(图片来源于网络)
招商银行2018年年报中有一组数据,里面藏着惊天的秘密。
其一,7.2万户日均银行资产过千万的超级客户,总资产超过2万亿,结论是:万分之5的人占了30%的财富。
其二,36万户日均50万元资产以上的高端客户,总资产超过5.5万亿,结论是:1.9%的人占了81%的财富。
我们知道,招商银行是国内最商业化的银行,他的数据,虽不能代表全社会,但差不多已是折射出了最真实的社会现象。
以前说28法则,20%的人掌握80%的财富,而现在,升级了,叫280法则,2%的人掌握了80%的财富!那么,剩下98%的人呢?
贫富差距让人唏嘘
但你仔细分析,原因并不难,那就是:资本带来的回报,就像滚雪球,雪球越大,体积增长的也就越快!
而在改开40年里,天上经常下雪,其中2%的人通过异于常人的努力和眼光,或者是运气,把雪球越滚越大...
最后形成了280局面。
280现象形成以后,对房地产市场的影响会是:豪宅越来越贵!上不封顶。
这是个趋势,在沿海发达城市已经有所体现
深圳豪宅的故事:
19年初,深圳湾瑞府开盘,总价区间在2448万/套-1.12亿/套。
总价8000万/套的户型瞬间被秒光,超亿元一套的户型也没剩2套。短短30分钟。
而那个月,整个深圳新房市场很一般!豪宅反而热销!
好多人心里都有疑问,豪宅的优势在哪?为什么能冲这么高?
这个事我专门分析过。
首先,最大的优势是增值能力!
以深圳湾1号为例,2015年年底楼盘销售均价约10万/平,现在,二手房挂牌均价达到了210146元/平。3年多时间,涨幅大约100%!
相当于
● 300平,3年6000万
● 400平,3年8000万
● 600平,3年1.2亿!
绝对值增长,相当惊人!
280法则下,豪宅面对的是那2%的头部客群。
玩法变了,桌子变了。
就像有一次我去澳门,手里捏着500一个的筹码纠结买大还是买小时,从门缝看VIP室里别人的筹码面值是200万一个!
格局不同。
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对于头部客群,贵不贵,都是末位考虑。好不好,是第一位。
真豪宅,升值能力强劲!
还来源于他的另一个属性--
“物以稀为贵”
豪宅本身凝聚了中心地段、城市配套、稀缺生态景观等社会资源,加上豪华装修、国际化设计、顶级服务等要素。
形成了很强的标签性。
郊区大别野,城中大平层,是富裕阶层的标配,也是圈子标签。
郊区大别野多,而随着城市发展,核心区位的土地越来越少,位置霸道的真豪宅,供应量很少,实际上是一房难求。
你还别不信,这是真的!
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深圳的豪宅就告诉我们,富豪的经济能力,让他们的“刚需豪宅”变的没有天花板!
并且无惧市场周期!
深圳的豪宅还告诉我们两个真理:
▶ 随着财富阶层的逐渐聚集,豪宅价格攀升,成了必然。
▶ 而城市中心真豪宅,因为没有天花板,就拥有了微妙的投资价值!
重庆的豪宅,还在婴儿期!
我选择了传统意义上的核心区内,面积在200平以上,总价在700万以上的产品销售情况作为参考。(不含郊区别墅)
2013年至今,这一区间产品的销售总套数只有600多套,成交面积仅20多万方!还不及深圳2018一年豪宅成交量的50%!!
寒不寒碜?
价格也不贵!
2013年销售均价在20000元/㎡出头,2019年销售均价为30000元/㎡出头!跑输大盘。
很明显,重庆前20年,都想着修刚需房跑量去了!前20年的重庆,是个刚需市场!
几个主要原因:
重庆经济发展的水平弱于沿海城市,汇聚的财富阶层自然也相对更少,购买力较弱,这是最浅显的原因之一,但不是主要原因。
更主要一点,重庆财富阶层,对城市核心豪宅,对大平层的购买意识和占有欲并不强烈。
当然,这不怪他们,看下面第2点。
重庆核心地段缺乏真正的豪宅,一些占据最佳位置、卖着高价的房子,并没有让人愉悦!
最惨的包括当年被开发商战略、行情和金朝阳拖累的重庆三大豪宅,XX天下、XX台、XX水岸。
本来他们应该是重庆的汤臣一品、深圳湾1号,或者滨江凯旋门!
我可以负责任的说,除了别墅,若干年来,重庆市面上还没有出现一例产品,能够大幅拉开豪宅和其他住宅之间的差异,让富裕阶层为之疯狂!
过去10来年,重庆发展的主旋律是一路向北,开发新区。新房的主战场也在新区。
但最近,核心区经过快速销售,“老地新房”逐渐枯竭,春森彼岸、融景城、御澜道等,都进入尾声。
而“新地新房”开始露出獠牙。
30000元/平,在重庆人的心里层面上,是一道坎。
这一道坎,将被慢慢“践踏”,直至习以为常...
价格空间被打开,真豪宅,就慢慢登场了。
比如长嘉汇的千万+/套大平层,比如来福士的40000元+/平。
还包括占据绝版位置的,例如重庆中心。
(意境图)
重庆中心,是一个经典的豪宅楼盘。
简单说几点:
资源
他占据着差不多是重庆几何中心的位置,周边汇聚了“江、山、公园、城市、人文、教育、医院,和极致的交通网络”
我举几个他的配套:
公园:珊瑚公园、鹅岭公园、枇杷山公园、人民公园
人文:文化宫、重庆图书馆、大田湾体育场,以及N多名人故居
医疗:重庆第四人民医院、重庆人民医院、重医附属儿童医院
且刚好处于四大商圈的几何中心!
交通:1、3号线双轨交汇、数不清的公交线路、等待全面更新的高铁重庆站
政务:穿过中山三路,就是市委市府、人民大礼堂
景观:像是骑在龙背上,眺望两江交汇!
找到一张效果图。
(意境图)
从另一个角度,“驾驭”着两江四岸!
种种这些,已经不光是资源那么简单了,而是承载了重庆这座城市的经典记忆!
而重庆中心自身,还会新建设一座国际化的购物中心、五星级酒店、imax国际影城、一线餐饮、全球精品生鲜超市;
还会设置8层车库、摩天社交会所、全景观江台等;
将两路口的城市界面和形象价值大幅提升!
(意境图)
产品
豪宅必然是名家作品,重庆中心也是世界顶级设计团队打造。
整体设计,由世界三大建筑设计事务所之一罗杰斯建筑咨询事务所完成。
他的创始人是英国伊丽莎白女王御用设计师,住宅方面的代表有--世界著名豪宅海德公园一号!
室内设计,由全球第一的室内设计公司——HBA完成!
细节方面,也做的很到位。
重庆中心本身就处于渝中高地,最高塔楼海拔超500米,直逼航空天际线,成为名副其实的城市制高点!
为了俯瞰两江交汇、城市四岸的夜景,整栋大楼全部采用玻璃幕墙。
整个项目是以住宅为主的城市综合体。
各楼栋还是以垂直生态社区来进行打造。
外立面进行了一个有节奏韵律的分段处理,避难层向里退缩,铺植了大量绿植。不管住在哪一楼都能感受到花红叶绿、空气清新。
(意境图)
配置也“豪”
三大精装大堂
智能化家居家电
室内用了国际一线品牌精装标准
1000平方米无边恒温泳池
天际会所!
24小时活水循环系统!
配备顶楼停机坪
1342住户,规划5687个车位,最大可达1:4车位配比
(效果图)
服务
上邦物业提供重庆中心的物业服务。
他本身就主要服务于别墅、高档公寓、花园洋房、商业小镇、五星级酒店和高尔夫球场等高端物业。
服务重庆中心的员工都会先在旗下的五星级酒店酒店实习3个月!
稀缺
渝中区土地的稀缺性,就不用我啰嗦了
2013年至今,累计成交10宗地,成交土地面积为455亩,可建体量一共157万方,还不如新区的一个大项目!
其中,两路口区域是0。不是两路口不想卖地,是他根本没有!
两路口这个区域,作为重庆主城的物理中心、交通中心、历史人文中心、文化教育中心、社会资源中心!
有着异常浓厚的人文和城市要素沉淀。
这里已经多年没有新房。
这,就是所谓的“物以稀为贵”。
(意境图)
其实重庆人对中心地段是有情怀的...
还是以两路口为例,天气好的时候,去文化宫转一转,你就知道老重庆人,是多么喜爱这里。晚上的时候,数一数周围的亮灯情况,你就知道这里的密集度。
但是,光有情怀还不够,生活品质也重要。
因为缺乏有品质的新房,很多土著无奈出走,搬去新建城区。
不免有人会发问,老城区会一直如此吗?
答案当然是不会。
比如菜园坝。
一是在年内启动菜园坝火车站改造,并在2022年完工够,成为连接成渝高铁和渝湘高铁的重要枢纽节点。
二是着手打造菜园坝滨江新城,依托菜园坝综合交通枢纽等载体,将这一片区建设成为西部大开发战略重要的支点,巩固和加强菜园坝板块的发展,重现老城区的繁华。
类似的还有很多,比如杨家坪计划整体改造九龙半岛,渝中还有下半城的全面更新,观音桥商圈周边也会全面革新!
本文为商业评论
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