51462元/平！厮杀3小时！溢价29%！爆发的海珠，还有机会吗？

既在意料之中，又在意料之外。

今天上午10点，海珠新港东路AH041405（琶洲东区）经过3个小时，107轮鼠标大战，以46.9亿成功出让，折合楼面价高达51462元/平。

| 难得的一线江景靓地

这宗地块备受市场关注：

其一：5.1万/平的楼面地价，仅次于越秀南路宅地（楼面地价6.4万/平），海珠石岗路地块5.5万/平，为广州楼面地价TOP3，寸土寸金。

这是海珠时隔三年之后，再次拍出“5字头”的地价，溢价29%。

其二：地块一亮相，起拍总价超36亿，对应地价高达39830元/平，是海珠起拍楼面价最贵的地块，一出生就自带光环。

其三：多家实力房企报名参拍，现场经历3个小时的拉锯战，足以说明片区价值。

| 琶洲东区地块信息

其实，这宗地要求并不低，竞拍条件相当苛刻，包括“两竞一限”，限成交地价、竞成交地价、竞人才公寓，同时江景建筑要达到院士级别设计。

即便如此，依然挡不住市场的疯狂。

按照业内预计，琶洲东区这宗地要想盈利，以后至少要卖到10万+，甚至更高。

| 地块信息

1

 广州一线江景地块，价值爆表

对于这个地价，一点都不让人感到意外。

毕竟，珠江延绵，玉带环腰，见证广州荣光，亦见证这座城市的高度。

从沙面万国建筑、二沙岛、到滨江东；从珠江新城，到琶洲CBD，千年商都羊城最富庶的沃土、最顶尖的居住区、最高海拔的写字楼…无一不是临江而立。

|珠江，玉带环腰

而回顾海珠四年来出让的宅地，不难发现，楼面价3字头已经是“标配”。

一线望江的地块，更是稀贵，个别地块早年就攀上5万+的枝头。

随着珠江后航道的崛起，海珠已经成为广州江景地块供地核心区。

| 海珠标杆地块价值

回过头来看，琶洲东区地块，临水而居，无论是城市景观面还是配套，基本上没有什么硬伤，很适合做高端产品。

所以，今天这个结果，亦在意料之中。

2

 稀缺，造就疯狂

当然，琶洲东地块固然稀缺，但却是北向望江，并不完美。

要想有推窗见水的极致体验，南向才是价值所在。

目前，城央珠江沿岸豪宅起步价7万/平，而南向望江的汇悦台网签价冲高到19万/平，身娇肉贵。 （数据来源：贝壳）

放眼未来，老城南向江景豪宅亦是可遇而不可求。

| 一线珠江风光，寸土寸金

最近三年，海珠、荔湾、越秀、天河等老城中心，仅有1块南向一线望江宅地出让。

就算放眼2020年土地供应计划，南向滨江宅地更是一块都没有！

这对于疆域面积达7434平方公里的城市而言，宛如沙漠里的一滴水。

区域	地块	楼面地价	时间
海珠	广纸金融街地块	2.16万/平	2015/9
荔湾	华大物流地块	3.5万/平	2016/8
海珠	石岗路地块	5.5万/平	2017/3
天河	金融城地块	3.7万/平+55%自持	2019/2
荔湾	冷冻厂地块	4.3万/平	2019/9
海珠	大干围地块	3.5万/平	2019/10
荔湾	广船地块	3.7万/平	2020/1

|  近五年，广州临江地块一览

凤毛麟角，物以稀为贵。这也让当下的南向望江的项目，定价上有更多的底气。

比如，一线南向望江的时代海珠项目，备案价高达15万/平。

而天河金融城待售项目，吹风价亦是去到了10万+。

稀缺、极致。当握住无可复制的资源时，物业价值，将突破想象。

3

 海珠开启广州江景豪宅新时代

海珠江景价值，为什么能够爆发如此大的能量？仔细探究，原因有二:

如今，随着粤港澳11座城市，组成超级经济体参与国际竞争，整个片区的价值将得到进一步提升。

产业的爆发将为海珠带来越来越多NEW MONEY，而稀缺资源作为财富的承载者，引爆市场便成了应有之义。

实际上，土地稀缺，相对的效应，已经反映在楼市。

中指数据显示，今年1-9月，中心四区共成交7546套新房，而上市只有3906套，供求比0.5，意味着1套房，就有2个人抢。

区域	成交套	上市套数
海珠	945	131
天河	1997	1412
越秀	770	645
荔湾	3834	1718

| 数据来源：中指院

当中又以海珠的数据，最为触目惊心。今年前9个月，该区共成交945套住宅，而供应只有131套。供求比0.1！

这是什么概念？1套房，10个人抢。

整个海珠，尤其是江景二手，这一个月以来，价格已经飞涨到8万+。就算是老破小，单价也去到了5万。

那么，下一个机会又在哪里？

海珠创新湾。其作为海珠”一区、一湾、一谷“三大功能区之一，东接琶洲。

如此地缘优势，让海珠创新湾与琶洲数据经济区能够形成良好的产业互动，错位发展，齐头并进。

海珠创新湾在引领人工智能、总部经济、电子商务等产业发展的同时，更聚焦于人居。

现在琶洲10万+，这也让市场对于海珠创新湾有了更多的想象。

事实上，在不到4天的时间里，这两个地方接连拍出两块高价地，便是最好的注脚。

广州CBD斗转星移，不谢幕的唯有珠江水。

| 海珠创新湾与琶洲

4

 江景价值重塑，下一个机会在哪里

如此背景之下，有经济实力的财富新贵，又当如何买房呢？

首先，把握时机，准确出手才是应有之义。

其次，则是选择优质、有价值潜力的王牌项目，比如珠江后航道海珠创新湾之上，即将入市的一线南向望江豪宅-中海观澜府。

丨中海观澜府效果图

项目不仅南向一线望江，而且坐拥500米宽的浩瀚江面，犹如展开的绸带。

更加让人称道的是，在丫髻沙岛和洛溪岛的点缀下，映入眼帘的是四江交汇的震撼场景。

即使是对豪宅地段极为挑剔的高净值人群，面对这一抹江色，也难以抵挡住诱惑。

|海珠创新湾航拍夜景  摄影：广州房产 细鹏

就在上周五（10月23日），经过47轮激烈竞价，中海以443409万元的总价，将南洲名苑三期用地收入囊中，折合楼面价约38609元/平。

这宗地块，与中海观澜府距离不到一公里。

要知道，南洲路项目并没有望江，楼面价就拍到了3.8万/平。

按照业内人士预测，未来南洲路项目价格或将去到7万+。

这也意味着，有一线江景加持的中海观澜府还没开盘入市，就处于价值爆发的前夜。

| 中海南洲路地块示意图

A

前后航道之争，创新湾vs珠江新城

珠江所指，价值所向。

过去二十年，在珠江前航道的引领之下，从白鹅潭到南海神庙，诞生了珠江新城、金融城、广州第二CBD等商务区，二沙岛、滨江东等豪宅板块也在此崛起。

| 珠江前航道见证了广州20年辉煌

不过，与房价10万+、核心江景开发殆尽的前航道不同，如今珠江后航道，正式登上历史的舞台。

如果稍加留意，你会发现今年以来，这里拥有太多大事件、大节点：

· 1月19日，中信泰富+广船联合体付出82亿，斩获广船一期地块，未来这里将打造央企总部集聚区、国家级科创产业园；

· 6月，广州国际医药港迎来开门红，这里将打造千亿级大健康产业平台；

· 7月白鹅潭商务区规划公布，涉及广钢、广船、广州医药港，定位广州西岸中心商务区，对标世界级中央商务区；

· 10月，投资约177亿，海珠石溪旧改方案获批；

....

种种迹象表明，政府正带着决心，在后航道大施拳脚，价值跃升，势在必行。

未来，广船、广纸、太古仓这一湾十公里珠水将共同主宰羊城下一个滨江十年。

这里有广州最原汁原味的文脉之地，底蕴与风情更是其他区域所不能比拟的。

| 珠江前后航道之争

而珠江后航道之所以能够媲美前航道，最核心在于海珠创新湾这一重磅规划。

在官方的定位里，海珠创新湾，将导入文化创意、都市旅游、人工智能、海洋科技、总部创新办公等产业，引领一轮城市变革。

有产业，有总部经济，有城市客厅，像不像珠江新城？

| 海珠创新湾

历史证明，城市中心的临江之地，都不会平庸。

让我们把时间拨回15年前的珠江新城，那时候CBD规划才刚刚落地两年，西塔的地基都还没开挖。

但是，中海成为了最早进驻珠江新城的开发商，打造了中海观园国际、中海花城湾、中海璟晖华庭三个明星项目。

2005年底，中海观园国际实现一个小时即全部售罄；中海璟晖华庭臻邸组团开盘不到一个月成交超7亿，成为堪称楼市年度奇迹。

而今年单价冲破12万的中海花城湾，更是成为珠江新城涨势最凶猛的项目之一，经得住历史与时间的考验。

| 中海海珠创新湾双子星

所以，你便能理解中海为何在海珠创新湾布局双子星。

在这家央企眼里，珠江新城的剧本会在这里重新上演。

中海确实有这个能力。除了珠江新城三子，2010年中海云麓公馆，直接宣告白云山豪宅时代的到来；

2015年，在当时有人不看好的广钢，中海花湾壹号率先亮相，饮头啖汤...

不难发现，中海的每一个落子，都踩准了城市发展的鼓点，引领城市价值跃升。

毕竟，它懂广州，懂羊城，更懂老广。

B

石溪旧改航母，腾笼换鸟

如果说创新湾是广州的皇冠，那么中海观澜府所在，无疑就是皇冠上的明珠。

中海凭借毒辣的眼光，一举杀入难得有土地供应的海珠。

中海观澜府一公里之内有2号线地铁南洲路站、广佛线地铁石溪站，与建设中的10号线地铁大干围站，更是只有300米的距离。

未来地铁通车之后，无缝接驳越秀、天河、荔湾等繁华商圈，路网四通八达；

| 项目区位图

商业方面，项目一路之隔便是广州首个大型滨江商业体——广百海港城。

这个大型滨江综合体由越秀集团联手广州商贸集团（原广百集团）共同打造，未来还将引入雅诗阁高端公寓。

其体量约60万平，有商业MALL、特色商业街以及写字楼，预计2023年开业。

到时候，周末吃喝玩乐，在家门口就能满足。

而高端配套的加持，也有利于物业价值的提升。

丨中海观澜府效果图

当然，这些都不是项目的全部。

中海观澜府，临近石溪片区旧改。整个项目改造资金达到177亿，总用地面积189公顷，真正的旧改航母。

旧村改造不仅仅意味着产业的升阶，城市公共配套的增加，更是一场轰轰烈烈的城市造富运动。

一方面是交通的大幅升级。通过地铁2号线、3号线、10号线（在建）、11号线（在建）纵，以及城市快捷路二期、环岛路，快速与全城建立联系，几乎每800米都有轨道站点，真正的密如织网。

| 海珠石溪旧改规划示意图

另一方面，工人文化宫、滨江公园、智慧运动中心、学校等公共配套纷至沓来，并规划268米的地标塔楼，打造新的天际线。

丨石溪片区改造后效果图

这让人想起珠江新城猎德。

当年的猎德，曾经天河最穷村，借助珠江新城的东风，仅用三年时间就摇身变成了城市财富中心。

有天汇igc、康莱德酒店、超甲级写字楼天盈广场，当中CBD行宫天銮收官之时，套均总价超过8000万。

未来看得见，摸得着不是吗？

| 猎德

C

TOP级产品，珠江南向头排风光

在地段、资源都无可匹敌的时候，这家擅长制造给市场制造惊喜的央企，又是如何打造地标级产品？

中海观澜府不惜重金，力邀HWCD、宝贤华瀚、矩阵纵横、奥雅、于舍和达观6大国际设计事务所打造。他们曾打造上海汤臣一品、梵悦·万国府等标杆项目。

首先，项目果断放弃传统的涂料立面，大胆采用大面积玻璃窗墙和金属装饰面，让整个外立面晶莹剔透、轻盈挺拔，与珠江美景融为一体，可谓是无声之处看风云。

而这样的设计只出现在汇悦台、龙湖天奕这样的城央顶豪之上。

丨中海观澜府效果图

如果说高颜值与极致视野，是中海观澜府的外界空间联系，那么其空间与功能的卓尔不凡，则是内在之美。

据了解，中海观澜府将全新推出建面约90-160㎡阅江宅邸，以及建面约145-190㎡瞰江领域。

“真正的豪宅，50%的价值在于窗景。”中海观澜府，完美地诠释了这一句话。

其85%的户型都可以望江，珠江风月无处躲藏。如此极致追求，是经过多次反复计算的结果。

比如，建面约161㎡四房，就有5开间朝南，约17米向阳面，实现了处处看江，步步皆景。

而放眼广州市区，四面环江，坐拥270°望江的豪宅，广州并不多见。

这让你，在任何角落，都能饱览珠水美景，

就算是衣帽间，也可以望江，品质生活从不缺席。

丨建面约161㎡户型示意图

阳台更是让人惊喜连连，光是开间就有7.3米，面积达到13方，这又是何等奢侈的IMAX视野。

每天浩瀚江景扑面而来，开阔的一线江景，尽收眼底。如此曼妙风光，足以让生活翩翩起舞。

此外，这套户型还充分考虑了塔尖人群的需求，采用开放式厨房、西式岛台、大尺度客餐厅设计。

如此一来，厨房、客餐厅几大功能区的界限被打破，让家人有人更多的互动。

妻子做饭时，丈夫再也不是“甩手”掌柜，就算孩子自己在客厅里玩耍，一切情况都尽在掌握。

一家人一起美食把变成幸福，呈现在四季餐桌之上。

豪宅，很多高净值人群看重的是服务的细节。中海观澜府配置了中海物业旗下最高端的系列品牌——颂系物业，守护安康。

其选拔相当严苛，光是物业管家，就要求通晓通晓中英粤三语。

丨中海打造金牌服务

对于新潮科技，精工中海更是掌握核心技术。

中海观澜府亦是将全程无感通行、无死角安全防护、智能居家三大系统，融入生活点滴，构筑全5G未来科技社区。

另外，项目正在申请国际建筑界的”奥斯卡“well金级健康认证，用4大人群、7大场景、26个板块，建立人与空间有温度的交互生活，媲美售价30万/平的顶豪深圳湾1号。

这才是新时期珠江后航道豪宅，所应有的DNA。

好了，任何一座城市，塔尖资源都是稀少的。

随着海珠接连拍出高价地，聪明如你肯定知道这意味着什么。

现在，中海观澜府已经开放江畔生活馆，项目的美妙，只有亲身体会、用手触摸，才能品味。