既报喜，也爆忧。
我们一起去看真实的市场。
01
2020年，入渝四年的某百强房企，亮出了自己百强房企“野心”。
复工不久，就去炙手可热的中央公园，开启了向北征召。
虽然新项目距离中央公园有约两公里，但十里外的空港项目都能叫自己中央公园东时，这里看上去，也就没什么不妥。
9246元/㎡的楼面成交价，相对于版块楼面价，并不贵。
没有意外，到了九月份，蓄了小半年客的新项目，如约和大家见面。
一下取到的5栋楼预售证，既包括了整个公园片区最稀缺的小户型洋楼、也有针对改善的大户型舒适洋房。
产品丰富。
从当时现场的照片看，他确实也是做到了人山人海。
只不过，作为来宾之一的王大妈后来跟铁柱吐槽：“重庆的夏天实在太热了，‘梅子钱’不好挣啊...”
三个多月后，按照重庆网上房地产查询到的网签数据，从去年9月开盘到今天，这个盘的实际网签套数，是“2”。
铁柱反复确认。
到底是网签延后了呢？
还是故意守着不网签，以给大家惊喜？
难道，热点版块不吃香了？
02
于是，铁柱特意找了一个阴天，前往实地打探。
听说阴天和悲伤的事，更配。
从轨道十号线鹿山站出来，步行大约600米，就到了项目。
乍一看，还算作方便。
但因为地势原因，项目恰好处于半坡的一个位置，600米的行程，实际又有一半是需要爬坡的。
至于周遭环境，也有些一言难尽。
一期地块紧邻着市政道路--桂馥大道，同时北边紧贴着的，是一家大中型汽配企业的拆迁地。
利好是拆迁工程看样子已经开始了。
东北边，同样临近另外一大块拆迁用地：原皮鞋厂旧址。
铁柱了解到，这两块地，几家大开发商都曾来实地勘察过。
并且表示出过“我上、我才行”的浓厚兴趣。
因为背山的原因，项目的部分楼栋，直接升级成了“坎景房”，可以随时监测到拆迁区域的工作进程。
当然，外部环境，仁者见仁，因人而异，因时间而异。
03
进入售楼部呆了大概一个小时，除了铁柱以外的客户，只看到一组。而且还是在2-3个中介小哥哥的簇拥下，进入售楼部。
转头一看铁柱反应过来，这里的主打，是“分销”。
只不过，与市面上其他楼盘相比，这里的效果，似乎还有待提高。
看到自然来访的铁柱，置业顾问小姐姐拉着铁柱找了个角落坐下，神神秘秘的说道：“现在优惠可以哟，按揭96折，全款95折”。
铁柱喊了声停，默默掏出手机计算器，算了一笔账。
如按最大折扣95折算，如果是套内19500元/㎡的原价，相当于少了大约1000块；一套79㎡的小高层，优惠了将近8万元。
对于刚刚经历了一个月前促销行情的购房者，大多人对这个折扣，恐怕不会太感冒。
看着铁柱锁紧的眉头，置业顾问靠了过来，且把声音压低了不少：“老师，项目可能很快会签约XX小学和XX中学哦”...
听到这话，虽然还没男朋友、但深谙学校价值的我，反应是这样的：
04
最近上海暴涨，最先启动的，就是学区组合。
中央公园也如是，有些楼盘起初不好卖，飞来一个学校，就变成香饽饽了。
没想到这么短的时间里，就已经上演到由三公里外的另一个项目故技重施？
当然，这个概率，按置业顾问口头信息，几率大约是90%。
为了打消铁柱仅存的疑虑，置业顾问继续追击，充分诠释了什么叫做“大饼”。
“老师，我们这里还有个新购房政策。现在首付5成，半年内如果学校没签下来或者不想要了，可以直接退款，我们还额外返8个点的利息”！
铁柱震惊！！
8个点的利息...
这是为了卖房而卖房吗？还是披上了融资的外衣，以“优质学校”为噱头，提前锁定买房者资金的“金融玩法”吗？
急了眼？尽力一搏？
当然，开发商政策千变万化，以读者亲自所听为实。铁柱听到的，仅供大家参考，不代表任何观点。
05
在铁柱看来，销量不理想，必然有原因的。
我的分析，是这样的：
首先是价格。
中央公园整体价格不低，但是，能走量的，只是部分位置优越、品质上乘、配套精良的项目。
而并非所有项目都热销。
例如中央公园东，中央公园南，虽然打着中央公园，但售价都不及核心位置的20000元/㎡+。
尤其像四川大佬之类的项目，常年以高折扣的噱头吸引人。
展现出他的“难”。
其次是综合质素。
鹿山区域的客户群体，似乎对价格很敏感。核心原因，在于这里的综合质素，很难和公园核心位置相比。属于“备胎区域”。
公园核心，主要卖点是大公园、大商圈、多地铁、多学校等综合配套形成的中心效应。
离中心区域越远，势能越受消磨。
最后是产品、口碑等影响。
洋房户型约100㎡，售价超过200万。
同质可比的项目，太多了。
小高层，总价150万，虽然不高，但也不低，鉴于上述综合质素，加上本身不具备太多的品牌口碑，故而卖点不充分。
提到口碑，虽入渝四年，但在重庆，我似乎没听到过太多正面信息。
以上种种，影响了销量。
正所谓，几家欢喜几家愁。
重庆是个神奇的市场，热点版块，并不是万能的。
即便在同一区域，有的楼盘热销，有的楼盘滞销。
究其根本原因，离不开前瞻性的选址、通盘的规划设计、充分的卖点组合、更合理的产品设计和品质营造，以及，日积月累沉淀下来的品牌口碑。
在当前市场，上述这些又似乎缺一不可。
对供应端如此，对购房者，同样更是。
在平稳的重庆市场，项目热销，背后必然有其原因；
而项目滞销，当然也有复杂的综合因素。
抽丝剥茧，看清项目背后的价值，该买不该买，也就有了定论。
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