物极必反。
在经历了一年多的狂奔后，广州楼市如今进入降温通道，而本周末，则体现地格外明显。
如果这个时候，还有人鼓吹房价大涨，还劝你闭眼抢房，那么不是蠢，就是坏。
市场的信号，已经异常明显。
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上周五，曾经火爆半边天的老黄埔，迎来全新项目开盘。
市场饥渴吗？近半年时间，整个板块没有房卖，购买力一直被压抑。
项目不好吗？楼盘位于丰乐北路，与五号线大沙东站并不远，谈不上卓越，但优秀还是可以的。
价格很高吗？5万1万至5.7万/平，限价已经发威。
这样的项目，如果放在半年前，不说秒光，3分钟清盘是没有问题的。
但现在，开盘30分钟，仍然有单位可选，你说市场有没有降温？
好了，第二天上午，也就是本周六，广州又有一个热门板块开盘。
这一次，是横沥。
横沥是什么？是天之骄子，是明珠湾核心，如果稍微拔高一点，说是大湾区未来十年的重点之一，都不为过。
虽然这里尘土飞扬，虽然这里连一家士多店都没有，但不妨碍，首个项目开盘时，价格就冲突4万。
啧啧啧，一出生就风华正茂，一出生就秒杀增城、花都等老大哥。
但是，4万只是美好回忆，在政府的严厉限价下，昨天开盘的项目，无论哪个楼层，哪个朝向，哪个户型，价格都一模一样：36051元/平！
真特么刺激！还想用一套两套的高价，来鼓动市场，来制造焦虑，对不起，过时了。
你以为这是全部？当然不是。
如果你最近在找二手盘，会惊讶的发现，曾经坚如磐石，曾经一飞冲天的珠江新城中区、牛奶厂板块，居然有业主降价了。
实事求是，降价的业主不多，也还有继续涨价的。
但铁板一块的市场，出现了分化，有的业主为了尽快出货，降幅能超过100万。
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讲真，在市场狂热期，二手市场就是海鲜价，房东傲娇的很。
房产君的一位好朋友，去买凯旋新世界的时候，业主居然叫来几个买家，现场竞拍，价高者得。
但随着增值税2改5，严打经营贷，这种盲目追求核心资产的状态，也发生了逆转。
其实，很多人没有关注到，上周末天河区住建局公布了一个文件，里面有一段话，值得仔细研读。
这说明什么？二手的价格波动，将被严格监管起来，业主你想卖高价，可以，这是你的物权。
但中介在撮合交易中，如果买家资金来源有问题，那么就要严厉查处！
在上一轮的资产大涨潮中，一个核心的推力，就是经营贷的利息，要比房贷利息低。
用国家支持企业发展的钱，去炒自己的房，风行一时。
所以，发生了很多不可理解的事，珠江新城再怎么牛逼，一些网红盘年涨40%，也是违背经济规律的。
现在好了，天河区将对价格异动较大的楼盘进行监管，威慑力不言而喻。
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而房产君的好朋友，挖料小能手@拆神，最近也捕捉到一些消息。
二手房指导价，这样的大杀器，广州不是没有考虑。
而如果真的逼政府出手，市场将陷入更为冰封的惨淡期，来看看隔壁深圳，中介生存的压力有多大。
所以，且行且珍惜。
而说到政府调控，最近一份广为流传的文件，又让市场热议。
文件的核心有二，其一是，天河黄埔海珠南沙，未来在土地出让中，住宅50%的面积或套数，要卖给无房户。
其二则是，黄埔南沙部分区域明年的涨幅已被锁死，为5%。
对于政策的解读，网上已经很多，本文就不在累述，房产君想说的是，如果真的实施，还会有配套的调控政策要来。
比如，卖房优先考虑无房户，那么，无房户怎么认定，离婚析产几年才是无房户；已经退休，跟子女随迁来广州的老人，又算不算无房户；如果之前有房，卖掉几年才算无房户。
还有，在广州纳税10年的无房户，是不是比纳税1年的无房户，有优先购买权等？
这些一旦明确，其实又是一次调控政策的出台。
而黄埔、南沙一些热门板块的涨幅，不能超过5%，就更有意思了。如果不是特别着急，我需不需要现在买房？
政府已经把房价锁死，如果有更好的投资渠道，我没有必要All in楼市，更不需要去盲目抢房。
除非这个盘，真的适合我，有好的楼层，朝向，配套。
买房这件事，淡定一点，从容一点，多考虑一点，多对比几天。
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市场降温，毫无疑问是一件大好事，但房产君，还有几个想法与大家分享。
内容比较多，如果细细说，可能要花上一万字，所以我们下周四有一场直播，到时候大家可来直播间，我们用更直接的方式，好好聊聊。
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今天嘛，抛砖引玉，稍微聊几句。
第一，广州楼市虽然降温，但不是逆转，更不是拐点，是之前部分区域太火热，也存在个别不理性的现象。
政府通过调控，让市场重回正轨。
其实，作为大湾区的核心城市，每年涌入50万人口的大都会，房价大跌，或者直线落体的几率，几乎是不存在的。
降温才能更理性，才能更健康。
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第二，就是买房一定要小心。
限价是一把双刃剑，开发商没有钱赚，品质会不会缩水？现在已经有项目毛坯在卖了，而坚持带精装的，出品还会跟之前一样吗？
房产君给大家讲一个例子。
在珠江新城一个不赚钱的项目里，32层，两梯四户的房子，只有一部电梯能到地下车库。
遇到上班高峰期，业主等的想哭，开发商省钱减配的手段，你根本想不出来。
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第三，则是不要对开发商引进名校，抱以太大的希望。
我们始终要思考一个问题，开发商为什么要引进名校，最核心的一点，不就是让房子产生溢价吗？
现在，房子被限价，没有溢价空间，请问开发商还有动力去引进名校吗？
而且，在教育公平的大背景下，即便楼下是名校，但也可能多校划片，摇号入读，也可能会按照入户的时间轮候。
太多不确定性了。
所以，如果想让孩子上一个好学校，还是踏踏实实老买城区，学位基本明确，整个片区学校都不差的板块吧。
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好了，随着市场降温，理性回归，大家对楼市的态度，真的要回归到根本。
那就是：住的舒服，生活方便。
房子能涨，能升值，是额外的福分，指望这个暴富，改变人生阶层，则是越来越渺茫了。
如果你还有什么不懂的，记得来我们直播间，有什么问题，一起聊。
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