1个好消息，1个坏消息，切记：重庆房子不能乱买了！

最近几天，以深圳为代表的楼市，有过热现象，先后被媒体曝出“炒房客几千元包装小企业，套取银行‘低息抵押贷款’用作买房，推高房价！”“茶水费”“数月内深圳部分区域二手房上涨30-40%！”。

深圳人行连夜清查，引发了人们对“买房资金”和“严控预期”的悲观。

是个坏消息。

 

另一面，成都楼市再现“万人摇”事件，某新盘因为价格实惠，出现20000余人报名“抢”194套房的场面！要知道，“万人摇”正是上一轮成都、杭州等地行情火爆的标志性特征！

 

深圳是全国楼市风向标，有示范意义；成渝相邻，市场有传导性。

一好一坏，说明了市场的多变。在重庆买房，要考虑的问题更多了！

 

今天，我摆几个“老实龙门阵”，跟大家梳理梳理。

 

1

关于买房的逻辑

 

这节骨眼上，正本溯源，我想问大家一个问题。

 

你为什么买房？

 

（1）自住？

（2）投资？

 

自住，顾名思义，要住！那么遵循的逻辑很简单：能力范围、适合自己、中意就好！

投资，长周期下，对抗货币贬值，资产保值增值。逻辑也很清晰：好时机、好货、长期价值。

只有抓住这两点，你才能豁然开朗。

 

在我这两年接触的形形色色咨询者里，大部分人，有个共性：贪心！既要 也要 还要...心态不稳！没买怕涨、买了怕跌...“羊群效应”明显。

朋友，这样好么？

 

当然都不好。

 

2

买房这笔账

 

买房的要义，我认为是算账。

 

第一，刚需的账

 

刚需，即“一定要”。

刚需的账，是：早买早享受。

就跟买车一个道理，谁都知道车在刷完卡的那一刻开始就打了8折，且会一路折下去，没开几年就打骨折了，那你就不买车了吗？

一辆好车，是便利性、安全感、舒适感、自我价值实现感...

必要时，还是你跟暗恋许久的美女搭讪的必备道具。

 

而对于刚需买房，钱少 买紧凑的，钱多 买舒适的，既享受了，又获得一盘跟投城市、区域价值红利的筹码。

“先上车，以后再换车，就容易多了”！

 

第二，投资的账

 

在一个短周期里，有涨就有跌，房价会有波动；但如果放在一个长周期里，房产投资是普通工薪阶层最保险、最稳妥的投资途径之一。

 

数据不会骗人。

 

我截取了国家统计局近十年来（2010-2019）公布的70城房价走势（前10名和大重庆）：

（以上数据来自于国家统计局）

 

看到幅度了吧。

但其实我们实际感受的涨幅会更大。

 

从数据中，你会发现，投资房产，长周期下，很稳。这是战略层面。

战术层面，我通常秉承三个关键词：择城、择时、择盘。

 

其中，最实际的、最重要的是：择盘。

 

3

解决怎么买的问题！

 

我们就以重庆为例，送给大家一些小建议：

 

（1）跟投大品牌开发商

 

在重庆买房，极其重要的一点，就是一定要找靠谱的开发商和物业服务。

为什么呢？

首先，在重庆买房10来年，我见了太多“烂尾楼”，以及好地段被“猪拱了”的现象。

其次，重庆组团式发展，可下注的新区/熟区太多，跟投大开发商，是更稳妥的“跟投模式”。毕竟别人花了大价钱在研究。

 

（2）买相对高品质的

 

品质相对高，决定以后居住舒适性的问题，也是楼盘保值的关键。

所谓品质，是指硬件（配置）+软件（服务口碑）。

 

重庆存量住房过多，仅当前2手房总挂牌量就超过20万套，基本是大城市之首！在“不缺房”的重庆，居住品质感，才是价格差距的核心要素。

 

（3）盯住“尖货”

 

所谓“尖货”，即综合质素。

地段潜力、交通、学区、商业、公园、品质、流动性。“七龙珠”集齐越多越好。

 

就像我们重庆流动性最好的房子，往往是轨道附近、有个公园、商业配套好、最好有学区、大品牌开发商的品质三居室。

 

4

举个例子

 

很多人知道我经常举龙湖的例子。

因为从过去10多年重庆市场来看，龙湖的区域价值研判、配套建设和二手房物业升值方面，在重庆很突出。

 

就如我常说的水晶郦城和龙湖源著。

 

（来自于房天下）

 

在冉家坝区域，水晶郦城长期远高于板块均价一大截！15年房龄了，业主还惜售，基本很少出手。

究其原因，无非是星光学区、龙湖品质、公园、地铁、物业服务、周边配套成熟几点要素。

 

而体育公园旁的龙湖源著更是，在源著天街和地铁环线相继开张以后，房价涨幅超越江北嘴、北滨路，至今南区还坚挺在建面20000元/㎡左右，十分惊人！

 

要知道，10几年前，冉家坝还是一片“荒地”！

北环一带，更是非常不方便。

 

城市的变迁，催生了区域价值崛起；

品牌开发商、软硬件品质、环境、商业学校等配套，不断提升房产的价值红利！

 

龙湖有一个长处：对新兴区域发展趋势判断很准。因此，这些“新兴区域”，也就很容易诞生后来的龙湖“爆款”。

水晶郦城、源著、江与城、两江新宸、U城等等。

升值都非常显著！

 

他们的共性就是：

1）区域价值飞跃，带动房价；

2）高品质和服务，自住&投资效果好，房价在区域内脱颖而出；

3）流通性很强。

 

5

当前市场的问题是：“爆款”越来越少

 

回到文章开头，为什么说重庆房子不能乱买？

第一，在“房住不炒”的基调下，买房只能精挑细选，明确需求，学会算账；

第二，如今市场上爆款越来越少。

 

就像龙湖北区的高层项目，九曲河的九里峰景，清盘？礼嘉昱湖壹号，21000元/㎡的高层，清盘？

还有吗？

 

似乎唯一的机会，就是中央公园，龙湖还有一块高层住宅用地。

（位置示意图）

 

地块在中央公园东侧，临近渝北区行政服务中心。在地铁9号线兰桂大道和春华大道之间。

周边的生活配套已经相继成型。

 

从目前的消息看，主力产品会是套内80多㎡/三居室/精装高层。

一层6户，组团有7栋楼。是一个比较典型的龙湖高层社区。

楼盘名叫「龙湖公园时光」。

 

从区域特性和产品特性上看，他多半会是今年为数不多的爆款。

 

理由很简单：

 

（1）区域太热了！

 

在“360万方超级商圈”“超级公园”“三地铁”的加持下，中央公园片区近两年土拍价格「大量过万」，是2019年至今重庆土拍均价最高且最稳定的区域！

 

他的高价值预期，已经得到共识。

（中央公园商圈 规划意境图）

 

（2）区域利好，未来几年兑现

公园时光所在的中央公园东，本身即将成熟，而从时间节点来看，中央公园未来几年，是大商圈兑现期。

（来源于重庆日报）

按照公开信息，在2021年就会有商业率先开业。

 

同时，地铁9号线、5号线会相继开通，加上已经通车的10号线，三地铁通勤！

 

（3）板块内，品质高层非常稀缺

 

片区内早期的普通高层，过于普通；后期新地块，又普遍低密豪宅化。

很难找到相对低门槛的品质高层。

 

当知道龙湖要在中央公园新推出全新的精装高层三房时，开始我都挺意外。

这种产品可谓是流通性最好的住宅产品了！

 

中央公园优质地段，基本没地了！

龙湖现在已经很少有中小户型高层项目！而且是精装。

那么，近乎绝版的龙湖公园时光，会成为下一个如水晶郦城之类的“爆款”吗？

目前正在办卡，应该很快会开盘。

可以关注，值得期待。

11

6

总结

 

如今真实的市场，机会与陷阱并存。

而我们能做的，就是去看清楚事物发展背后的逻辑和因果关系，找到价值的轨迹。

 

然后，买他。