（图源网络）
要说市场有多火？
还真没你想象的那么火。
很多“火”，依然是100块一天，找来的托。
就像下面这张周末照片，明眼人，都知道在干啥；
但是，你也可以描述为开盘抢房太过火爆，招致大批安保到场维护秩序。
呵呵。
要说二手市场在井喷？
其实很多盘都还没“解套”...算上利息，这两年买进的，基本都是亏。
高兴个啥？
大家好，我是铁柱。
专门揭露各大楼盘里，那不为人知的另一面。
都说房子好卖，我偏不信。
月入5000的我，自信为城市平均工资，我就真不信，这么不确定的档口，老百姓买房能如买白菜？
背着书包，我踏上了看房的路。
今天，我特意选了一处核心区、有江景、准现房的楼盘，和大家一起，去看一看。
今天我们的目标，位于江北区成熟区，离江也不远，要说位置，他算是很中心了。
按道理，如此地段，是为数不多的重庆核心区住宅项目了。
他的真相，是怎样的呢？
（1）区位
项目位于江北区北滨一路，靠近嘉陵江，旁边是徐悲鸿故居，大卫说他年轻时最爱吃的九村烤脑花总店，就在那附近了。
单从位置来看，是一个充满烟火气的地方。
整个区域的配套，吃喝玩乐，都是十分成熟。
从项目前往观音桥、三峡广场、杨家坪、重庆天地，或者通过滨江路去到江北嘴，或解放碑，直线距离都在10KM以内！
如果开车出行，那是相当便捷。
但问题来了。
具体而言，更影响价值的步行可及的配套，却总让人觉得有些许问题。
（2）配套
交通方面：
项目附近有环线玉带山站以及5号线大石坝站，不过距离都不算近。
从小区大门开始算走到玉带山站差不多2公里左右，铁柱走的话要30分钟，到大石坝站近点，但也有将近1.5公里了。
小区门口有一个公交站，目前线路有三条。
掐着时间一算，坐615，到两路口大约要40分钟。
商业方面：
因为绝对距离上的近，从这里出发不堵车的情况下，高德地图示意，开车大约10分钟左右能到观音桥。
除了观音桥，附近大区域内，还有东原新新park、SM广场、源著天街、冉家坝爱融汇、三峡广场等等成熟商业中心。
但问题是一样的，都得动车。
走路，那是不可能走路的。
教育方面：
小区周边有徐悲鸿小学、和济小学、江北区滨江小学等，较为成熟，但相对比较一般的学校。
但具体入读划片还需要根据每年教委公布的政策执行。
总体而言，配套上，他具备了成熟区物理绝对距离的优势，大区域范围，配套成熟；
但是，就自身情况而言，便捷化的步行配套，亮点不算太多。
（3）产品
立面
我认为外立面其实是很漂亮的。
建筑修的很快，差不多是现房销售了。
据说3号楼这个月就要交房，整体已经有很多呈现。
整个项目，由42-43层的超高层3栋+32层的高层2栋组成。
抬头望去，一家飞机刚好划过，天气很阴，飞机很低；
经常这样看，应该不会得颈椎病。
项目大约是在2020年5月首开，推出超高层3号楼。
大家应该都有印象，去年的他，因为经常打出“高折扣”+“高佣金”的噱头，多次上热搜。
并屡屡被“抖音楼市经纪圈”网红打卡。
不知道是项目蓄意为之，还是被迫为之。
当前主要在售的是超高层2号楼。
3T6户的设计，有套内84㎡和套内104㎡两个户型，其中小点的84㎡的已经卖完了，剩下套内约104㎡的四房户型，建面约129㎡，得房率大约80%。
户型
套内104㎡。传统竖厅设计。
唉，看多了市面上那些宽大的横厅豪宅，铁柱的口味也变叼了。
客厅的面宽从尺寸来看大约为4米，景观阳台采用长条形设计，进深约为1.6米。中规中矩。
卧室普遍较为紧凑，毕竟套内只有100㎡出头。
主卧的面宽约3.7米，一个衣柜0.6米+1.8米大床+0.5米床头柜*2，相对比较局促。
妥协面积，增加功能性，也是当前市场上开发商的主流。
但是，这要求建筑设计师，有充分的生活经验。
如何在控制尺寸的前提下，达到相对的舒适，其实是很多户型的命门。
这个事，可以一起讨论讨论，机关太多。
因此，就整体来看，上述这个户型的核心诉求，也是功能性，但设计，我认为略带保守。
价格
目前销售的价格，建面均价大约18000元/㎡，总价在210-260万左右区间。
看到铁柱略带惊讶却强装镇定、宠辱不惊的眼神，置业顾问小姐姐知道我是见过世面的打工仔。
“邪魅”一笑：
“我们这个是带装修交付哦，装修标准嘛，2000块钱一平了！
而且我们基本就是现房！
你现在要买迈，我们现在还能申请95折优惠哟！”
三个感叹号。
理由充分，逻辑清晰，语气笃定。
说的，我有了看样板间的兴趣。
样板间，是修在实地的。
特地取了一个高点。
有精装和交标两个，在41楼。
儿豁，当时在电梯里的铁柱是有点紧张的，虽然是上海三菱，但其实，我略有些恐高。
不知道是不是更喜欢别墅洋房的缘故。
120多米的高空，脚杆，稍微有点点软。
公共过道，贴了砖。
子母门+指纹密码锁。
一进房间，我的视线就被阳台外的风景吸引了。
开发商都鸡贼，样板间嘛，有条件的话，当然是最好的景观面。41楼看出去，视野相当开阔。
随便放两张图你们感受下。
山城重庆，因为地势起伏，在景观视野上往往能带给人们平原城市难有的享受。
那种开阔，那种豁然开朗，真的时间很舒服的事。
即便不看江，只要看的远，其实也挺好。
2000元/㎡的装修标准，我们不作置评。
如果以样板间的交付标准而言，客观的说：
不惊艳，但也还过得去。
集中装修，最大的好处，我认为是少了建筑垃圾和装修污染。
整个楼盘的入住率，会更快得到提升。
而且，售后省事，直接找开发商！
下了楼，最后在公区转了转。
由于占地面积限制，小区中庭的活动空间不大，但还是设计了一个半场篮球场。
各栋楼下面的架空层，也都规划了活动空间。
儿童、老人平时也可以在这些地方玩耍，这是作为公共空间的一种延伸和补充。
看完这里，今天的旅程，就结束了。
总结。
城市成熟区域、基本现房、有江景、带装修...等等条件，都是项目的优点。
但同样，他也有约5.5容积率、步行配套一般、小区规模不大等劣势和不足。
作为当前在售200多万主力价格的项目，在目前市场，核心竞争力并不是特别突出，因此，当小户型卖完，较大户型的销售压力，显然是比较大的。
于是，也才有了相应的优惠折扣、请分销帮忙等情形的出现。
以点窥面。
当前重庆市场，或远非我们在从业者朋友圈看到的那样劲爆。
楼盘之间，差异性很大，不同楼盘的适应人群，也非常不同。
如从资产投资的角度看，那么机关、陷阱，就更加多了。
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