（图源网络）
在异于其他城市的重庆楼市，如果摸不清他的脾性，会很苦恼。
重庆房地产市场，通常以十年为一个风水岭，每隔十年，市场逻辑就会发生显著的变化。
01
我举几个例子。
30年前，重庆人民“宁要渝中一张床,不要郊区一套房”；
郊区是哪里？
除了渝中，都是郊区。
20年前，五大商圈崛起，重庆人爱上商圈房；
10年前，你如果没有“一路向北”，那你就“OUT了”...
（金开大道 图源重庆晨报）
30年前，如果你住有阳台的楼梯房，女朋友都要好找些；
20年前，封闭式花园小区，龙湖花园、南方花园...是富人的象征；
10年前，artdeco、“送院馆”，变得流行。
（示意图）
重庆楼市价值的奥秘，究竟是什么？
又如何判断？
02
2020年，重庆房地产市场，有变化也有不变。
严控土地容积率，供应体量减少；
城市版块，再次外拓；
“一路向西”拉开大幕。
...
此前分析过，容积率降低，直接导致同等土地规模下，可建体量减少。
而区域热点的变化，又让我们应该仔细思考未来发展方向的问题。
当然，万变不离其宗。
重庆楼市的价格逻辑，依然并非只看核心或非核心、新区或熟区。
而是依托于城市主攻方向，并重在精选楼盘！
我随便举个例子：
2016年这一波行情，你知道谁的涨幅最大？
不是江北嘴，而是像大学城等新兴区域的一些品质项目。
比如大学城龙湖U城，他的新房时代，低的时候，才套内4、5000元/㎡，很多建面4000元/㎡不到。
几年变化，自己看。
（链家数据）
是什么促成了他的3-4倍的价值爆发力？
他折射出的，就是重庆楼市的价值变化逻辑！
03
我就拿上面的案例简单分析一下。
龙湖U城和他所在的大学城，实际上是在上一个10年周期里，一个很经典的案例：完成了爆发式增长，并等来了区域更大的机遇。
有没有人见过这张照片。
这是2010年的U城。
是不是跟隔壁二娃农村亲戚家镇上的“空坝子”有点像...
估计没人料到他上面的一些住宅组团，会卖到套内20000元左右，一个平方。
这10年，都发生了什么？
我总结其中奥秘，就两个字：「蝶变」。
04
顺着时间条线，我们把回忆往前推。
大学城的原点，是17年前，2003年4月，重庆市政府正式批准建设。
（大学城卫星图 2006年）
那几年的大学城，放眼望去，就像一张白纸。
（大学城 2008 图源网络）
2010年之前，虽然有了城市的雏形，但是，在所有人的印象里，大学城并不怎么样。
直到2010年之后，大学城启动了「十年快速发展」。
2012年底，地铁1号线通车大学城；
2015年，大学城树人小学开学；
2016年，双碑大桥通车；
2017年，U城天街B馆，将大学城推向了一个高潮。
开业当日，30多万人次涌向天街...B馆整体出租率99%，品牌同步开业率达到98%！
当时我都纳闷，大学城，什么时候成这样了？
（天街开业实景）
十年之间，是什么改变了大学城？
配套！
2010年之前的大学城，积累书香气；
2010年之后的大学城，快速完善城市配套！
轨道、桥、隧道、天街，加上优质的教育资源，配套，让新区大学城的实现了一次蝶变。
05
（U城10年变化）
10年时间，从一片荒凉变成24小时繁华！
而且我们注意，在每一次“从无到有”的区域发展中，总有先知先觉者。
就比如本文的例子，龙湖U城，我记得每次开盘，人气都非常旺。
这里面有笃定龙湖开发商的簇拥，也有看准区域发展的高手。
（U城开盘现场 图源网络）
这些人，眼光精准。
要知道，当时的U城，相对于重庆其他区域，也都并不便宜。
我实际上都有些后知后觉。
2019年初，科学城概念升温，很多人说重庆房价不稳。但我知道，这正是机会！
冒着细雨，去大学城“淘笋”“抄底”。
驱动我的是什么？
是对城市发展的敬畏。
06
1997年618，重庆直辖。重庆人终于成了重庆人；
2010年618，两江新区挂牌成立；
飞一样的开始了城市配套设施建设；
火箭般的引进优质产业和重大项目。
两江新区很明显的引领了过去10年重庆的一路向北。
2019年618，“高新区干部大会”召开。
努力建成全市新的经济增长极；
高标准规划建设科学城。
618官宣，实际上也是“重庆向西”的全速启动。
科学城的核心，是大学城；
高新区的关键驱动力，是科学城。
万千宠爱，都来了。
大学城一带，一口气将新增7、15、27三轨加持；
科学城大创谷建设启动；
（大创谷 效果图）
科学城巴蜀中学落地；
中国科学院重庆科学中心落地科学城；
...
而按照总体300多万的西槽人口规划。
很明显，这里，经过十数年的积淀，又站在了下一个十年的“超级风口”上！
07
（大学城卫星图 2020年）
那天打开卫星图，看着大学城区域，挺惆怅。
因为整个地图范围，基本已经被填满了！
高楼、别墅、校园、商圈、公园、道路...
（重师校园）
大学城，作为科学城和高新区的核心，开启属于他的“开挂人生”“黄金十年”时。
但我却发现，居然没有什么上车机会...
为什么？
没地了！
在大学城转了两个周末，没忍住，买了套学樘府。虽然对价格还略微纠结了一阵。
我跟很多读者分享过，如果要在大学城核心区域下叉，新房首选学樘府。
因为他的价值逻辑其实很简单：
其一，
高新区、科学城的风口，真的没理由错过！
过去十年，两江新区的GDP大约翻了四倍！
由强产业驱动，城市呼呼的“一路向北”，开挂了一样。
未来十年，在“成渝双城经济圈”+“西部大开发新时代”的国家战略下，“一路向西”，站到了聚光灯下。
（重庆（西部）科学城 图源重庆发布）
分享城市红利，怎么做？
除了创业，当然是布局核心地段的优质资产。
你懂的...
其二，
除了在科学城的核心位置，他的周边氛围，几乎完美。
北侧天街、轨道站点；
东侧川美、重大；
西侧树人、巴蜀；（网上报道落址，新房还未划片，需要以教委公布为准）
（大卫标注）
我们注意看，U城大社区和学樘府，恰好被三所大学和中小学包裹！
如果孟母来了，她应该不太想走了。
如此成长氛围、校园环境，是“千金难换”的。
（重大 图源网络）
而更为难得的，是这里还配置了繁华的龙湖天街、以及轨道站点！
其三，
优质的产品设计。
U城大社区十年，学樘府算是收官之作。
于设计端，明显优于老组团的传统规划。
例如富有对称性、仪式感的楼栋排布。
不同主题的景观、公共空间场景，休闲、运动、陪伴...
（图源网络）
还有像现代风格、大面积使用玻璃，更考究细节的建筑设计。
龙湖和香港置地强强联合的作品；
这一点，在如今市面上，也十分让人放心。
其四，
价值成长空间的期待性...
之所以纠结，我跟很多朋友想的一样--学樘府价格，并不低了...有人说这里是大学城天花板。
但是，当我重新理了一遍重庆楼市的价值演变逻辑后，我恍然大悟，这个价格，仍然看涨！
首先，作为重庆“新经济增长极”，“举全市之力”之下，高新区、科学城的想象空间。很难用常规预期去想象！
横向对比成都高新区，纵向对比两江新区。
这里，很可能会给我们大惊喜。
龙湖U城在卖新房时，卖过5000元/㎡，很多人都说贵。
但是，随着天街、地铁、学校等配套加持，部分组团，实现了20000元/㎡+的成交价！
记住，是成交价！
（龙湖U城 听蓝湾）
其次，随着科学城产业建设的“筑巢引凤”和优质教育资源带动，肉眼可见，未来区域会有大量人口迁入；
而学樘府，是紧靠U城天街，五年来唯一一块出让的住宅用地。大学城核心区，是真的没有地了！
稀缺性，相当明显。
我记得今年6月份学樘府才第一次开盘，到现在，一个不小的项目，已经接近收官了...
他还是当前重庆几乎是我看到的唯一一个，彻底不需要中介分销、每次开盘都基本卖光、几乎没有1分钱折扣...的新楼盘。
因为盯着的人太多，未开盘的楼栋，都只能采用意向预登记的方式。
登记满，就停止。
当然，找我也可以试着优先登记后期楼栋。
安排售楼部金牌置业顾问一对一优先咨询。
08
好了，此文目的，并非带货，仅做分享。
重庆楼市，异于很多城市，他有着自身的规律和独特性。
而且以十年为一个周期，变化十分巨大。
当你看懂其中的奥妙之后，你会觉得，这里面非常有意思，并且机会众多...
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