白云的城市界面，很多地方仍是城乡结合部。但是，无论是土拍还是房价，白云区一直不低。
刚过去的5月，白云挂出的江夏地块，起拍楼面价达到32705元/平，同时，白云新城有项目，卖出13.8万/㎡的成交单价。
据安居客数据，近一年来，白云区均价，也几乎横盘5字头。
|来源：安居客
此时如果有一个地铁盘，售价低至9000元/平，总价低至26万，还是现楼发售，你会不感兴趣吗？
近日，热情的中介朋友，又给房产君安利一个白云笋盘了，不仅给出诱人价格，连交通、区域规划、小区环境都是极力夸赞，还说，再不买的话这几天又要涨价了！
如此“笋盘”，房产君自然要去会一会。
超40万方城市综合体
公寓现楼发售
|项目附近公交站红星桥站
当房产君在楼盘附近的红星桥公交站下车时，确认过眼神，是准备大力改造的白云湖片区没错了。
|项目周边情况
马路两边，低矮的民建房密密麻麻地挨着，一楼的街边商铺，看得出这里朴实的繁华。正在修建的白云湖大道上，车一开过，便能扬起一片片土灰，再走远一些，陆续看到的，便是一些工厂。
但在低矮的建筑群中，倒是有几栋红棕色建筑，显得格外抢眼。这就是房产君要去探访的盛禾·水悦城了。
其实，这个楼盘并不“新”了。盛禾·水悦城首次开盘，是在2017年，去年10月开始交楼，现在全部是现楼。
看一下项目出现的背景，当时，项目周边工业产业发展较为落后，急需升级区域城市功能，零售商业也是以中低端商业为主，业态分布分散，酒店及其它居住型物业市场却需求旺盛，但当时的物业档次不高，市场需求升级。
|项目沙盘图
所以，盛禾·水悦城定位很高，分三期开发，集创业办公、众创空间、商业、星级酒店、总部办公、旅游、青年公寓等多功能业态为一体，要打造成为白云湖片区首个超40万方的商业综合体项目，填补该区域大型商业市场空白，顺便，吸引更多的人流过来。
开盘至今3年了，盛禾·水悦城打造公寓的一期已经开发完成，这里还有1.5万方商业街，部分已经开业。打造写字楼、酒店、商业中心的二期也准备动工，但三期动工则是未知数。
片区规划前景诱人
周边将大拆大建
来到营销中心，看盘的人并不多。现场销售为房产君介绍区域概况，一圈下来，有两方面信息需要提一下：
|项目区位图
第一、规划前景很“香”，片区将大力拆建进行改造。
项目所处的白云湖数字科技城，早在2017年，便与华为签订云计算产业战略合作协议。云湖电竞及广州电竞博物馆已进驻白云湖东片区，中关村广州科技园已落户白云湖西片区。
这是一个大型科技园区的区域大背景，将来能吸引大量的高端人才。
既然要打造高端的数字科技城，免不了改造升级，区域内7大城中村将更新改造，这一带原有的以物流为主产业的各种旧式园区仓库也将搬迁，同时，这里也在紧锣密鼓地推进土地收储整备工作。
|项目周边老旧建筑
销售也透露，项目周边的很多旧厂房和违建，准备拆迁。
可以预测，这里城市面貌将会焕然一新，只是，还需要时间。
第二、规划前景很美好，但很多项目不是规划中就是在建。
销售在介绍中，特别安利了交通。距离项目直线距离约300米，便是地铁8号线北延段的亭岗站，预计年底开通。直线距离1.5公里左右，还有地铁13号线二期的朝阳站，同样在建中，预计2022年开通。
|地铁站就在项目附近
项目周边的白云三线东西向贯穿白云区，将连接佛山一环和白云大道两条交通要道。但是，目前白云三线的建设有些滞后。
在项目北面，黄金围产业园，还规划建1条远期新型有轨电车线路——白云湖有轨电车线，将环绕整个白云湖。
与项目直线距离约1.1公里的3000亩白云湖，倒是项目的一大生态景观亮点。
最低9千/平
21平做复式1房1厅
看到项目周边的“宏伟大图”之后，想必你会纳闷，为什么价格还能卖这么便宜。
|项目营销中心
可能有人已经猜到了，盛禾·水悦城也是卖使用权，目前剩38年期限。
据销售介绍，项目目前在售T1-T3栋单层公寓和复式loft，已剩下200多套，层高仅4.83米，所有户型都带外阳台，精装修交付，4梯31户，只有边角位户型可以明火。
|T2栋平面图
单层公寓售价约9000-11000元/平，仅剩下建面22-28平单间。最便宜的是2楼的28平户型，总价仅26万元左右。
复式loft售价约16000-18000元/平，在售户型较多，有建面21、28、36、48、50、62平2-3房。而部分特价房单位，如28平2房，均价仅1.4万/平。
（左右滑动进行翻看）
|复式建面28平1房1厅样板间
其中比较值得关注的是，建面21平可做复式1房1厅，但均价不低，需1.6万/平，货量不多，位于T1栋，27-31层每层仅2套，销售透露，这种户型比较好租，但后期转手可能有点难。
|建面21平复式户型图
无酒店返租
可3年内免息还尾款
销售也在现场为房产君计价，推荐了一个北向的复式28平2房户型。
原认租总价为56万左右，目前有3万抵6万，且总价额外再减3万的优惠，若3天内签约可享99折，当天交3万订金可享98折，再加现场99折的优惠活动折扣，最终，折后总价仅48万左右。
|28平复式2房一层
销售表示，付5成首付之后的尾款，可以选择按揭还款，也可以免息3年内分期还款，认租之日起，每个季度为还款周期，第一年每期需支付10%剩余认租款，剩余2年内，每期需支付7.5%剩余认租款。
也就是说，尾款若为24万，那第一年每个季度需还24000元，剩余2年每个季度需还18000元。
与大多数使用权公寓不同的是，盛禾·水悦城并没有做酒店返租，业主可以委托中介或者项目物业帮忙出租。
|已经有不少业主入住
问及原因，销售透露，项目去年有做酒店返租，返租租金约2200-2300元/月，但由于酒店收取的装修费偏高，大概3-4万，引起多数业主不满，遂取消酒店返租服务。
若没有酒店返租服务，那就要注意了，能否顺利出租或者收到理想租金，这些都是不确定。
而对于租金，销售表示，单层公寓的租金则是1500-1700元/月，复式loft则可租到2000-2300元/月。
房产君看了一下，周边民建房较多，而且周边工业产业，目前主要以皮具、鞋业、服装等小型加工企业为主，这样的租金，又是否能吸引到足够的租户呢？
据链家数据，周边的二手楼盘顺丰翠园，目前出租仅有3套，整租租金为2800-4500元/月不等。
来源：链家
在58同城上面，房产君则发现，已交楼的单位，租金为800-4500元/月。
来源：58同城
再看周边房价情况，可以发现，与项目价差明显。
由于这里是一个新区，新房项目较少，目前来看，一手有品实云湖花城（预计会有很多3字头）、万科未来森林（均价 56000元/m²）、建发&九龙仓·央玺（均价 48500元/m²）等项目。而二手楼盘顺丰翠园，均价也需超3万元/㎡。
但是，购买使用权公寓，也是需要谨慎。
白云湖数字科技城，正在大拆大建，那么，未来几十年里，这种与村合作的项目，会不会有拆迁风险？不好说。
|项目周边待改造的低矮建筑
由于没有个人产权，38年使用权到期后，又将如何处理？现场销售也没法给出确定的答复。
而且，《合同法》规定房屋租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效，38年的租赁合同，又是否足够可靠？
购买使用权公寓之前，这些问题，都需要去权衡和了解。
直到房产君踩完盘出来，销售还是强调了一句话，公寓投资嘛，要看远期规划。画外之音就是，要看这里的远期发展潜力。
那么，对于这样的使用权公寓，你会买吗？各位网友，也欢迎留言评论哦。
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