8.0 设施设备运行与维护服务标准
8.2 设施设备运行操作管理
培训部门 : 工程管理部
客户期望: 我希望物业服务人员能够保证公共设备安全运行。
一、设备运行管理通用标准
第一节 管理制度
工作标准
1.移交接管后三个月内完成机房开荒及制度上墙工作。
2.设备机房适当位置张贴设备系统图，制度墙上张贴机房管理制度、运行管理作业规程、维修保养制度、维修保养规程、应急处理流程图、年度保养计划表、保养记录表、巡查记录表、外来人员进出登记表、机房责任人资格证书（操作证）复印件、机房责任人等。
第二节 设备台账
工作标准
1.系统设备移交接管前，收集相关设备设施的原始资料。
2.移交接管后，三个月内完成台账的建档工作；有变动时及时更新。
第三节 标识标牌
工作标准
工作要求：
1.移交接管后，三个月内完成标识牌的制作及悬挂张贴工作。
2.每半年对各类标识标牌进行整理，确保完整无缺。
效果要求：
1.设备机房门牌完整，禁烟、非工作人员禁入警示粘贴牢固。
2.设备设施标识牌张贴、悬挂齐全，参数准确。
3.设备设施运行状态标志准确，与运行状态相符合。
4.管道流体流向标示箭头方向正确、齐全。
5.危险设备、危险区域警示标识显眼、齐全。
第四节 机房及设备管理要求
工作标准
工作要求：
1.设备机房人离上锁，保持机房环境干净整洁。
2.外来人员进入设备机房，需经服务中心负责人或工程管理部门负责人批准后，在工程管理人员陪同下方可进入，并按规定填写外来人员进出记录表并签名确认，进出记录表填写规整、详尽，可追溯。
3.外来人员未经许可严禁操作、触摸设备。
4.运行保养要做到“三勤四查”：勤检查、勤保养、勤维修，查故障、查隐患、查缺项、查责任。
效果要求：
1.墙壁、地面、门窗洁净无尘，无水渍，达到“四防一通”即防火、防水、防雨、防小动物进入（设置防鼠板且高度不低于 50cm）和保持通风良好。无杂物摆放，门窗开闭正常。清洁工具定点摆放。
2.照明良好，消防灭火设施、器材完好齐备，消防应急照明、疏散指示完好。
3.机房温湿度保持正常，温度不超过 40 度，湿度不超过 80%。
4.设备运行正常，达到“三干净（设备干净、机房干净、工作场地干净），四不漏（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气），五良好（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）”要求。
亲情服务：
¨开展设备机房参观讲解服务（保障参观过程安全）
第五节 人员资格要求
工作标准
1.岗前培训，需经培训考核合格后，取得国家相应上岗证，且证件在有效期内，方可上岗；特殊作业要求的岗位，100%持证上岗。
2.证件需定期年审，档案及制度墙内予以及时更新。
二、电梯系统
第一节 档案管理
工作标准
1.建立一梯一档。
2.移交接管后，建立电梯档案，包含年检合格证、电梯使用登记证、巡查记录、维修保养记录等。
第二节 巡查管理
工作标准
基础要求：
1.对电梯运行情况进行巡查，不少于 1 次/周。
2.发现影响安全运行的问题立即报部门主管和联系外委保养单位，并跟踪维修保养结果。
3.组织、监督设备巡查、维修保养工作的顺利实施，检查机房内设备设施的运行情况，发现能力范围内的问题及时处理。
4.对扶手电梯每天巡查，涉及影响电梯运行的安全隐患需及时上报，并通知维保单位进行处理。
效果要求：
1.电梯机房：
1）通风降温设施运作正常；
2）曳引电机、减速箱构件润滑良好，无明显噪声、超温现象；
3）变压器、电阻器、电抗器温度正常，无打火、变色情况；
4）曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等工况良好，钢丝绳无打滑、断股现象；
5）五方通话拨接灵敏，无严重噪声；
6）应急救援工具规范摆放，无缺失；
7）设备标识、警示标识、平层标记、限重标记等张贴牢固、标注清晰。
2.电梯轿厢、底坑：
1）轿厢照明、内外呼叫按钮、内外显示屏、通风设施、监控、多方通话正常，无缺失；
2）厅门、轿门、踏板、门机开闭顺畅，无卡顿；
3）电梯运行舒适，无异常晃动；
4）底坑洁净，无明显积水、锈蚀现象。
3.手扶梯：
1）开机前检查扶梯梯间环境正常，踏板无杂物；
2）各开关的指示板无损伤、脱落，橡胶扶手内外无明显变色、裂纹；
3）检查运行、停止、信号、照明各开关功能正常；
4）随机上落检查运行情况正常，无异常声响，梳齿齐全，润滑正常。
第三节 特殊情况处理
工作标准
1.维保或检修时警示围栏摆放规整，必要时检修人员旁站指引。
2.遇突发性停电且电梯不带自动平层系统时按电梯困人处理流程处理。
3.计划性的停梯检修，需提前 48 小时以上告知业户，并告知安全注意事项和预计的恢复时间；计划性停梯检修，需规范张贴保养通知，存档记录。
三、供配电系统
第一节 工具 配备
工作标准
1.绝缘工具规范摆放、定期年检，年检记录可追溯。
2.检测不合格的工具应报废，禁止放在现场（防止误用）和使用。
第二节 巡查管理
工作标准
基础要求：
1.供配电系统巡查每班不少于 1 次。
2.检查高、低压配电设备的运行状态，并记录相关状态信息和运行数据，包括：高、低压配电设备与干式变压器，清洁、照明、通风、消防器材、安全警示标识、防鼠板、绝缘工具，控制柜内继电器、接触器、仪器仪表等，以及按用电峰值情况，对主要进出线开关、母线、变压器进行测温等，记录电压、电流、变压器温度、功率因数、温度等信息和数据。
效果要求：
1.配电室符合机房及设备管理要求。
2.应急灯、防潮灯、驱鼠装置可正常使用。
第三节 运行管理
工作标准
1.电工作业严格按规定使用各类绝缘工具，且禁止任何形式的违章作业。
2.值班电工要熟悉高、低压供电系统原理。
3.值班电工要熟记各级负荷分配情况。
4.倒闸操作由二名电工进行，较有经验者监护，另一人操作。
5.倒闸操作严禁带负荷拉闸。停电拉闸时必须按照由低压到高压，由分开关到 总开关顺序进行。送电合闸时顺序相反。
6.倒闸操作应按要求填写操作票。操作人和监护人应根据模拟盘核对所填写的操作项目。
7.必须按操作顺序操作，认真执行监护复诵制，每操作完一项做一个记号“√”，全部操作完后，进行复查。
8.倒闸结束后将操作记录在操作记录本和运行日志上。
第四节 特殊情况处理
工作标准
1.可预知的全部或局部停电，需提前 48 小时以上告知业户，并告知安全注意事项和预计的恢复供电时间。
2.停电期间，启动发电机组（带负荷运行），对必要公共部位/区域（如电梯、消防）提供紧急备用供电。
四、发电机系统
第一节 日常管理
工作标准
基础要求：
1.按要求对发电机房、发电机油库巡查，每天不少于 1 次。
2.将各现场参数详细记录在发电机组巡查表内，并签名确认。
效果要求：
1.发电机组待机工况良好，控制柜仪表、开关正常，无锈蚀、松动、漏油、漏水现象；冷却液、冷却水、机油液面高度及质量，在合理范围内。
2.蓄电池、充电器规范摆放，电池电压不低于 24V，电解液高于极板 10-15mm。
3.燃油库存量符合满负荷运行 8 小时的用油量。
第二节 运行管理
工作标准
基础要求：
1.每个月对发电机组空载试运行 1 次，每次空载试运行的时间不低于 15 分钟，记录运行数据。
2.可预知的全部或局部停电，提前 5 分钟启动发电机给消防、监控、电梯等设备备用。
3.不可预知突发停电，需排查电梯困人情况，再启动应急发电。
4.发电期间，每半小时记录 1 次运行数据，并签名确认。
5.发电完成后，先卸载负荷，再分断发电开关；检查无误后，按操作规程恢复市电供电。
效果要求：
1.发电机空载运行控制在 15——20 分钟范围内。
2.单相、三相输出电压在额定值的± 10%范围以内，无超载运行。
3.发电机冷却水出水温度不高于 95℃。
4.发电并网操作前，应严格执行操作票制度，完成后整理归档。
五、给排水系统
第一节 日常管理
工作标准
基础要求：
1.机房巡查每天不少于 1 次，包含检查设备运行参数（电流，电压，水压）、照明、环境，有无异响等异常情况；
2.检查控制柜指示灯是否与运行状态相符，在正常状态下生活，消防，潜水泵的选择开关处在自动档，给排水系统，及水泵机组接有备用电源，以利停电情况使用。
效果要求：
1.水池/水箱保持上锁状态。
2.水池/水箱检修口、溢流口、排气孔需安装防虫网。
3.生活水池/水箱每隔不大于 6 个月清洗一次（当地规定需增加频次的，按当地规定执行），水质需达到当地供水部门标准。
4.水泵房内需有溢流报警装置，并连接至 24小时值班岗位。
5.清洗水池人员需持有效健康证和操作证。
6.清洗水池临时照明用电不超过 12 伏。
第二节 特殊情况处理
工作标准
1.可预知的全部或局部停水，需提前 48 小时以上告知业户，并告知安全注意事项和预计的恢复供水时间。
2.因故障临时停水的，按照紧急事件处理流程进行。
六、智能弱电系统
第一节 日常管理
工作标准
基础要求：
1.每天对系统设备运行状况巡查不少于 1次。
2.使用部门、工程管理部门和维保单位，定期对系统设备进行测试，并确保使用功能正常。
3.使用部门每天将发现的故障反馈至工程管理部门，每月收集维修情况反馈至工程管理部门及部门负责人。
4.对门禁、车辆授权的卡片，需每年进行数据信息的备份、更新。
效果要求：
1.系统时间与北京时间误差不超过 2 分钟。
2.系统运行正常。
3.系统无冗余、无效卡片信息。
七、消防系统
第一节 日常管理
工作标准
基础要求：
1.消防中心、消防水泵房每天巡查不少于 1次。
2.消防水泵、喷淋水泵每月试运行不少于 1次。
3.工程管理部门、安防服务部门与维保单位/消防公司每半年至少进行一次联动测试，每年至少进行一次消防演练。
4.消防风机房巡查每周 1 次。
效果要求：
1.系统时间与北京时间误差不超过 1 分钟。
2.地址码与现场地址一致。
3.系统运行正常，近控、远控准确，信号反馈及时。
4.备用电池电压不低于 DC24V，持续时间不得少于 30 分钟。
八、照明系统
第一节 运行管理
工作标准
基础要求：
1.根据季节、天气变化制定开关灯时间表。
2.由 BA 或时间控制器控制的照明系统，每个分系统开关时间应逐一错开 5 秒以上，避免同时开关电流过大对系统造成冲击。
3.对于单灯功率 100W 及以上的灯具，光照强度较大影响业户生活的泛光、景观灯具，应进行调整或关闭。
4.每天对照明灯具进行巡查，发现损坏及时进行维修。
5.每年对照明回路进行绝缘检测。
效果要求：
1.照明保持适宜的照度，不影响使用和安全。
2.由 BA 或时间控制器控制的照明系统，设定时间按顺序开启和关闭，系统时间与北京时间误差不超过 2 分钟。
3.照明开关控制良好，灯具完好，无锈蚀、松动、脱落等安全隐患。
4.一般携带型作业灯不得超过 36V，在金属容器内或者潮湿场所，携带型作业灯不得超过 12V，且必须设置漏电电流不大于 15mA 的漏电保护开关。
5.照明回路绝缘电阻不低于 0.5MΩ。
九、临时用水用电
第一节 日常管理
工作标准
1.临时用水用电需申请，需提供相关证件。
2.安装临时用水用电计量表，以便结算费用。
3.对存在操作安全隐患的行为给予及时纠正。
第二节 服务督导
工作标准
1.服务中心负责人/工程管理部门负责人每周现场检查频次不得少于 1 次。
2.平台公司每季度现场核查频次不得少于 1次。
3.物业总部随时开展设施运行情况检查。
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