比如，二娃的一位朋友@财哥，最近就深有体会。
财哥，是一位资深媒体人，在南方日报大楼上班，因为考虑到上班近，所以，一直租房在五羊新城。
由于他小孩去年出生，所以，原本没打算买房的他，也开始筹划了起来。
从番禺到天河，再到越秀，看房接近1年，最后他还是决定把房子买在五羊新城。哪怕老破小也行，毕竟这里地段好，生活方便，距离公司也很近。
| 南方日报就在旁边
前些时间，他告诉我，他看上了一套五羊新城E区的房子，59㎡，总价300多万，考虑到楼龄太长，公积金又只能贷款10多年，所以他有点犹豫，想再等等，看能不能砍砍价。
不过，他怎么也没预料到，这一等，不仅没等来房价下跌，反而等来了房价暴涨！而促使涨价的源头，竟然是一则城市更新的规划公示。
| 五羊新城片区现行控股示意图
根据规划，为了推动越秀区实现“老城市新活力”、高质量发展，改善居住条件，激活片区发展，提升城市形象，五羊新城片区将成为越秀区重点更新改造片区。
公示内容显示，对五羊新城片区控规进行调整，是为了解决片区内现状优质企业外迁、建筑与配套设施陈旧、公共空间不足等问题，统筹规划，改善居住条件，提升人居环境品质。
项目规划调整范围东至广州大道，西至杨箕涌，北至中山一路，南至珠江北岸，面积121.8公顷。
| 五羊新城片区现状航拍示意图
按道理来说，这则城市更新的公告并没有明确说明，五羊新城改造，究竟是要整片拆除重建，还是进行微改造，只说了要“改善居住条件，提升人居环境品质，激活片区发展，提升城市形象。”
但这个公示出来后，经过媒体的先后报道，再加上中介人员的“洗礼”后，一下子就被解读成了“大拆大建”。一时间，中介和房东都嗨了，像是被人点了“笑穴”一样，开心得不要不要滴。
根据财哥透露，目前整个板块的二手房都在抬价，一套挂了半年没有卖出南向小两房，均价从4万多涨到了5万，并且以315万的总价，成功买了出去。
为此，中介多番劝告他：“要买的话，要抓紧了，否则晚了就没有了”！
| 二娃与财哥聊天截图
为了进一步核实消息，房产君通过贝壳和链家APP等多个渠道查询了一翻。结果发现，五羊新城老破小房源，集体从原来的4万多，飙升价到了5万多，楼龄新一点的，更是挂到了6万/㎡。
| 截图来源于：链家APP
从上图可以发现，整个五羊新城的二手房源几乎都在5-6万/㎡，其中，东兴小区挂牌价已高达57063元/㎡。
然后，二娃去查看了一下这个小区4月之前的成交记录，结果发现，2020年一共成交了三套，这三套的均价分别为4.4万/㎡，3.6万/㎡，4.5万/㎡。
不得不说，这涨幅着实惊人！
| 截图来源于：链家APP
同样，位于五羊新城的广信美景大厦，在链家网上，整体均价显示为4.29万/㎡，但最新房东挂牌单价，却已经高达5万/㎡。
| 截图来源于：链家APP
另外，根据链家网显示，五羊新城的丽景台，自2017年7月30日成交了一套房源后（成交均价5.4万/㎡）中间，便一直没有成交记录，直到2020年4月，这个楼盘再次成交一套，均价便涨到了5.6万/㎡。而其他4月挂牌的房东，挂牌价也已调至5.7万/㎡。
看到目前这个价格，二娃傻眼了，翻了翻我2018年踩盘时，拍摄的中介门店房源价格图，一对比，嚯，简直惊掉了下巴！
| 拍摄于2018年10月
这么一对比，可以发现，五羊新城整体二手房价格都上涨了几千元一平米。
此外，5月7日晚上，一位中介朋友也找到二娃，并问我：五羊新城板块要升级改造，逆势而上，价格疯涨，你怎么看？
她说，原本她有个客户想买的，但现在规划出来后，那套房子一下子涨了几十万，这个客户如今根本买不起了。
| 二娃与中介聊天截图
那么，5-6万/㎡的五羊邨老破小，如今还值得买吗？
不知道大家怎么看，二娃是这么理解的：
第一、 如果五羊邨属于大面积拆迁，大面积重建的话，那5-6万/㎡肯定是值得购买的，毕竟五羊新城地段太好了，与珠江新城仅一路之隔，并且拥有超好的教育资源及生活配套。
| 五羊新城通往珠江新城的天桥
但如果不是大面积拆迁，只是部分楼栋拆迁，其余都进行微改造的话，那5-6万/㎡，我觉得就没那么大的价值了。毕竟，这里楼龄太长，户型太旧，各种配套设施已经满足不了居民的生活需求。
而这个价格，可在万博CBD、黄埔科学城、广钢新城、金融城、天河公园、牛奶厂板块都可以买到很不错的房子，干嘛非要盯着老城区呢？
当然，如果买家是越秀土著，对五羊新城有着浓厚的感情，那么用5-6万/㎡买一套房子，也是可以理解的。
| 五羊新城周边环境
第二、既然说到城市更新，我们不妨再来猜猜五羊新城属于“大拆大建”还是更倾向于“微改造”呢？
说实话，我个人更倾向于后者的“微改造”，原因很简单：
一个城市的人力和财力是有限的，目前来看，广州城市发展的轨迹是往东和往南的，往东重点发展的是琶洲、金融城、鱼珠一带，往南则是重点打造南沙自贸区，广州哪有这么财力来把五羊新城全部拆除，重建啊？这种地段，光是拆迁赔偿就是一笔巨款，而且中间会出现什么问题，谁都不好说，你看冼村不就是最好的例子吗？
所以，在我看来，微改造的可能性更大一些，主要是想让五羊新城看起来更新，更美一些，与珠江新城站在一起，不至于对比反差太大。
| 五羊新城对面就是高楼耸立的珠江新城
所以，二娃建议大家，不要盲目去抢房，小心花了高价钱，买完老破小后却不拆迁，最后，肠子都悔青了。
在文章的最后，我还想问大家一句：5-6万/㎡，买五羊新城楼龄20-30年的老破小，你们觉得值吗？欢迎发表你们的看法！
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