[REITs情报]解读：物流园公募REITs前景如何?

我国已有红土盐田、中金普洛斯两只物流园REITs上市，具有良好的区位优势，出租率较高，租户质量和结构较好，受疫情冲击较小，上市以来价格、分红表现较好。

从国际经验来看，仓储物流类REITs已经成为最核心的品种之一， 抗风险能力较强且年均综合收益较高。

物流园(物流地产)是物流与地产的混合业态，其中运营简单的仓储类设施最适宜构建公募REITs。

国内仓储设施存量规模大，而高标仓因高标准、稀缺性等推动租金显著高于普通仓库，盈利能力强且持续提升。

从市场结构看，国内物流地产业呈超多强格局，主要参与者包括物流地产商、地产企业、电商企业、物流企业等。

物流园REITs估值以收益法为核心收益法是海外REITs项目最主要的估值方法，而以收取租金为主要收入来源的商业不动产项目可以参考资本化率Cap Rate (净营运收入/当期物业价值)作为验证估值合理性的一种指标。

实务操作中，物流园REITs估值的影响因素包括：

1)运营及管理能力;

2)租户结构：底层租户分散程度越高，抗风险能力通常越强;

3)土地使用权到期年限及转让限制要求。

根据戴德梁行2021年的调研，物流园REITs项目投资热度呈上升态势,一线城市及周边仓储要求资本化率分别为4.9%-5.8%及4.7%-5.6%。

由于一线及周边仓储设施稀缺，受访者普遍认为其资本化率将继续下降。

目前已经有红土盐田港及中金普洛斯两只仓储REITs上市，底层资产均为区位良好的高标仓库，出租率较高,租户质量和结构较好，盈利前景良好。

上市至今，二级市场价格平均涨幅39. 5%，2021年上市后累计可分派金额/募集金额均超过2.5%，已分红比例超过97%。

物流园公募REITs较其它金融产品具有高分红、风险适中等特征。

风险提示

1.公募REITs运营风险。REITs收益来自底层资产所产生的现金流，鉴于REITs存续期较长，业务持续性、基金管理人及项目管理人运营能力等要素均会产生运营风险。

2.公募REITs价格变动风险。项目预期收益的可实现性及资本市场波动因素可能带来较大的REITs产品价格变动风险。

3.数据统计估算偏差。由于公募REITs年报中披露的数据为2021.6.7-2021.12.31，而募集说明书披露的预测数据与年报数据的期限不一致，因此我简单根据2021年预测值x报告期内从基金成立日计算天数/预测天数得出2021.6.7-2021.12.31的数据，存在较大的偏差风险。

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