最近深圳几件事，对重庆楼市的启发

（图片来源于网络）

最近全国楼市最反常的地方，是深圳。

有两个新闻

1）建设「社会主义先行示范区」，赋予深圳更大的价值预期

2）豪宅屡创新高！

 

于是，就有了这样一套逻辑：

• 当城市迎来超级政策红利
• 豪宅市场，反应最明显！

 

为什么是豪宅？

因为我们之前讲过，如今有280法则的趋势。

什么是280法则？

 

招商银行2018年报中有一组数据。

• 其一，7.2万户日均银行资产过千万的超级客户，总资产超过2万亿，结论是：万分之5的人占了30%的财富。
• 其二，236万户日均50万元资产以上的高端客户，总资产超过5.5万亿，结论是：1.9%的人占了81%的财富。

招商银行固然不能代表全社会，但他作为国内最商业化的大型银行，他的数据已是折射出了某些真实的状况。

在改革开放40年里，财富机会降临，其中一小部分人，通过异于常人的努力、眼光再加一点点运气，成功了。

280现象形成以后，对房地产市场的影响就是：豪宅越来越贵！上不封顶。

这一点，在深圳，已经明确的体现出来了！

 

1

1.5亿的房子

前几天有一个视频在各大购房群转发，叫《深圳1.5亿豪宅长什么样？》

我还是大着胆点开了。

（图片来源于网络）

15分钟的视频，我只看到一个符号：¥

    一线海景，复式大平层

    一套楼梯，40万！

    一副餐桌，25万！

    沙发，100万！

    橱柜，400万！

    ......

壕无人性！

但你觉得这房子就是富豪的天花板吗？

错了。

 

2

之前我还分析过，深圳有一套3亿成交的独栋别墅。

就是这个图示。水岸独栋。

原业主，12年6月买入，价格9960万，持有5年。

售出价3亿。

赚2个亿，相当于每小时增值4794.5元，每分钟增值79.9元，每秒钟升值1.33人民币！

简直就是个招财猫。

在豪宅的路上，大平层和别墅，展现出他们强势的一面。

尤其在财富浪潮之下，稀缺的顶级货，尽管是天价了，居然还是受人追捧！

 

到底谁会占优？

 

3

大平层VS独栋

顶级的大平层和独栋别墅，都是住房界的NO.1，并不好简单的分高下，顶多算各有千秋。

顶级大平层，一定是在城市最核心或最中心的位置。

有着极致的繁华，极致的景观。浓缩了一座城市精华的配套，比如交通通达性、学校、医院、购物中心、餐饮娱乐场所，等等。

都在身边。

 

而顶级的独栋别墅，一定拥有无法复制的独特生态资源，或江、或山、或湖。

同时，又会与城市保持着适当的距离，不远，不近。

有着豪迈的尺寸，包括私家花园、包括卧室或客厅，还有大大的车库、地下影音室，完全属于自己的天地。

普遍拥有3层以上的独栋，给了家庭成员间彼此的独立空间。

在功能性上，顶级大平层是拍扁的独栋，独栋是立体的大平层。

面积和尺度上，几乎都没有任何地方还用去担心功能够不够。只是考虑够不够豪的问题。

在观念上，独栋更偏向传统，大平层更偏向于现代。

在资源占有上，独栋占有的是土地资源，土地价值之外，才是兼顾生态环境、配套、品质、服务等等，因为独栋的后期可塑性强，并不担心。

而大平层，占有的首先是城市资源，即城市所附着的景观、配套、服务等，然后是材质、设计等方面的奢华。

我在想

假如银行卡余额够，买套独栋？还是买套顶级大平层？

 

4

独栋别墅

我可能会偏向独栋别墅。

独栋别墅是那种纯粹的独门独院，独享空间、独占土地资源的住宅。

 

住宅的核心价值是土地，这是毋庸置疑的，而独栋别墅，是「最大化」占有土地资源的住宅形态，因此，为守住18亿亩耕地红线，出现了限墅。

在逐步收紧、严控别墅以后，未来，独栋别墅就会成为一种稀缺的资源。

优质的独栋别墅，会是顶级的收藏品一般存在。

这是他的关键价值所在。

 

说过再说细点，至少还包括：

1）象征意义

古今中外，似乎有钱人都对别墅无法释怀，无论是中国的王家大院、乔家大院，还是外国的安尼克堡（哈利波特的拍摄地）、霍华德城堡庄园。

从古至今，独立的私家别墅，都是家族兴盛的象征、财富的象征。

（图片来源于网络：霍华德城堡庄园）

后来，在历史的长河中，独立别墅都是人们意识里，对居住形态的终极奋斗的目标，在传统思维层面，这是一般住宅没有办法代替的。

2）享受

独栋别墅，你所拥有的空间是超级大的。

你家可以排下5个套房，3个厅，有专门的桌球室，还有特意设计的私家泳池。

最主要，你可以在自家院子里和儿子打篮球！

每天要考虑的事，是今天开奔驰，还是玛莎拉蒂还是五菱宏光出门，而不是今晚回家有没有停车位......

3）私密

独栋别墅独门独院，与左右邻居互不干扰，生活完全回归纯粹。

这是外部环境。

在内部，独栋别墅以足够大的空间，满足了聚合互动或安静独立的功能区划分，客厅里能容纳至少10数个人，而充足的独立套房，让每个人都有了隐私空间。

（图片来源于网络）

 

5

重庆的独栋别墅

重庆的独栋不多，因为这种形态近几年几乎没有什么新增审批。

15年前，南山上是有些独栋的。再往后，为数不多的独栋，都出现在北区，比如金开大道沿途。

从目前在重庆拥有独栋项目最多的开发商看，到没有让我意外，是融创。

就比如在北区，融创目前居然有6个楼盘拥有新房独栋！

在售！

简单过一下

融创玫瑰园

很经典滨江独栋！

据说是杨过和小龙女都喜欢的那种隐居之地。

嘉陵江湾，法式风格，社区很大，足足400余亩！

 

当滨水独栋+金海湾滨江公园+礼嘉商圈+九曲河湿地公园放在一起。

生态资源，城市资源，土地资源，完美的聚合在了一起！

（实景图）

融创凡尔赛

是照母山里，非常罕见的同时拥有湖+山的别墅。

照母山这两年在新兴产业的带动下，价值崛起，豪宅成群。在这里，拥有一套普通住宅简单，但如果在这里，能拥有一处独栋，那可以视为是最完美的自我价值实现了！

（实景图）

融创国悦山

在悦来。

悦来目前全面推进会展城、生态城、智慧城、海绵城建设。

项目本身是融创国博城的全新组团，产品有类独、独叠两种形态。

容积率低至可怕的0.51！

 

国悦山站的位置很好，几乎在国博之巅，居高临下享有了约790亩会展动步公园，嘉临江、甚至是整个悦来的风貌！

（实景图）

 

望江府

融创和碧桂园两大开发商共同打造的作品。

望江府也在悦来，差别是，国悦山在山巅的会展城，望江府在江湾里的生态城。

望江府享受了生态城市TOD商圈的便捷，同时拥有嘉陵江湾和公园环抱的自然资源！

（实景图）

金开融府

从名字可知，他在金开大道。

（实景图）

这是一个纯别墅项目，项目的最后一期容积率仅为0.49！

金开的城市价值，叠加“一湖三岛多公园”的自然生态资源。成就了他！

融创紫泉枫丹

（实景图）

位于北碚区缙云山下，是一个标准的法式独栋别墅。

这里的独栋，突出的是精工东方美学，并享有缙云山上纯净的空气和森林资源。

6

看了上面6个独栋产品，有什么想法？

我想到了两点：

首先是资源的占有。

他们都拥有上佳的地段：九曲河、悦来、金开大道、照母山......

北区的热门区域，土地价值高昂。

而这些区域内，都已拥有或规划在建的全新交通、轨道、商业、学校、医院等现代城市生活配套。

 

其次，是近乎绝版的城市自然资源：

九曲河，江+公园

照母山，山+湖

悦来，江+公园

金开大道，公园+湖

城市别墅最稀奇的这些资源，好像这几个独栋，都有了！

 

独栋别墅的择址、布局，对城市资源和生态资源的占有，的确太关键了！

这些综合性，加上品质，就决定了他未来的长期价值。

就像深圳那套3亿的水岸独栋！

从这几栋别墅看，融创战略眼光，自然是相当不错的。

目前重庆有独栋产品在售楼盘，个数最多的，就是他了！

想一想，重庆，历来也是颇受政策红利青睐的城市。这里的土地资源，理应更加珍贵！

而随着产业和财富不断的优化分配，对高档住房的需求，只会越来越多，这可能是中心级城市的房地产，未来发展重要趋势。

越是稀缺，则越具有价值。

越是优质，则价值上不封顶！