学区房政策巨变！重庆学区房会不会“死掉”？

芯片靠研发，研发靠人才，人才靠教育，教育靠什么？

家长们认为是「学区房」。

 

学区房的意义=房子+学票。

假设，重庆一套普通的住房是100万/套，近似品质，却带顶级学区的房子，就要贵一点，大约120万/套吧。

那么，买一套学区房，就相当于“100万的房子+20万的学票”。

 

学票的值钱程度，跟城市教育资源水平、学区资源紧张程度、房价水平、家长价值观等有关，到底能有多贵呢？

中国最贵的学区房，在北京。有媒体报道过，530万，11平！

  

上图这间11.4㎡的过道房，卖530万，受追捧，单价46万/㎡，只在于它是北京某著名学校的学区房。

但就在最近，北京一纸政策文件下来，广受议论的学区房政策有了实质性的改变！

有人说：快跑！学区房“死了”！

1

4月30日，北京发布了这么一个政策《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》。最核心的一条是，文件明确要求：

自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

 

在全国学区房最贵的北京，教育资源最密集的西城区，将真正实行“多校划片”！

不再按照“一房对一校”的原则，而变成“一房对多校”！

于学区房，这无异于一颗“原子弹”。

因为本质上的“分配制度”变了。

 

通俗一点理解：

在之前，只要拥有一套名校“三对口”范围内的学区房，就可以100%锁定该名校；

而今后，学区房不再绑死一所“名校”，而是在一个片区中去摇号分配入学。有可能读到“名校”，更有可能读到同一片区内的“非名校”！

 

因为从100%变成X%，学区房的价值自然大打折扣。

 

作个假设，北京西城区某套名校的学区房，过去，他100%可以进入该名校，“居住价值”+“学票价值”=1000万。现在多校划片后，只有20%的机会读到该名校，实际价值会缩水多少？

 

当然，是淡化，而非抹杀。

 

来看看北京二手房市场的真实反应。

多校划片的杀伤力实在太重，直接作用在二手市场里，导致西城区二手学区房挂牌量猛增，看房量大增，量大价跌。

  

心狠的，单套直降超过100万！

相当于挂牌价直接打9折，我们知道实际成交时，肯定还有进一步折扣！

骨折，就为了尽快出货...

 

另一方面，看房量走高了！

因为虽然不是100%了，但还是有机会，而且他本身的“居住价值”还在。

有人想着趁机捡漏。

 

如此政策，会带来什么影响，看明白了么？

 

长此以往，在包含了名校的“多校划片”区域范围内，房价中的“学票价值”会直接降温，逐渐趋于稳定，并根据“入学几率高低”和“住房品质与配套”，重新生成房屋价值体系！

 

削平峰顶，填平峰谷。

 

2

 

说回重庆。重庆又会如何？

其实重庆的“多校划片”早有渊源。

2016年1月，教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》。

这是教育部首次在官方文件中提出“多校划片”，同时还点了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。

重庆正是其中之一。

所以，紧张吗？

北京作为“带头大哥”，在“阻力最大”的区域，已经开始明确实行多校划片，重庆，我已感受到一股山雨欲来的态势。

我们也可以大胆推测一下。

如果重庆未来同样实施“多校划片”，会怎么样？

 

先来看看重庆当前的状况。

 

重庆顶级公办教育资源分布。

 

重庆受关注度最高，优质教育资源最集中的，是沙坪坝区和渝中区。

沙区底子厚：树人小学+1、3、8高中本部；

渝中有小学三巨头：人和街小学+巴蜀小学+人民小学。外加巴蜀高中本部。

九龙坡和南岸区也分别有著名的小学+中学。

 

重庆顶级的小学，仍然以公办为主，按“三对口”划片入读。

但传统的顶级初中如“七龙珠”，已经普遍推行民办化，当前仅有八中和西大附中还留有本部的公办初中。其中，又只有渝北八中按“三对口”划片入读！

 

因此，重庆并不像北京，一套学区房，解决不了顶级小学+顶级初中的资格。

即便读了顶级公办小学，你要读138巴，还是得重新面试考试！

而即便没有读顶级公办小学，找找门路，也容易读138巴，这是为什么？

 

这是重庆的现状。

于是，重庆受未来可能施行“多校划片”影响的房子，主要是小学学区房。

 

重庆名校的“杂与乱”。

 

有一点不得不说。

 

重庆的教育集团化其实开展的比较早。

比如我列举几个小学，光是在官网有出现，名校加上其直系亲戚的，就有这些。

除了“直系亲戚”或者有官方明确承认过关系的之外，还有很多挂名的。

 

上述状况，会造成什么结果呢？

其一，学生、老师、成绩，参差不齐！

其二，教学水平辨识难度高。李逵李鬼，傻傻的分不清楚；

其三，因为没有体验到优质教育资源带来的改变，一些家长甚至认为，没必要非读不可！

市场表现。

 

因为李鬼多，重庆的顶级学区资源表现出来的混沌状，就跟重庆的房价体系一样，一般人不太看不懂。

反映到房价上，就是这样：

这是重庆最好的小学之一，巴蜀小学本部的学区房。

安居客显示其均价为16000元/㎡左右。

实际上更低。

再看20多KM以外，新区礼嘉一个次新小区。

也要16000元/㎡。

这反映出两点：

（1）在更优越的居住条件和顶级学区之间，很多人选择了前者；

（2）重庆顶级公办学校的学区房，因为房屋老旧（大多为90年代的楼梯房），和多种客观因素，甚至可以说还比较廉价。

综上，重庆顶级教育资源，真正的价值，其实还没有体现出来，因此也没有表现出需求过于紧张、价格过于膨胀的局面。

同时，重庆对打击以学区/学位为由头的炒作行为，从来都是下重手。

所以，即使“多校划片”就快到来，对重庆而言，影响也不大。

在混沌的情况下，传统学区房，会比较稳定，随大势涨跌。

而名校新建分校，随着时间，当学校逐渐出成绩以后，还会形成“优越的居住环境+优质的教育资源”双重价值，周边潜在的“多校划片”范围内的品质住房，还会进一步升值。

3

这件事中最惨的人不是那些西城老居民，而是那些刚刚高位上车西城学区房的新业主。

他给了我们所有人以警示。

投资有风险，入市需谨慎。

 

政策这东西，变化很快！

 

不知道从什么时候开始，学区房作为门槛，或多或少都将没钱没权的人挡在了门外。

形成一道鸿沟，越来越宽。

有人说，近10来年，寒门崛起已越来越难，理由之一即是：

如今，从小时候起，大家受教育的水平就因“学区房”“辅导班”而开始大幅拉开，还不是起跑线不同的问题，而是很多人连起跑线都找不到。

 

未来几年，教育相关政策，我认为一定会秉承着公平化的原则前进。

因此，高价博学区，不可取。

但以适当的价格，给子女一个更优质的教育环境，这一点，重庆的家长们，是非常幸运的。