(图片来源于网络)
2020年结束,年初的Flag实现了几个?
对于2020年楼市整体而言,我会用一句话总结:都在情理之中。
很显然,为了应对艰难时刻,楼市需要稳,既不能速涨,又不能大跌,还要保持充分的成交量。
「整体横盘微涨」却又让人“欲罢不能”,最考验调控技巧,但却又是时下最合适的策略。
因此,市场上有了很多明显的“局部行情”机会。
就像我多次提及的,深圳、南京、杭州、成都等热点城市内的“万人摇”,层出不穷。
那么,重庆呢?
2020年,重庆市场很稳,「波澜不惊」;
但在城市“轮动效应”的趋势之下,2021年,重庆的局部行情,显然呼之欲出。
局部行情,会出现在哪里呢?
1.
先看一组数据。
截止到2020年12月31日,重庆主城区新成交土地121宗(含住宅)。
位置分布,呈两极化:
第一,三北区域;北碚+渝北+江北,总计成交了60宗,占了重庆的半壁江山;
第二,其他区,分了剩下的61宗。
(图片来源于乐居)
在这121宗土地成交中,处于价值头部的“万元地”,有15宗。
位置分布也是两极化。
其一,以中央公园为代表的北区新兴版块;
其二,以观音桥、大杨石为代表的老牌核心区。
(统计于公开数据)
土地供应实际上会折射出未来一段时间,市场的热点、发展趋势,以及价值体现。
例如从上述数据中我们就能发现一些机关:
第一,重庆一路向北,热度还相当高,从量上看,未来仍然是重庆楼市的主战场;
第二,北区的土地价格,处于领涨水平,这也是开发商集体性的战略考量。
2.
除了土地端,另一个重要的数据,是新房成交情况。
(图片来源于铭腾机构)
按照铭腾公布的统计数据,在2020年,重庆前10大热门板块依次是:
西永、蔡家、中央公园、李家沱、礼嘉;
大学城、龙洲湾、高职城、悦来、龙兴。
成交量上,北区5大板块上榜,高新区2个,巴南3处。
价格上,建面均价前四名,都是北区版块!
于是很多人的疑问来了:
重庆,还在“一路向北”?
3.
最近还有一件事。
1月4日,官网挂出了一则公示--《关于同意设立川渝高竹新区的批复》。
(来源于重庆档案信息网)
高竹新区,重磅出炉。
过去很多人问我,重庆“一路向北”还能去哪里?邻水吗?
不好意思。
他真的变成真的了...
作为川渝深度合作的战略性一步,高竹新区规划范围包括渝北区、邻水县的部分区域。
(高竹新区 位置示意 大卫标注)
新区发展定位明确:经济区与行政区适度分离改革试验区+产城景融合发展示范区。
按《新区总体方案》披露,这里未来15年,在产业端,将实现8倍的GDP提升幅度。
向北的纵深,又被扩大了!
如此,当我们站在这样的大形势之下,再去看2020年若干楼市事件:
如中央公园“万元地”集体爆发、悦来北能卖到2万多/㎡,最高去到了神奇的5万元/㎡...
或许,就很容易理解。
重庆向北,并没有停下!
重庆也在上演“强者愈强”。
4.
北区真是一个神奇的地方。
远一点看,北区诞生过很多从2、3000元/㎡到20000元/㎡的价值案例。如新牌坊,龙湖花园、水晶郦城等。
近一点看,照母山、礼嘉、中央公园。
他们几乎都是从一片荒芜,到逐步成熟兑现。实现了十分显著的价格&价值成长。
(图源两江新区官网)
那如果从当前土地、新房成交数据,再站在城市视角下,如果有行情,北区会率先启动吗?
答案应该是肯定的。
2016年底开始的行情,率先启动的其实是照母山;
2021年,分析了北区几大版块,我的目光,首先会在蔡家。
原因大致会有几点:
其一,随着重庆再次北拓,蔡家区位优势变得突出,但价位比大礼中显然更有空间;
其二,重庆“湾区战略”崛起;
其三,大量交房、配置落地,推动“礼蔡同城”逐步进入成熟兑现期。
简单分享一下我的判断。
5.
从区域产业端看,蔡家其实是一个很奇特的存在。
他是两江新区的重要组成部分,其工业拓展区又是高新区的一部分,同时,他还有自贸区...
多重身份加持,为何如此?
这源于蔡家的地理位置。
(图源网络 蔡家控规图)
蔡家往西,过中梁山,即是高新区,“一路向西”的战略腹地;
往北,是两江新区产业腹地,水土;
往东,则是悦来、中央公园;
往南,隔江对望礼嘉,与照母山也不过几公里直线距离。
除了位置较为讨巧之外,他的自然环境相当不错。
很重要一点,他被19KM江岸线包裹,形成一个大的湾区。
在“两江四岸”战略里,官方其实明确了重庆的“四大湾区”,分别是:
长江文化艺术湾区;
两江交汇历史人文湾区;
长江生态文明湾区;
嘉陵江智能创新湾区。
而嘉陵江智能创新湾区,就是由礼嘉、蔡家、悦来所组成。
实际上这也印证了此前我提及过的“蔡礼悦黄金三角”!
从城市格局上而言,蔡家半岛+礼嘉半岛、其实是重庆沿江岸发展的主轴线之一。
礼蔡同城,并非开发商的概念虚设。
因此,无论从北区拓展势头,还是从“两江四岸”发展定位看,蔡家,潜力是被低估的。
6.
从区域微观状况看,近2-3年,蔡家都是北区卖的最好的版块。
在土地供应端,也开始呈现出如礼嘉和照母山类似的“量缩价升”现象。
请注意,2020年的成交均价比2016年,居然翻了三倍...
(来源于公开数据 大卫统计)
在开发商和购房者两端,蔡家得到了较为广泛的认可。
除了前述区域位置、自然环境的特点之外,还有很重要一点,就是区域配套,在逐渐落地。
包括公园、绿地。
(图源网络 五彩滨江公园)
包括已经通车的6号线、马鞍石大桥、嘉悦大桥等;
最重磅的蔡家大桥,官方明确争取今年底(2021年)开通!
同时,随着2020年底礼嘉天街开业,“一站天街”的生活模式,真的落地了!
而蔡家自身的商圈,曹家湾地铁站上盖--40万方商业综合体,2020年得到明确。
(礼嘉天街)
仔细观察蔡家,你还会发现一点特别:龙湖、融创、万科、金科,重庆房地产市场举足轻重的“四大金刚”,似乎都多盘重仓蔡家!
重庆能汇聚这四大房企多盘重仓的区域,十分罕见。上一次,得追溯到金开大道时代。
其他区域,无论礼嘉,还是中央公园,多数时候,至少都有一家并非多盘重仓。
7.
蔡家的机会,我认为还体现在一个点--龙湖再次布局大社区!
龙湖起源于重庆,对重庆城市的发展方向和战略时机,把握得特别精准。
从观音桥、新牌坊、礼嘉、科学城、中央公园等...
这其中,最经典的作品,又是龙湖大社区。
U城大社区、江与城大社区、新牌坊大社区、礼嘉大社区...买过这几个地方的朋友应该都知道,这些大社区,因为居住氛围好、配套齐全、区域发展快,升值相当靠谱!
(江与城 图源网络)
2020年时,龙湖发布了三个重磅项目,两个都在蔡家;
其中龙湖联合海成拿的地,会出来2021年北区重磅的“首席改善”大盘--两江郦湾;
目前看,这也是今年北区龙湖唯一一个纯新项目。
两江郦湾加上此前的椿山、三千庭,形成了一个新的龙湖大社区。
龙湖的大社区最大特点,是价值要素很清晰。
就比如两江郦湾。
基本一句话就能概括他所有的核心价值:
重庆“四大湾区”之一的中心位置、容积率约1.5、低密大盘;
隔江天街、龙湖“首席”改善新品。
(图源锐理数据)
图中看的很明显,他基本占了“蔡家湾区”最正中的位置;
纯粹的低密社区,改善群体的最爱;
新一代龙湖大社区。
资源性、位置和稀缺性很明显。
(两江新宸俯瞰蔡家)
过个桥,就能去山姆抢烤鸡、抢车厘子...
然后,慢悠悠的,回家。
无论从资产价值的角度,还是从实际居住的角度;
如果再结合到“重庆向北”的发展逻辑、蔡家的潜力值,龙湖关键布局,这样的房子,都很难被拒绝了。
通过这个例子,其实已经折射出区域价值研判的“傻瓜模式”--跟投某些头部开发商。
8.
2021,重庆楼市,机会大吗?
当然。
但是,重庆市场供应大,就像A股一样,“抓龙头”的局部行情,可能性更大。
这时,就需要我们看清城市发展方向,看清区域的价值潜力,并寻找到区域内,最值得入手的那个项目。
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