调控频频，楼市变幻，很多我们曾奉为“圣经”的楼市信仰，似乎正在破灭。
其一，深圳一二手限价，广州一手限价，东莞首挂限售价商品房宅地并将出台二手指导价……政府“定价”时代，市场没有“永涨”神话。
其二，学位房不再是yyds（永远的神），深圳拟推行“大学区招生+教师轮岗制”，广州发出首张居住证登记证明宣告“租售同权”要来。
其三，板块轮动、地价支撑楼价等经验理论，似乎不那么有效了。
一场深刻变革正在打破市场旧秩序，中短期投资时代结束，是时候建立起长期主义价值观。那么，下半年又该如何买房？
今晚（8月16日）7点半，锁定越秀房宝直播间，广州房产主理人林广、华南城市研究会副会长孙不熟，组成“金牌参谋团”，帮你揭秘楼市真相。
两位业内大咖联手，再加上越秀地产好房推荐官，他们将擦出怎样的火花？
出于这份好奇心，房产君偷溜进直播间顺走了一份文稿，上面满满都是干货，实在忍不住给大家剧透一二。
当然，精华内容都在今晚的直播中，感兴趣的朋友还是要准时点开下方小程序，听讲喔~
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房票可贵，要买穿越周期的房子
你对楼市的看法，是否仍是“闭眼买，买到就是赚到”？
实际上，你所听到的“赚钱论”，在经济学上叫做“幸存者偏差”，因为部分买房获利的人不断传播，但是很多跑输大市的人一声不吭。
为什么他们的资产赚不到钱？
有的是因为选错赛道，比如买了清远的朋友，5年前是9000元/㎡，现在也是9000元/㎡。
有的则是因为选错时机，如果去年7月入手中海花城湾，短短一年涨了8.3万/㎡，但晚了出手，买同一套房子的成本就更高。
| 选择错误的成本越来越高（广州房产@伟鹏绘）
那些获利的买家又做对了什么？答案是用一个好价钱，买入好城市、好地段与好房子。
随着楼市政策收紧，市场回归理性，置业选择所带来的分化将逐步增强，闭眼买、盲目买、跟风买背后的风险将更胜从前，选择能穿越周期的房子才是王道。
买对板块+买对时机，缺一不可
那么下半年在广州，还应不应该买房？
要回答这个问题，首先要判断这座城市是否有潜力。
从基本面看，广州不缺活力，今年上半年更以13.7%增速笑傲一线城市。（来源：各市统计局官网）
从需求来看，过去10年，广州平均每年新增59万常住人口，住房需求依然巨大。（来源：广州七普数据）
更何况，全世界都在开动印钞机，输入型通胀让我们不得不警惕资产贬值，而把钱放在有长期价值的广州，无疑是更稳的选择。
| 选择靠谱城市&地段很重要（广州房产@细鹏摄）
值得买的同时，还要学会择机，而下半年就是较好的上车机会。
很简单，广州“强调控”，相当于政府正在帮购房者筛选性价比高的房子，现在买，降低高位站岗风险。
下半年买房，牢记“封面效应”
既然广州值得买入，那剩下的问题，就是如何才能买到有长期价值，能穿越周期的好房子呢？
要考虑的因素依然很多：板块是否有核心产业支撑？未来有规划利好兑现吗？板块是否人口净流入？房子是供不应求吗？如果自住，你愿意吗？
这对于业内人士是来说，可能不难；但对于普通购房者来说，还是复杂。
广州房产主理人林广提出了一个方法——牢记“封面效应”。
书的封面，往往凝聚了一本书的精华。
城市封面，则是能代表一座城市，一个区域或一个领域的地方。
为了让这个“封面”更好看，往往会投入更核心的资源，提供更优越的居住体验，这里的房子也更能在楼市中走出独立行情，这就是封面效应。
| 买房要买城市封面（广州房产@细鹏摄）
哪些能称之为“封面”呢？
一是，城市或区域的名片与精神符号，在广州，真正代表城市价值的封面无疑是由越秀地产承建的IFC。
一座在珠江新城，就是人们口中的“西塔”，另一座在南沙明珠湾，堪称大湾区C位。
如果说广州的文旅封面，当数全市唯二国家级5A景区——白云山与番禺长隆。
倘若要在广州找出能对标华盛顿湖的湖居封面，则会是广州市区最大的白云湖，广州重点工程之一的花都湖。
其二，封面也可以是城市或区域更具代表性的核心板块。
珠江新城，就是广州经济的里子与面子；广州第二CBD，代表着广州先进生产力；南沙明珠湾象征广州的未来；大学城-国际创新城，则是广州的教育封面。
当然，每个区也有自己的“封面代表”，比如海珠创新湾、白云新城、白鹅潭、万博CBD……
第三，封面更意味着是一个板块的代表作，一个领域的集大成者。
举个例子，以前跟着轨道上盖买，现在更应紧盯城市新的发展模式——TOD物业。
这类物业延续了“家门口就是地铁口”的优势，又像一块磁铁，把居住、工作、生活、休闲、购物等一系列需求，吸附到半径800米内的生活圈里。
置身其中，包罗万象。
这也是为什么广州城市规划，选择TOD作为城市规划的顶层设计，全市铺开了一张33个TOD的蓝图，遍布7个区，且目前在建TOD已多达10个。
紧跟越秀，城市封面运筹帷幄
如何才能更好的寻找城市“封面”？最简单的方式，就是跟着越秀地产走，因为太多“封面”与越秀地产相关。
今晚越秀房宝直播间现场——越秀·和樾府，便是背靠文旅封面长隆的扛鼎之作。
湖居封面白云湖旁，藏着一线湖景地铁大盘越秀·天悦云湖；大学城-国际创新城内，左华工、右暨大的越秀·星汇文玺，刷亮广州教育封面。
再看海珠创新湾、广州第二CBD、科学城、白鹅潭……凡是“封面板块”，都有越秀地产！
甚至，越秀地产打造的就是“封面”！
且不说西塔与南沙IFC（越秀国际金融中心），光是赋能城市未来的TOD项目，越秀地产与广州地铁就合作开发了7个，不愧是广州TOD轨交+住宅模式的开创者与集大成者。
跟着越秀地产买，不仅领先潮流，更能轻松占据一城仰望的塔尖资源。
二沙岛之后，广州多久没有低密岛居墅区了？白云金沙洲全新盘越秀·天悦金沙，即将磅礴登场，再造岛居封面。
背山面海的南沙湾，多久不见舒适的滨海小高层了？于是，越秀珠实·天悦海湾来点亮海湾封面。
实不相瞒，只要想买房，你就会发现，处处都是越秀地产的主场，今年越秀地产在售/待售项目超过25个，遍布广州9个行政区，这在所有开发商中是头部的存在。
这些项目几乎都以珠江新城CBD为核心，沿着广州重要的珠江横江轴与产业纵轴，布局，地段难以挑剔，怎么买都很难出错。
为什么越秀地产总能成为“封面达人”，所到之处往往与城市发展命脉紧密相连？
要知道封面不仅建房子那么简单，更需深厚的运营能力，而要踩准城市发展鼓点，又离不开用时间积累出来的远见卓识，通通不是一般开发商能做到的。
归根到底，越秀地产太懂广州，说它是广州的“开拓者”、“运营者”、“见证者”都不为过。
越秀地产38年，深耕广州就有38年，从天河飘绢、六运小区、二沙岛再到珠江新城西塔与北塔以及广州环贸中心……广州中轴线上，半壁佳作都由越秀地产造！
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