（图片来源于网络）
2020年结束，年初的Flag实现了几个？
对于2020年楼市整体而言，我会用一句话总结：都在情理之中。
很显然，为了应对艰难时刻，楼市需要稳，既不能速涨，又不能大跌，还要保持充分的成交量。
「整体横盘微涨」却又让人“欲罢不能”，最考验调控技巧，但却又是时下最合适的策略。
因此，市场上有了很多明显的“局部行情”机会。
就像我多次提及的，深圳、南京、杭州、成都等热点城市内的“万人摇”，层出不穷。
那么，重庆呢？
2020年，重庆市场很稳，「波澜不惊」；
但在城市“轮动效应”的趋势之下，2021年，重庆的局部行情，显然呼之欲出。
局部行情，会出现在哪里呢？
1.
先看一组数据。
截止到2020年12月31日，重庆主城区新成交土地121宗（含住宅）。
位置分布，呈两极化：
第一，三北区域；北碚+渝北+江北，总计成交了60宗，占了重庆的半壁江山；
第二，其他区，分了剩下的61宗。
（图片来源于乐居）
在这121宗土地成交中，处于价值头部的“万元地”，有15宗。
位置分布也是两极化。
其一，以中央公园为代表的北区新兴版块；
其二，以观音桥、大杨石为代表的老牌核心区。
（统计于公开数据）
土地供应实际上会折射出未来一段时间，市场的热点、发展趋势，以及价值体现。
例如从上述数据中我们就能发现一些机关：
第一，重庆一路向北，热度还相当高，从量上看，未来仍然是重庆楼市的主战场；
第二，北区的土地价格，处于领涨水平，这也是开发商集体性的战略考量。
2.
除了土地端，另一个重要的数据，是新房成交情况。
（图片来源于铭腾机构）
按照铭腾公布的统计数据，在2020年，重庆前10大热门板块依次是：
西永、蔡家、中央公园、李家沱、礼嘉；
大学城、龙洲湾、高职城、悦来、龙兴。
成交量上，北区5大板块上榜，高新区2个，巴南3处。
价格上，建面均价前四名，都是北区版块！
于是很多人的疑问来了：
重庆，还在“一路向北”？
3.
最近还有一件事。
1月4日，官网挂出了一则公示--《关于同意设立川渝高竹新区的批复》。
（来源于重庆档案信息网）
高竹新区，重磅出炉。
过去很多人问我，重庆“一路向北”还能去哪里？邻水吗？
不好意思。
他真的变成真的了...
作为川渝深度合作的战略性一步，高竹新区规划范围包括渝北区、邻水县的部分区域。
（高竹新区 位置示意 大卫标注）
新区发展定位明确：经济区与行政区适度分离改革试验区+产城景融合发展示范区。
按《新区总体方案》披露，这里未来15年，在产业端，将实现8倍的GDP提升幅度。
向北的纵深，又被扩大了！
如此，当我们站在这样的大形势之下，再去看2020年若干楼市事件：
如中央公园“万元地”集体爆发、悦来北能卖到2万多/㎡，最高去到了神奇的5万元/㎡...
或许，就很容易理解。
重庆向北，并没有停下！
重庆也在上演“强者愈强”。
4.
北区真是一个神奇的地方。
远一点看，北区诞生过很多从2、3000元/㎡到20000元/㎡的价值案例。如新牌坊，龙湖花园、水晶郦城等。
近一点看，照母山、礼嘉、中央公园。
他们几乎都是从一片荒芜，到逐步成熟兑现。实现了十分显著的价格&价值成长。
（图源两江新区官网）
那如果从当前土地、新房成交数据，再站在城市视角下，如果有行情，北区会率先启动吗？
答案应该是肯定的。
2016年底开始的行情，率先启动的其实是照母山；
2021年，分析了北区几大版块，我的目光，首先会在蔡家。
原因大致会有几点：
其一，随着重庆再次北拓，蔡家区位优势变得突出，但价位比大礼中显然更有空间；
其二，重庆“湾区战略”崛起；
其三，大量交房、配置落地，推动“礼蔡同城”逐步进入成熟兑现期。
简单分享一下我的判断。
5.
从区域产业端看，蔡家其实是一个很奇特的存在。
他是两江新区的重要组成部分，其工业拓展区又是高新区的一部分，同时，他还有自贸区...
多重身份加持，为何如此？
这源于蔡家的地理位置。
（图源网络 蔡家控规图）
蔡家往西，过中梁山，即是高新区，“一路向西”的战略腹地；
往北，是两江新区产业腹地，水土；
往东，则是悦来、中央公园；
往南，隔江对望礼嘉，与照母山也不过几公里直线距离。
除了位置较为讨巧之外，他的自然环境相当不错。
很重要一点，他被19KM江岸线包裹，形成一个大的湾区。
在“两江四岸”战略里，官方其实明确了重庆的“四大湾区”，分别是：
长江文化艺术湾区；
两江交汇历史人文湾区；
长江生态文明湾区；
嘉陵江智能创新湾区。
而嘉陵江智能创新湾区，就是由礼嘉、蔡家、悦来所组成。
实际上这也印证了此前我提及过的“蔡礼悦黄金三角”！
从城市格局上而言，蔡家半岛+礼嘉半岛、其实是重庆沿江岸发展的主轴线之一。
礼蔡同城，并非开发商的概念虚设。
因此，无论从北区拓展势头，还是从“两江四岸”发展定位看，蔡家，潜力是被低估的。
6.
从区域微观状况看，近2-3年，蔡家都是北区卖的最好的版块。
在土地供应端，也开始呈现出如礼嘉和照母山类似的“量缩价升”现象。
请注意，2020年的成交均价比2016年，居然翻了三倍...
（来源于公开数据 大卫统计）
在开发商和购房者两端，蔡家得到了较为广泛的认可。
除了前述区域位置、自然环境的特点之外，还有很重要一点，就是区域配套，在逐渐落地。
包括公园、绿地。
（图源网络 五彩滨江公园）
包括已经通车的6号线、马鞍石大桥、嘉悦大桥等；
最重磅的蔡家大桥，官方明确争取今年底（2021年）开通！
同时，随着2020年底礼嘉天街开业，“一站天街”的生活模式，真的落地了！
而蔡家自身的商圈，曹家湾地铁站上盖--40万方商业综合体，2020年得到明确。
（礼嘉天街）
仔细观察蔡家，你还会发现一点特别：龙湖、融创、万科、金科，重庆房地产市场举足轻重的“四大金刚”，似乎都多盘重仓蔡家！
重庆能汇聚这四大房企多盘重仓的区域，十分罕见。上一次，得追溯到金开大道时代。
其他区域，无论礼嘉，还是中央公园，多数时候，至少都有一家并非多盘重仓。
7.
蔡家的机会，我认为还体现在一个点--龙湖再次布局大社区！
龙湖起源于重庆，对重庆城市的发展方向和战略时机，把握得特别精准。
从观音桥、新牌坊、礼嘉、科学城、中央公园等...
这其中，最经典的作品，又是龙湖大社区。
U城大社区、江与城大社区、新牌坊大社区、礼嘉大社区...买过这几个地方的朋友应该都知道，这些大社区，因为居住氛围好、配套齐全、区域发展快，升值相当靠谱！
（江与城 图源网络）
2020年时，龙湖发布了三个重磅项目，两个都在蔡家；
其中龙湖联合海成拿的地，会出来2021年北区重磅的“首席改善”大盘--两江郦湾；
目前看，这也是今年北区龙湖唯一一个纯新项目。
两江郦湾加上此前的椿山、三千庭，形成了一个新的龙湖大社区。
龙湖的大社区最大特点，是价值要素很清晰。
就比如两江郦湾。
基本一句话就能概括他所有的核心价值：
重庆“四大湾区”之一的中心位置、容积率约1.5、低密大盘；
隔江天街、龙湖“首席”改善新品。
（图源锐理数据）
图中看的很明显，他基本占了“蔡家湾区”最正中的位置；
纯粹的低密社区，改善群体的最爱；
新一代龙湖大社区。
资源性、位置和稀缺性很明显。
（两江新宸俯瞰蔡家）
过个桥，就能去山姆抢烤鸡、抢车厘子...
然后，慢悠悠的，回家。
无论从资产价值的角度，还是从实际居住的角度；
如果再结合到“重庆向北”的发展逻辑、蔡家的潜力值，龙湖关键布局，这样的房子，都很难被拒绝了。
通过这个例子，其实已经折射出区域价值研判的“傻瓜模式”--跟投某些头部开发商。
8.
2021，重庆楼市，机会大吗？
当然。
但是，重庆市场供应大，就像A股一样，“抓龙头”的局部行情，可能性更大。
这时，就需要我们看清城市发展方向，看清区域的价值潜力，并寻找到区域内，最值得入手的那个项目。
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