二娃说：人生第一套房，怎么买不后悔？

人一辈子，会有很多的第一次。比如，第一次尿裤子、第一次被老师罚站、第一次摔得四脚朝天、第一次表白被拒、第一次买房被坑等等。

哦，不好意思，我好像一不小心，让你们回想起了那些年不堪回首的第一次。

© 气氛略显尴尬...

不过，二娃可不是来搞笑的哦，毕竟我是正经人！

今天，我真正想要和大家探讨的话题其实是：我们人生的第一套房子，到底应该怎么买？

说到这个话题呀，我想很多人都会有诸多疑问，比如下面这些：

① 人生第一套房子，婚前买还是婚后买更好？

② 第一套房，我要怎么买？市区老破小还是郊区大三房？

③ 办理按揭贷款时，用等额本金好，还是等额本息好？

④ 第一次买房，要不要用公积金？

⑤ 婚后买房，写一个人名字，还是两个人名字好？

⑥ 首付钱不够，要不要先买个公寓解决自住？

⑦ 一线城市买不起，要不要回老家先买一套？

是不是，光看完这7个问题就已经很头秃了？但别怕！这种令人头秃的烦恼，就交给二娃来思考吧！反正我已经秃了......

下面，咱们逐个问题来分析一下。（想要看问题几，可以直接往下拉到相应问题上）

人生第一套房，婚前买，还是婚后买好？

关于这个问题，二娃的回答是：如果你有这个能力，当然是婚前买房更好啦，毕竟婚前买的房子，如果是全款，那就是个人婚前财产。

婚后吵架，如果对方骂你滚的话，你可以非常潇洒地夺门而出，搬去自己的房子住，让他跪着来求你原谅，求你搬回去。

此外，如果婚前，你个人买了一套房，对方也买了一套房，那你们就有2套房了，而且都是3成首付买的，成本低了很多。

但如果，你们是婚后买房，则是以“家庭”为单位，首套房需首付3成，但想买二套，起码得7成首付。即便还清贷款，卖掉再买，那至少也要4成首付。

所以，我个人认为，双方都有能力婚前买房的情况下，尽可能在领证前去各自买一套，然后再结婚，这样买房的成本最低，也最划算。

首套房，买市区老破小，还是郊区大三房？

这个问题，其实一直以来争议都很大，但如何理性的做出判断呢？

在这里，二娃给大家支个招：你需要问自己3个问题！

问题一：买来自住，还是投资？

如果是首套房，纯自住考虑，请坚持“能买市区，不买郊区，能买距离公司近的，不买距离公司远的，哪怕是套老破小，也比郊区大三房好！”的原则去买。

因为，通常来说市中心的房子，在配套、交通、生活氛围、以及转手方面，都远比郊区强。

所以，这种需求，我建议买市区老破小。

但如果你不自住，纯投资考虑，那我觉得可以买一个规划概念强，有地铁规划、有配套好学校的郊区大三房。毕竟，买得再远也没关系，反正你自己又不住！只要未来升值潜力强就行了。

因此，这种需求我建议买郊区大三房。

问题二：你的需求是什么？

买房前，需要搞清楚自己的第一需求是啥，学位、地铁、户型还是啥？

如果是解决上班通勤问题，或者是生活便捷问题，那肯定首选市中心了，哪怕是老破小也没关系，能解决自己的第一需求，那就是好房子。

© 珠江新城西区老破小

但如果，你需要解决的是空间问题，比如你家二胎出生了，房子不够住，那我觉得，可以首选郊区大三房。

一来空间大了，二来是电梯楼，不用抱着孩子爬楼梯那么辛苦。

© 小区电梯

问题三：是否换房？

衡量一下自己的能力，买完这套房子，你会不会换房？如果要换，我建议首选市中心老破小。当然你也得挑个带好学位的，或者地铁口的，因为这种房子，保值能力和增值能力都更强。

另外，老破小是二手房，2年就能转手，买来过渡再好不过了。

但如果你去买郊区大三房（期房），想要置换，起码得等5年，而且质量好不好很难说。关键是，遇到楼市行情差的话，郊区的房子跌得最快，想要转卖时，可能挂半年都卖不掉！（二娃某位同事就是血淋淋的例子）。

买首套房，用等额本金好，还是等额本息好？

等额本息：讲得简单点就是，贷款后每个月还的钱是一样的！第1个月还3000，那么第2个月、第3个月......都是还3000，不会变！

因为等额本息，是把利息和本金加在一起，分摊到了每个月里，所以你前期基本上都是在还利息。

它的优点是，每个月还款金额固定，还款压力小，适合收入比较稳定的人群，比如上班族！但等额本息还款的总利息，比等额本金多，而且前期基本都是在还利息。

所以，对于5年内有置换需求，会提前还款的买家来说，不太好。

© 示意图，广州房产原创

等额本金：讲得简单点就是，每个月还贷的钱不一样的，但每个月还的贷款本金是一样的，这种还款方式是前期还的钱很多，后面越还越少！比如：刚贷款第一个月可能还贷5000，第二个月4500，第三个月4000...慢慢的越来越少。

它的优点就是，每个月还的本金一样多，后期还贷越来越少，压力也越来越小，还款利息总额比等额本息少，缺点就是前期压力特别大。

这种更适合做生意的人，或者资金很充足的人。

总的来说就是：普通上班族，买房首选等额本息。老板、生意人、几年内考虑换房，需提前还贷者，建议选择等额本金。

© 示意图，已获授权

第一次买房，要不要使用公积金？

简单粗暴的回答大家：用，当然要用！但不能乱用！

大家要记得一个知识点，公积金每个人，一辈子只能用两次，所以，好钢一定要用在刀刃上。

如果是首次买房，没有打算再买房了，那么这套房子一定要使用公积金。毕竟贷款30年，用了公积金后能给你节省几十万甚至更多的利息。

但如果你挣钱能力很强，可能买房2年或者3年，就会卖掉重新置换新房了。而且开发商承诺，用纯商贷买房有优惠，那二娃个人觉得，这种情况不用公积金也完全可以。公积金的名额更应该用在那套长期持有的房子上面。

婚后买房，写一个人名字，还是两个人名字好？

这个问题，二娃自己都吃了亏的，大家一定要谨记！婚后买房，尽可能写一个人的名字。

不用担心以后离婚，财产分割问题，因为婚后买房不管写1个人的名字，还是2个人的名字，都是夫妻共同财产。

为什么建议写一个人的名字呢？

那是因为，如果你写两人名字，想再买一套房的时候，首付肯定是5-7成（还清了5成，没还清贷款再买7成）。但如果只写老婆一个人的名字，按照更新前的政策，再用老公名额去买房，通过一些特殊的方式，首付上可能会少给一些。（具体操作就不透露了）。

哦，对了，如果你搞不清楚婚前买房和婚后买房，财产分割的区别，可以仔细看看下面这张图（看不懂，留言问二娃）。

首付不够，要不要先买个公寓解决自住？

我的答案是：不要！

公寓，在房地产市场里面的地位一直很低，因为土地性质关系，既没有学位、又不能明火。大部分公寓甚至连阳台都没有（晾衣服都没地儿），而且商业用水用电，物业费也贵。再次转手时，税费多到吓人！

最最重要的是，公寓的房价涨幅，远低于住宅。反正是比较鸡肋的一种产品。

但有人会说：它不占名额，总价低啊？

可二娃想说，首套房因为首付不够去买公寓，肯定会后悔的。因为你买了公寓后，你的钱就没了，你距离买住宅的梦想，也就更远了呀。

而且，买了公寓后，你结婚生小孩了，也没办法继续住啊，爬上爬下一点不适合有孩子的家庭。

尤其是对于外地人来说，买了公寓，孩子的读书问题也解决不了，迟早还得重新再买房的。

当然，钱多的话，请随意！（但买住宅首付都不够的人，我猜，肯定也不是什么有钱人吧）

一线城市买不起，要不要回老家先买一套？

这个问题吧，二娃认为，不能一概而论的给出答案，而是应该具体问题，具体分析。

问要不要定居广州？

如果你的答案是“要！”，那么，二娃不建议你在老家买房。

其一，人一辈子，买房的处女贷尤其重要，现在全国认贷不认房，你一旦在老家买房后，想要再在广州买房，首付要去到7成，买房门槛只会越来越高。

其二、你既然是在广州上班，也准备定居广州，这说明你的圈子、社交、人脉、客户全在这里，所以，买房干嘛不在广州买呢？现在买不起，不代表你一直买不起啊。你可以先买个位置差点的，面积小点的，以后有钱了再进行置换嘛。

© 来了走，走了来的广州人

如果你的答案是“不”，准备打工几年后就回老家。

那二娃认为，可以把在广州打工挣到的钱，去老家买房。因为，你反正都是要回老家发展的，买房后可以先让父母住着，何乐而不为呢？

但是，三个知识点，大家一定要谨记于心！

① 一线城市的发展潜力大，就业机会多，三四线城市是没法与之匹敌的，况且“买一座城市的房子，就如买这座城市的股票!”想要股票更值钱，当然应该选广州。

② 随着城镇化的推进，未来，三四线城市的人口将逐渐移动到一二线城市来，物业会越来越不值钱。反之，大城市、核心城市的吸附能力则越来越强，人口越来越多，物业则会越来越值钱。

③ 在三四线城市买房，更多的是考虑自住，基本没有什么投资属性、金融属性可言，更多的是情怀，而一二线城市的房子，不仅具有居住属性，它还具有金融属性。

© 魅力四射的广州