前言：购房是人生中的一件大事，购房时需要考虑的因素也是非常多的。对于大多数的购房者来说，即使购房前需要花费大量的时间精力去了解楼市知识，也可能因为专业偏差而掉进“坑”里。
毕竟动辄几百万乃至几千万的交易，不是过家家的买卖。甚至很多人，连买错重来的机会都没有。所以专业的购房服务对于普通购房者来说，就变得十分重要了。不仅可以节省时间精力，还可以得到更加专业的指引，大大降低试错成本。
而我们的团队除了熟悉买房政策、贷款按揭、交易流程之外，还擅长区域/板块发展/前景分析，楼盘点评对比等，同时也手握业内和银行资源。如果有买房问题，不妨扫描下方二维码，找大嘴聊聊。我们将维护粉丝利益，结合需求，给出客观有效的买房建议和方案。
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家庭人口：4大2小
家庭收入：约300万/年
买房预算：总价800-1500万
目前现状：家有两娃，大宝在读小学，小宝即将读幼儿园；妻子全职在家，日常接送大宝上学、上辅导班；父母帮忙带小宝和料理家庭事务
购房需求：1、改善学位，目前大宝就读的小学，教学质量一般，想换更好的学区；2、近小学和中学，能不过马路就不过马路，方便接送；3、不要分校，避免不同年级在不同分校就读；4、生活环境好，有公园，有大型商超，近培训机构；5、能住人的南向小三房最好，要厅出阳台；6、要近地铁站；7、楼龄不能太久，15年内最佳；8、保值抗跌，最好还要有升值空间……
意向区域：越秀、天河北
| 图源：微信公共图库
大嘴建议：如果从学区教育水平质量来看，因为越秀区学校数量基数大，越秀区的学区房对应的中学教育质量将会逐渐平均化。而且越秀区的二手房普遍楼龄太久，所以不建议粉丝购房越秀区的二手房。
而天河区房子所在的区域，小学、初中就读情况稳定，楼龄较新，升值潜力置换转手都灵活，市场认可度高。
因此，越秀和天河北相比，建粉丝议考虑天河北。
天河北是天河教育最为成熟的板块，多少家长砸锅卖铁，只为求一个华阳/龙口西直升广州中学的学位房。也有取巧者，花钱只为买一个小户型学位壳。但无论是前者还是后者，都足以说明天河北学位的受欢迎程度。
该板块建议选择华阳本部的侨林苑、侨怡苑（备选），龙口西的芳草园、金海花园。这几个楼盘都是天河北的知名小区，内外环境不错，自住舒服。即使将来转手，由于市场认可度高，流通性也不会很差。
还有一种比较取巧的方案——购买小户型学位壳，比如耀星华庭和嘉尚国际公寓。通常很多买家入户就读拿到学籍之后，就立马挂牌出售，然后在学校旁边租房住。
占用学位的房源，价格会比同户型不占学位的低很多，然而买了却不能使用学位。所以买学位房，一定要查清学位是否被占用，切莫贪小便宜吃大亏。
另外，天河在今年发布的小学招生细则里，提到了关于华阳小学、龙口西小学的招生预警情况。详情戳👉：天河招生有变！华阳、龙口西、体育东，不保证100%入读
简单点说就是，在2021年8月31日后出证的房子，如果学位不足，则按房产持有时间的先后顺序安排入学。超出部分，实行区域内统筹安排入学。想要百分百对口入读，就要在今年8月31日前，买下房子拿到房产证，并把户口迁过来。
还有一个潜在的担忧，2026年后的天河，如果对口直升的初中，容纳不了地段小学，将会有可能取消目前小升初的直升政策。
不过，@岚先生 的大宝已就读小学二年级，所以取消直升政策对他没有影响，反而对小宝的影响可能会更大。但无论是大宝还是小宝，也一定都要掐在8月31日前完成交易并拿到房产证。然而即使顺利拿证，在学位未被占用的前提下，大宝还要完成插班转学，也并非易事。
因此，如果他现在决意要改善学位，就要一并考虑大宝和小宝有可能出现的学位风险。
但是天河北的华阳和龙口西都有好几个分校，这就有可能出现不同年级在不同分校就读。
比如，一至三年级就读天河东校区，四、五年级转移到林河东，有些一至五年级在华成校区读，有些一、二、六年级又在天润校区。如果买得离有些校区比较远的，接送多少都会有点不便。
其实不止华阳小学是这种情况，龙口西也是如此。目前四个校区中，就有龙口校区（一、四年级），穗园校区（一、二年级）、帝景校区（二、三年级）、瑞安校区（五、六年级）。而明年还会新增太阳广场校区。
显然，华阳和龙口西小学的分校因素，并不能满足粉丝希望学校就在家门口的条件。从保值升值的角度而言，天河北的价值也已经接近天花板。于是，我们更推荐粉丝考虑三大国家级中央商务区之一的珠江新城，华南最牛的CBD。
作为产业核心地段，这里就是广州楼市的风向标，是犹如春江水暖鸭先知的那只鸭子。在每一波行情来临前，它的触觉最为灵敏，同时也最为灵活。（如果水面结冰，大不了上岸，反正死不了。）
而珠江新城也有三所口碑不错的小学，分别是先烈东小学（珠江新城校区，现改名天河第一小学华利校区）、体育东路小学（兴国路学校）、天河第一实验小学，刚好分布珠江新城东中西三区。
那么预算1500万，在珠江新城能买到的3房，不下数十个，比如远洋明珠大厦、南国花园、星汇园、保利中心108公馆、兰亭荟苑、隽峰苑、丽景华庭、名门大厦、南天名苑、誉城苑等。
其中符合楼龄15年内的楼盘其实只有4个，南国花园（最新13年）、保利中心108公馆（12年）、兰亭荟苑（9年）、隽峰苑（13年）。
| 珠江新城小学和部分楼盘分布图
从上图可以看出，南国花园和隽峰苑两个小区的学校就在家门口。不过粉丝对学位要求较高，很明显是体育东路小学的名气会更大一些。
除此之外，隽峰苑距离五号线猎德地铁站约250米，西临花城广场，步行11分钟可达K11购物中心，图书馆，博物馆等，东近珠江公园，大型商超，好的环境都能满足。
因此，对@岚先生来说，隽峰苑显然是需求匹配度最高的一个选择。
你们以为故事就到此为止了？
no no no，粉丝去看了珠江新城之后，很快就又来找我们了。因为在他来面谈之前，已经支付了龙口西一套学位房一半的房款。面谈完之后的几天，又支付了余款。
相当于，面谈前后几天内，他就全款拿下了龙口西一套学位房。（而面谈时，我们对此事并不知情。而后导致的几经波折，本文略去不表。）
在我们看来，以他的预算，其实有比这个更好的选择。
当然，在整个过程中，粉丝可能有过纠结。但在特定的交易场景下，加上总价10%的违约成本，很容易让人在利弊权衡中迷失方向。
没有按照既定路线出发的邮轮，是沿着错误的方向继续航行，还是及时调整方向？相信每一个船长，都有自己的判断。
最后，@岚先生与业主协商，以50万违约金解除合同，终止交易。（所以呀，来咨询的粉丝一定要敞开胸怀，袒露心声，这样我们才能更好地对症下药。）
之所以分享这个粉丝的经历，是希望大家能从中吸取经验，在买房的路上，少走一些弯路。
买房是一个多维度的技术活，如果遇到买房问题，比如理不清当前的买房思路，不知道哪些房子值得买，手里的资产如何优化；房票和首付流水问题如何解决，如何顺利通过按揭贷款等，都可以找专业人士咨询。
毕竟动辄几百万乃至上千万的房产，值得花钱买一道保险。当然，前提是得找对人。
最后要说明的是，文中有部分内容涉及岚先生隐私以及金融杠杆问题，为保护粉丝的隐私，我们选择把这部分内容隐去。
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