西沣路纯新盘新城首府实探，均价约1.8万是否物有所值?

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2020年4月24日，西安银沣置业发展有限公司（新城控股）摘得西部大道板块55亩开发用地。

地籍编号：YT2-25-91-1

宗地位置：雁塔区西部大道以南、文苑北路以东；

净用地面积：55.081亩；

用地性质：住宅用地；

建筑密度：不大于28%；

绿地率：不小于35%；

规划容积率：1.2-3.5；

规划建筑面积：129008平方米；

起始价：28703万元；

成交价：28703万元；

折合土地单价（按40%标准反算）：1303万元/亩；

折合楼面单价（按40%标准反算）：5562元/平方米；

竞得者：西安银沣置业发展有限公司（新城控股）

根据《补偿协议》竞得人需在杨家村集体土地上棚户区改造范围内建设安置用房48773平方米（含商业用房8215平方米）无偿交付用于村民安置，在西三爻堡城改项目（紫郡长安）中购置建筑面积10320平方米用于村民安置，支付拆迁安置补偿费67589.08万元。

▲地块示意图

10月10日，该项目以【新城首府】案名正式亮相。

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新城首府总占地面积约36700㎡，总建筑面积约17.45万㎡。项目容积率约3.5，总户数915户，项目共推出9栋楼，规划的是2栋T2的小高层、7栋T4的高层产品，均为精装交付。

▲项目沙盘

1#、2#户型建面约124 ㎡、131㎡， 建面约124㎡户型为中户，北面连廊，总高33层。

▲标准平层图

4号楼位于主景观轴上，属中心景观楼王位置，南北楼间距约70米，这栋楼只有一个建面约144㎡的户型。

▲各面积段供货量

项目最新销售信息：

本次开盘销售楼幢1#、2#、4#楼，全部准售住房房源共325套，总面积面积约44740.8㎡。

据市发改委商品住房价格公示项目名单（2020年第<14>批-2）（总第<一百一十九>批）价格公示，本次开盘销售的住房均价18088.7元/㎡，具体一房一价。

▲城六区商品住房意向登记平台

▲项目工地实拍

项目示范区，据置业顾问介绍后期将做项目入户大堂。

▲项目示范区实拍

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新城首府是新城控股在西安主城开发的第一个项目。

园林方面，新城首府打造以儿童、青年、老年、萌宠四重全龄化分区。

园区内设计了上下两层复式儿童活动空间，专为宠物规划了绿篱围合式宠物乐园，同时规划有约400㎡半开放式室外会客厅与与约1360㎡阳光草坪。

▲项目示范区实拍

项目推出的户型建面约124㎡-180㎡。

目前项目展示的样板间为建面约124㎡与建面约144㎡的户型。

建面约124㎡为三室两厅两卫的户型设计。

从户型设计来讲，这个方正的三室户型没有什么缺陷，户型南北通透，动静分离，三面朝南，这个户型是新城首府项目最小的户型。

▲建面约124㎡户型图

入户门处带玄关柜，保障了居住者的隐私，方便后期归家换鞋、放置一些外出的随身物品。玄关柜中空部分设置了充电插座。

▲样板间实拍

餐客一体的户型设计，南向约6.8米的南向双面阳台，落地窗的设计，采光通风非常不错。

▲样板间实拍

北侧为厨房、餐厅。样板间内餐厅位置放置四人坐的餐桌。厨房为U型厨房，厨房内预留了冰箱的位置。

▲样板间实拍

样板间内将房间规划为主卧、老人房、儿童房。

南向的老人房连接阳台。南向的主卧为套房设计，带飘窗，主卧带衣帽间，后期业主可根据需求自行安装。

▲样板间实拍

主卧卫生间做干湿分离设计，明卫，卫生间内为镜柜，增加了储物空间。

客卫的卫生间做干湿分离设计。

▲样板间实拍

北向的卧室，样板间内打造为儿童房，面积略小，后期可做书房使用。

▲样板间实拍

建筑面积约144㎡为四室两厅两卫的户型设计，南北通透格局，三面朝南，整体户型较为方正。

▲建面约144㎡户型图

入户门处自带玄关，餐客一体的户型设计。客厅电视墙上设置金属壁龛。

▲样板间实拍

南向的约7.2米的双向阳台，和124㎡一样，也是落地窗的设计，采光通风都能得到保障。

▲样板间实拍

餐厅与厨房为户型北侧，餐厅靠近厨房，生活动线合理。厨房为u型厨房，厨房内预留冰箱位置。样板内餐厅放置四人位的餐桌，后期可根据需求添置成六人桌。

主卧为套房设计，边户主卧 270°的转角飘窗是户型内部的一大亮点（124㎡户型主卧无转角阳台）。

▲样板间实拍

主卧为套房设计，主卫干湿分离设计，带大面积的镜柜，空间利用率较高。

 ▲样板间实拍

客卫为北向，明卫，三段式的干湿分离的设计，这种三段式干湿分离非常彻底，洗漱台直接被隔离在外间，时刻都能保持卫生间的干爽。

▲样板间实拍

建筑面积约180㎡为四室两厅三卫的户型设计。踩盘当日，该户型样板间还未对外展示。

户型南北通透，四开间朝南，餐客一体的设计，南向客厅衍生约8.1M的双面宽景阳台。

厨房为u型厨房，预留的餐厅位置也比较大，后期完全可放置一个六人座的餐桌。北向的客卫做三段式干湿分离设计，保持卫生间的干爽。

南向的两个卧室均为套房设计，带卫生间，南向的主卧带转角飘窗，南向次卧带飘窗。

▲建面约180㎡户型图

精装方面，入户门为钢木入户门搭配松下智能门锁；全屋壁纸交付；厨房内摩恩的五金、方太的油烟灶具、金牌的柜体、奥普的凉霸；卫生间内配备高仪的淋浴花洒、面盆、马桶；海信的中央空调；爱迪士的新风系统等（交付品牌均为参考，具体请以买卖双方《购房合同》为准）。

▲交付标准

▲非交付标准

除以上精装品牌外，项目小细节方面还是比较可圈可点。

室内的门把手有定制的皮套；卫生间内拉通式的台面，洗手台的柜子侧边做了壁龛，纸巾盒可放置于此；淋浴室的墙壁也做好了壁龛，方便储物，更加美观。

▲样板间实拍

新城首府打造的智能安防系统、智能园区系统、智能归家系统。

智能归家系统主要分为地上归家系统和地下归家系统，地上出入口以及单元门通行出入口采用人脸识别，地下设置了反胁迫车位。

此外项目为业主预留了KNX有线智能控制系统，便于业主后期更换智能家居。

▲人脸识别系统

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新城首府位于高新西沣路与西部大道交汇处向东500米。

▲项目区位图

交通：260、337、324等。项目周边有西部大道，子午大道，西沣路等城市主干道。

项目周边有规划中的地铁6号线（西太路站）以及地铁15号线（樱花广场站）。

▲项目周边公交线路

学校:项目周边有高新逸翠园学校、西安高新第一中学、西安高新国际学校、雁塔区第二小学、西电附小悦美分校、西电附小雅居乐分校等。

医院：交大一附院长安医院、521医院、西北国际医疗中心。

▲图源：搜狗地图截图

生态：城市生态公园距项目直线距离约1.8公里。雁南公园距项目直线距离约1.8公里。

商业：项目自带商业。

周边有阳光天地（距项目直线距离约1.6公里）、益田假日里(距项目直线距离约2.8公里）、宜家荟聚（在建中）、大悦城（规划中）、金地广场（规划中）。

▲阳光天地实拍

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2017年新城控股进入西安市场，截至目前为止，新城在陕西布局了7大吾悦广场、5大住宅项目。为了满足不同客户群体的多维需求，新城控股确立了“新中式、大都会、现代”三大产品系列。

此次新城首府将打造新城“未来＋”产品系列。

从地段上说，新城首府位于西沣路板块。西沣路板作为高新板块的外溢，周边产业、商业配套资源齐备，且链接高新CBD、城南文教区、长安大学城，城市界面好，具有长足的空间，板块价值潜力明显。

西沣路片区吸引了众多房企的布局，比如融创、中南、奥园、新城控股、万科、融创、海亮、金地等。

项目周边的交通目前还是倚靠自驾和公交为主，项目距离260路与377路公交站牌约270米左右。

西沣路作为高新区的主要道路，实探当天正逢下班高峰期，车流量还是比较大的。

▲项目周边道路实拍

项目西侧紧挨着的就是已交房的融创西安宸院二期，对面是已入住的珑府、斜对面就是金地西沣公园，项目周边的楼盘较多，居住氛围还算不错。

▲融创西安宸院

项目自身没有配建幼儿园，不过据置业顾问介绍，项目周边有吉的堡幼儿园与品格幼儿园。这里有一点要说明的是，项目归属于雁塔区。

从商业配套来看，目前距离项目最近商业体就是直线距离约1.6公里左右的阳光天地。紧挨的融创西安宸院二期部分底商已经开业，可满足日常基本生活所需。

▲融创西安宸院底商

从产品上来看，项目体量比较小。约3.5的容积率，对于作为主打改善路线的新城首府来说，密度还是不小。

但新城首府作为新城在西安主城区的第一个项目，还是比较有诚意的，户型设计中规中矩，基本无硬伤，很多精装小细节方面做的比较贴心。

目前项目均价约在1.8万/㎡+，实探时，我在中介了解项目周边的二手房的价格，这里仅上图给各位做一个参考。

总的来说，新城首府地处西沣路板块，区域优势明显，项目商业配套突出，从项目推出的产品来看，户型面积比较适合刚改与改善购房者，户型设计中规中矩。

目前新城首府示范区已对外开放，对该项目感兴趣的购房者可以去项目示范区以及周边去实地了解。