许,这是需要行业协会进一步思考的问题,而在武汉,蛋壳公寓也因此而备受质疑。
| 租房,是一个城市的刚性需求
房产君有话说:
最近几天,房东减租是热门话题,租客希望遇上“中国好房东”,而房东则不希望被道德绑架。
市租赁协会、省公寓协会的倡议,被视为慷他人之慨,激化双方矛盾,这是之前不曾想到的结果。
但我们从另一个角度来看,协会所代表的是会员利益,其所发出的倡议,是站在机构和企业的视角,这也是协会身份所决定的。
而租客拿着这份协议,去暗示和要求普通房东,不合适,也不具有法律效力。
回到根本,让我们尊重契约精神,房东减免房租是人情,不减也是无可厚非。
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