2020年,还剩最后两个月,对购房者来说,恐怕仍然难掩迷茫。
一方面,从6月份开始,广州楼市已经保持上涨态势长达4个月,部分区域涨幅20%。
要不要追高,未来两年会不会站岗?这是不得不考虑的问题。
| 买房,从来都是难题 模特:芭比松 摄影:细鹏
另一方面,楼价上涨,便催生了门槛的难题。
来看一组最新的数据:
要在广州拿下一套三房,在中心区,没有150万首付那是万万动不得心思;黄埔、南沙两区的套均总价为270万,意味着,至少要备上80万的首付,如果二套房,需要100万起步。
不难发现,增城的楼价依旧占有压倒性的优势,只需首付50多万,便能撬动一套三房。
| 广州各区三房套均总价和首付 来源:克而瑞
这个资金门槛,对哪一类购房者而言,都有莫大的吸引力。
问题来了,买入增城到底有没有未来?而现在,又是不是合适的入手时机?
01.
增城,为什么值得高看一眼?
所有事物都有评判的标准,能不能买入增城?简而言之,有两大指标。
其一,是市场健不健康?这关乎基本面。
众所周知,增城向来是广州的成交大户,今年前10月,增城一共成交21945套住宅,足足甩了第二名南沙近4500套。
但是最关键的指标还不是这个,来自中指院的数据,截止至10月,增城去化周期低至6.02个月,仅次于天河、黄埔,排名全市第三位,可谓供需两旺。
| 各区最新库存指数 来源:中指院
其二,政府的动作,比如对公共配套的投入。
近两周,增城就迎来两大利好落地。
今年3月,增城与广州执信教育集团签订合作协议。就在10月21日,增城区再度牵手华南师范大学附属中学,将在荔城新城打造华南师范大学附属中学增城学校。
| 今年3月,增城与广州执信教育集团签订合作协议
实际上,执信、华师附中,只是近年来增城教育资源强势崛起的一大缩影,广大附中增城实验中学、广州市增城区应元学校、华南师范大学附属增江实验小学等一众名校早已落地,而且多数将在三年内开学。
加上优质民校,以及广州科教城聚集的13所职业技术学院,政府正在打造有增城特色的教育强区。
另外一个重磅消息,指向朱村。
今日,朱村街道办披露2019年清算报告,朱村万达广场作为重点招商引资项目赫然在列,内容显示,该项目已经进入初步洽谈阶段。
| 来源:朱村街道办
如果兑现,朱村将补齐大型商业的拼图,片区的价值更上一层楼,同时,增城也将成为广州唯一拥有三万达的区域。
增城的医疗资源也在加速落地,截止到目前,已建、在建、规划的医院超过17所,其中三甲医院有5所。
所以,从长远的目光看,增城的未来是不用担心的。
02.
增城,要怎么选筹?
那么,偌大的增城,又该怎么挑选?盯紧4个维度即可。
第一,是产业。
有产业,就能推涨土地价值。增城的产业龙头,毫无疑问是新塘,这里有国家级经济开发区——增城技术开发区坐镇。
作为一个沉淀22年的产业园区,增城开发区聚集了诸多重量级的企业,比如富士康超视堺项目、广汽本田、北汽、以及全国第5个国家级侨商产业聚集区——侨梦苑等。
数据显示,单单2019年,增城开发区便完成工业总产值1374.30亿元,增长9.73%。
别忘了,围绕广州东部枢纽新塘,政府正在打造一个总部高地,世界500强保利、雪松控股,以及港资巨头新世界等总部项目已经完成布局。
| 广州东部枢纽效果图
其二,是人口。
城市的发展,长期的决胜关键是人口,它意味着创造力和消费力,也意味着二手市场的生命力。
在增城,哪些镇街的人口最为集中?答案还是新塘。
据增城官方统计,2018年,新塘常住人口约63万,占增城全区1/2(注:2018年增城常住人口121万)。
新塘为什么有如此强悍的虹吸之力?除了产业蓬勃发展,早在20世纪初,随着广园东快速的兴建,新塘就成为新广州人安家的乐土,是最早崛起的宜居新城,如今,配套全面醇熟,加上天河半小时的通勤优势,让其在承接市区购买力的优势上更加凸显。
| 宜居的新塘 摄影:广州房产 帝冥
第三,是交通。
路通,财通,对白领而言,更是置业的第一要素。
新塘,无需多言,这里有已经开通的地铁13号线,可直通鱼珠CBD,接驳5号线,还可抵达金融城、珠江新城。别忘了,新塘本身还是超级枢纽,未来将有9轨交汇。
尤其值得一提的莫过于穗莞深城际。
就在10月26日,深圳规划与自然资源局发布穗莞深(深圳机场至前海段)线路延长的意见征询公告,内容显示,该线路的终点站拟从目前规划的前海延长至皇岗口岸,并在中间增设超级总部站。
| 来源:深圳市规划与自然资源局
意味着,新塘未来不仅可以直抵深圳心脏前海,还有望到达深圳口岸,与香港只有一步之遥,这何尝不是一个大礼包。
而朱村,也是值得高看的板块,在地铁21号线的牵引下,只需3站便能直通天河,对CBD上班族而言,有着致命的吸引力。在这里安家,丝毫不用担心通勤问题。
| 21号线凤岗站实景图 摄影:广州房产 细鹏
第四,则是教育。
从增城教育分布图不难看出,荔城、新塘、朱村、中新均有不同的优质资源,但是从学校名号、兑现程度考虑,有执信中小学加持的朱村,更胜一筹。
执信有多牛?今年高考达到95.13%的高优率,每年都有90%以上的毕业生被国内重点大学录取,近百名优秀毕业生,被哈佛、斯坦福、康奈尔等全球名校录取,这是多少学子梦寐以求的殿堂。
学校的规模也很重要,广州执信中学增城实验中小学共有96个教学班,初中、小学各48班。另外,按照官方的消息,学校大概率将在2021年9月开学。
| 执信中学效果图
所以,新塘和朱村,是增城置业首选的两大板块,尤其是有学校、轨道和枢纽加持的物业,更是硬通货。
03.
买入增城,看保利就够了
基于以上选筹逻辑,在具体项目的选择上,由央企保利打造的三大标杆,不得不看。下面让我们看看,它们有什么过人之处?
首先,一起来走进位于新塘的保利天际。
它是大湾区屈指可数的真正TOD住宅,与新塘站不过一路之隔,未来或有空中连廊相连,乘坐地铁13号线,可以快捷抵达鱼珠、金融城、珠江新城。
通过穗莞深,出行半径就更大了,20分钟连通广州东站,15分钟抵达东莞,40分钟直通深圳,未来还能直连皇岗口岸,过关就是香港。
除了区位上的优势,保利天际还有太多独一无二之处。它是超级城市综合体,其业态相当丰富,涵盖超甲级写字楼、沉浸式购物中心、五星级酒店以及摩天大宅。
其中,其写字楼海拔高达335米,位居广州第六高,住宅也有着190米的高度,塑造的是云端上的居住体验。
即使放在全市乃至湾区,它也是稀缺的资产。如果说琶洲旧改综合体,是保利铸造的第一综合体传奇,那么下一个,便是保利天际。
|中国第一豪宅大堂实景图
对于这样的优质资产,聪明的投资者早已经行动,东莞、深圳两地买家的比例,占全盘成交的40%。
保利天际目前在售115㎡四房复式,125-140㎡平层三四房,户型方正实用,而且格调满满。
| 建面约125平三房样板房实景图
接着,让我们将目光转移到朱村,保利在这里有两大住宅标杆,而且都是炙手可热的种子选手。
从区位上看,保利中海金地·大国璟,位于科教城、荔城双城核心区域,手握广州市执信中学增城实验学校这张王牌。
通过一张图,我们便能发现,项目与这个名校到底有多近。小学位于项目隔壁,中学部则位于马路对面,最快,明年就能坐享配套。
丨保利中海金地·大国璟与学校的位置关系
交通方面,项目位于21号线钟岗与山田站之间,最快4站直达天河。另外,增天高速在项目附近设置了出口,未来自驾,也只需30分钟抵达天河。
在国潮风大肆流行的2020年,保利中海金地·大国璟,以国风大宅,充分展示东方人居的雅致。
其户型包含72-124平方米的国风三、四房,无论对于首次刚需,还是改善置业都极其友好。
72平方米的精致三房,除了两个卧室,还有多功能空间;84平方米的空间,便能拥有南向主套三房,三代同堂共从容。
96平方米的四房,也堪称经典,南北对流,南向主卧还配置步入式衣帽间;110方四房,低密宜居,靠近中轴园林,更强调客厅和主卧的尊贵感。
价格更是让人惊喜,总价仅需150万起就能入手。
至于保利东湾,堪称广州东的通勤王。
项目距离21号线快线凤岗站只有100米,步行数分钟可达,1站抵达增城万达、2站萝岗万达、3站天河、6站到金融城员村,只需半小时便能到珠江新城。如果驱车,也只需40分钟通达天河。
配套方面,5公里范围内云集多所幼儿园、小学、初中;广州妇幼儿童医疗中心也在15分钟车程范围。
产品是保利东湾第二个绝杀武器。
项目为纯复式,统统南向,而且为板式设计,通风采光俱佳,舒适度自然不用赘述,户型涵盖97-111平方米的三房四房,实用率高达100%。
复式的优势,在于充分利用竖向空间面积,实现同居不同层,用一个楼梯的距离,让亲情得到温柔呵护,无论是二代居、三代同堂、二胎家庭都有相当的诱惑力。
以C户型97平方米三房为例,南北对流,老人房位于一楼,二楼的主卧配置大衣帽间,儿童房就在隔壁,方便男女主人照顾孩子。
而110平方米的四房,客厅、餐厅一字连通,形成阔绰的空间,二楼三个房间都能放下大床,如果用作儿童房,甚至可以同时兼顾床、衣柜还有书桌,不能再理想。
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