地价破万，大牌扎堆，这个西安最早的别墅区能否一跃翻身？

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【未央湖板块】以西北最早开发的人工湖未央湖而闻名，板块位于渭河、灞河交汇的三角洲区域，是西安少有的集湖、河、湿地公园为一体的区域。

该区域划分以北辰大道为界，北辰大道以东属于浐灞，北辰大道以西属于未央。

▲图源：网络

板块定位：未来将依托河湖相映的生态环境优势，借鉴曲江新区建设模式和标准，推动环湖生态修复和基础配套提升，重点培育颐养医疗、休闲度假、高端住宅、主题游乐等产业，形成南有曲江池、北有未央湖，“南池北湖”隔城相望的格局。

未央湖与曲江池对标，不得不说板块调性拔得还是比较高，未央湖板块将来发展的目标就是城北高端旅游居住区。

本次区域踩盘，新地产陕西定位于未央湖板块，看看这个“西安最早的别墅区”如今发展究竟如何。

02

【公交】：浐灞1号线、509路、723路、316路、318路等。

▲公交线路实拍

【地铁】：地铁14号线(在建，预计2021年6月底运行，具体开通时间请以政府公告为准） 、地铁10号线（在建）。

地铁十号线在未央湖设有未央湖站、东风路站、学府路站，预计2024年开通，具体通车时间请以政府公告为准。地铁14号线目前已经在空载试运营中，西安地铁14号线西起北客站（北广场），东至国际港务区贺韶村，途经未央区、浐灞生态区、国际港务区，

▲地铁十号线线路工程概况

▲地铁十四号线线路走向示意图 图源：网络

【商业】：目前区域内暂无大型商业配套，区域内的商业基本为各项目底商，可满足基本的生活所需。

▲区域内商业实拍

备受大众关注的【万达城项目】，目前也一直未见踪迹。

2017年6月份，在“一带一路”上的自贸区——西安投资贸易合作交流会暨重点项目签约仪式上，西安万达文旅城项目正式签约落户西安浐灞生态区。据当时发布的信息，西安浐灞万达文化旅游城涵盖室外主题乐园、室内主题乐园、顶级秀场、星级酒店群、国际品牌酒吧街、购物中心、商业街、高档居住。

如果【万达城项目】真正落地，区域内商业短板将得到一个非常大的弥补。

关于万达城项目最新信息：

据投资委(商务局、领事馆区事务协调中心)回复：万达文旅城项目签约以来，浐灞投资合作局与万达集团及相关单位持续对接，推进项目落地相关前期工作。因项目体量较大，涉及用地规划、征地拆迁等问题，目前各方正在合力推进。

【生态】：“生态资源”是区域内最大的“看点”，目前板块内板块内部拥有曾经西北最大的人工湖—未央湖，外加周边环绕浐灞湿地公园、灞河、渭河，环境优势十分明显，“生态宜居”确实圈一波粉。

【公园】：据百度百科显示【未央湖游乐园】成立于1995年，相当老牌。实探当天，正逢周内，公园内人气相对冷清。

▲未央湖游乐园实拍

未央湖游乐园进园目前为收费制。根据官方回复：未央湖游乐园属于自然法人独资企业的经营性场所，门票是经物价局核定的，暂无免费开放计划。

新地产陕西在网上查询的资料显示：未央湖游乐园是西安雅荷房地产开发有限公司运营的。

▲未央湖游乐园实拍

【学校】：王家棚小学、赵家堡小学、长庆未央湖、西安工业大学（未央校区）、西安医学院（未央校区）、浐灞第十学校等。

▲长庆未央湖学校实拍

▲浐灞第十学校实拍

03

如前文所言，未央湖区域是西安少有的集湖、河、湿地公园为一体的区域。城市生活中，自然资源尤显珍贵，这片区域成为众房企眼中的“香饽饽”。

如今这片土地已经暗藏了众多重量级房企，目前进入未央湖的房企有龙湖、金茂、新城控股、远洋、金科、恒泰、东原、碧桂园、华远等。2020年，随着金茂、龙湖、远洋、金科等众多品牌房企的项目相继入市，为该板块带来了“流量”。

▲图源;搜狗地图

金科·博翠天宸

『金科·博翠天宸』是金科在西安开发的第三个住宅项目，为金科的中高端产品“博翠系”，这是博翠系首次落地西安。

2020年新地产陕西曾实探金科·博翠天宸与远洋·御山水两个项目（传送门☞实探 | 远洋·御山水＆金科·博翠天宸，未央湖板块的刚需争夺战）。

▲金科·博翠天宸项目示范园区实拍

项目位于东风路与北辰路十字东南角；总占地总占地203亩，共分为2期来开发；一期占地176亩，由6栋小高，11栋高层组成；项目容积率约3.05，绿化率约35%。

▲金科·博翠天宸区位图

项目最新开盘信息：项目开盘销售楼幢12#楼，全部准售住房房源共137套，本次开盘销售的住房均价12185.92元/㎡，具体一房一价（信息来源于城六区商品住房销售平台，下同）。

▲金科·博翠天宸项目在建实拍

远洋·御山水

『远洋·御山水』与金科·博翠天宸项目相距约400米，所以两个项目项目周边配套基本都是共享。

远洋·御山水是远洋集团自己在西安打造的第二个项目，远洋的“山水系”产品。

▲远洋·御山水项目示范园区实拍

远洋·御山水位于北辰大道以东、启源二路以南。

项目占地约210亩，分三期开发；一期占地面积约28亩，二期占地面积约70.5亩，规划有7栋高层，5栋小高，1栋商业、1个幼儿园和社区底商；容积率约3.26，绿化率约54%，物业为远洋亿家；项目自建约1.5万㎡的社区邻里中心。

▲远洋·御山水项区位图

项目最新开盘信息：2021年3月30日，项目开盘销售楼幢6#楼，全部准售住房房源共28套，本次开盘销售的住房均价14369.95元/㎡，具体一房一价。

▲远洋·御山水项在建实拍

未央金茂府

2018年2月13日金茂在长安区拿地，时隔半年，9月28日中国金茂摘得浐灞未央湖117亩居住用地，该地块共经历24轮竞价，溢价率达42.03%，最终以7.772亿元，折合楼面价6621元/㎡落锤。

此次土拍，将未央湖板块再次拉回到大众视野中，板块开启了二次重生。

该地块案名为『未央金茂府』。

▲未央金茂府示范园区实拍

未央金茂府位于未央区环湖南路北辰大道交汇处西北角。

▲未央金茂府区位图

项目占地约117亩，总建筑面积约17.4万方；容积率约1.5，绿化率约35%；规划25栋多层住宅，共计606户。项目于2020年4月入市，是一个纯低密多层住区。

作为科技住宅，未央金茂府项目的一大显著价值点是12大绿金科技。

▲12大绿科技 图源：网络

项目最新开盘信息：项目开盘销售楼幢25#楼与26#楼，全部准售住房房源共80套，本次开盘销售的住房均价约23661.14元/㎡，具体一房一价。

未央金茂府建筑风格采用宋式美学设计，外立面属于“耐看型”，实探可见，项目部分楼栋已基本完工。

▲未央金茂府在建实拍

龙湖·春江天序

『龙湖·春江天序』位于启源二路与广运潭大道交汇处，南侧一路之隔是浐灞第十学校，项目于2020年6月首次开盘。

▲龙湖·春江天序区位图

项目占地约58.6亩，容积率约2.0，总建面约11.1万㎡，规划10栋住宅，为龙湖“第五代洋房”，户型建面约142㎡与165㎡。

▲龙湖·春江天序示范园区实拍

项目最新开盘信息：2021年3月28日，龙湖·春江天序开盘销售楼幢7、9#楼，全部准售住房房源共84套，本次开盘销售的住房均价17752.67元/㎡。

▲龙湖·春江天序在建实拍

东原·印未央

『东原·印未央』是东原地产打造的“印长江”系高端产品，全国仅有6座，首座印长江于2008年登陆重庆。

东原·印未央位于未央区阳光大道北段西侧，距离未央湖未央湖直线距离约40米。

▲中原·印未央区位图

东原·印未央占地面积约64亩；规划户数为348户；容积率约1.5，绿化率约38%；规划12栋叠院及2栋大平层（16层）；叠苑户型建面约160㎡-190㎡，大平层户型为建面约168㎡与建面约190㎡。

▲中原·印未央示范园区实拍

据了解，东原·印未央叠院是西安市首家玻璃幕墙外立面的墅质类产品，项目外立面的幕墙运用双银镀膜 LOW-E 玻璃，扁平化的设计风格。

实探可见，项目外立面确实辨识度比较高，目前首批推出的房源基本已封顶。

▲东原·印未央在建实拍

项目最新开盘信息：2021年3月25日，东原·印未央首开登记。本次开盘销售楼幢（1#、2#、3#、4#、9#、10#）楼，全部准售住房房源共186套，本次开盘销售的住房均价 22072 元/㎡。

▲来源：城六区商品住房销售公示平台

朗基·锦云著

『朗基·锦云著』距离『东原·印未央』项目约360米，这两个项目公共配套基本共享。朗基为成都房企，2018年进陕西，目前在西安有两个项目（朗基·锦云著与城东的朗基·幸福乐城）。

▲图源：高德APP截图

朗基·锦雲著项目总占地面积约43亩，容积率约2.0，绿化率约35%，户型建筑面积约142㎡-220㎡，项目打造专属下沉式高端会所。

实探时，新地产陕西看到项目示范园区正在修建，项目案名也是用红布遮盖。据了解，3月29日该项目示范园区已正式开放。

▲朗基·锦云著项目示范区实拍

在实探过程中，新地产陕西发现在示范区后面工地的工程概况公示牌上，工程名称显示为【倚能维兰德小镇项目】。

▲在建项目实拍

据网上信息显示，朗基锦雲著项目所在地块是由倚能维兰德小镇开发商处拿到的，最终由朗基地产联手锦鹏实业集团打造。

▲在建项目实拍

牛王庙安置楼项目

朗基·锦云著一路之隔的是『牛王庙安置楼项目』。

公开信息显示，牛王庙村于2010年11月启动了整村拆除工作，投资企业为西安本土企业中登地产。2011年6月28日，中登·湖景花园项目暨牛王庙村城中村改造项目奠基仪式。

据了解，该项目占地143亩，总建筑面积40余万平方米。项目规划建设安置楼4栋，于2014年12月完成封顶，后由于企业资金断裂，封顶后停工，商业（约90亩）开发尚未进行。

富力完成了众多城改项目，有“旧改王”的称呼，如今富力接手牛王村改造项目，项目焕新在望，同时也意味富力进入了未央湖板块。

▲牛王庙改造项目在建实拍

实探可见，目前项目的工地大门标识已换成“广州天力建筑工程有限公司承建富力牛王庙安置楼项目”，项目围墙印着大大的富力集团的LOGO。

▲牛王庙改造项目在建实拍

04

2020年9月23日，招商蛇口在未央湖板块拍下一宗约58.324亩的商住用地。 

土拍信息

宗地编号：CB4-3-227

宗地位置：西安浐灞生态区启源一路以南、广运潭大道以西；

净用地面积：58.324亩；

用地性质：商住用地；

建筑密度：不大于20%；

绿地率：不小于35%；

容积率：不大于2.0；

规划建筑面积：77764平方米。

招商本次摘地，亩单价1667万元/亩、综合楼面地价12504元/㎡（金茂6621元/㎡、龙湖7829元/㎡、东原7388元/㎡），未央湖板块地价首次“破万”，价格直逼板块内刚需项目金科博翠天辰（均价约1.21万）的房价。

该项目案名为【招商·未央玺】。

据招商蛇口微信公众号上介绍：招商·未央玺项目是招商蛇口在浐灞生态区打造的高端改善系列产品，项目利用招商“玺”系高端产品系，旨在打造一座城市隐奢艺术酒店社区。

创新型叠拼产品，通过对建筑形态的极致打磨，为改善人群打造终极置业大宅。

▲地块示意图 图源：网络

2021年3月，上实城开以总价15.5亿元的价格摘得未央湖板块76.542亩商住用地，综合楼面价15104元/㎡，封顶未央湖地价。

土拍信息

宗地编号：CB4-3-225;

地址：西安浐灞生态区启源二路以南、上春北路以东;

土地面积：51208.26平方米（折合76.812亩）;

容积率;不大于2.0;

建筑密度:不大于20%;

绿地率:不小于35%;

综合土地价格：154689万元;

亩单价：2014万元/亩;

楼面地价：15104元/平米;

竞得企业：中置（北京）企业管理有限公司（上实城开）。

▲地块示意图 图源：网络

这两块地的土拍价格超出预期，项目或将走高端改善路线，但这样的楼面价也让我们思考：以未央湖板块的能力，未来待这两个项目入市后，“市场消化”如何？

回到本次实探来看。

从目前区内在售的项目产品来看，如今未央湖板块内产品无疑分为两类。

远洋·御山水、金科·博翠天宸、华远·辰悦等项目，主要是高层和小高层，比较适合刚需购房者。

东原·印未央、未央金茂府等项目，则是比较适合高端改善购房者。

▲辰宫·双河湾项目实拍

从“地理界线”来看，未央湖板块是浐灞、经开、国际港务区交汇之处，占尽了三区配套优势。未央湖板块东与奥体中心隔河相望，2021年是奥体板块兑现时刻，未央湖板块地处全运会的辐射红利区，或能借到“东风”。

目前区域内大环境是在改建中。实探可见，部分道路正在修建改造，为板块翻新蓄力，板块南部边缘分布着不少棚户区、城中村，目前一部分都在整村拆除中。

▲部分路段施工铭牌

▲王家棚村城中村改建项目在建实拍

就配套来看，区域内的公交线路并不多，但随着两条地铁线路的开通，后期或可缓解交通问题及带动区域的发展。

▲区域内道路实拍

目前区域内缺少大型商业配，熙地港、大融城、砂之船奥特莱斯这类大型商业配套距离区域相对较远，不适合日常购物。区域内现有的商业基本项目底商，可基本可满足生活日常所需。

▲倚能维兰德小镇商业实拍

 

板块内目前主要依靠高铁新城、国际港务区的产业，缺乏产业支撑。去年年底（2020年11月10日）未央区的招商推介会上，签约1294亿的项目，就有未央湖板块的份，后期发展或可期。

从城市长远发展角度看，绿色生态资源是不可复制和再生的稀缺资源，作为西安少有的集湖、河、湿地公园为一体的区域，绿色生态资源是未央湖板块的的“利器”，区域内的自然环境相对不错，这一点还是值得肯定的。

在实探未央湖板块之前，我对于这个“最早的别墅区”期待值比较高，但目前来看板块内现状较为分裂，实探可以看到一面是改善大盘，一面是犹如县城郊区的路边小店。

▲区域内商业实拍

沿着未央湖畔一路能看到倚能维兰德小镇、雅荷度假山庄、丰源美佳别墅、留园森林别墅等别墅群，其现有的状态与“壕”这类词不搭，令人略感失望。

这其中部分原因或为购房者对居住品质要求提高，早期别墅产品在不断迭代的房地产市场中已经被新产品所淘汰。

▲丰源美佳实拍

▲榴园实拍

总的来说，优质的生态环境给未央湖板块输入强劲的动力，多家品牌入驻，带来品质住宅的同时，或将带来相应的生活配套及更多人气，加速了未央湖板块的发展。

未央湖于1995年开始动工，1997年投入运营，区域起步时间虽早，但发展进程却相对缓慢，目前区域内的各项配套均有待完善，区域距离“城北高端旅游居住区”的目标还有一段距离，毕竟改善不能单只是项目在产品上的革新，还应该是区域配上的完善与区域面貌的改变。

未来未央湖板块能否迎来翻盘，让我们拭目以待！