房产评估报告是确定补偿数额的重要依据，在拆迁双方无法对补偿数额达成一致意见时，可以发挥重要作用。不过，有时拆迁方为了压低补偿数额，可能在评估环节大作文章。这一环节出现问题对我们补偿款影响不容小觑，或能差开几百万的拆迁补偿。对此，圣运律师事务所王有银主任结合相关经典案例为大家进行详细解读。
房屋评估机构要由被征收人参与选定，有少被征收人反映说，自己压根就不知道还有评估这一环节，一直以为只能按照征收方公布的补偿标准进行。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》有明确规定，先有征收方和被征收老百姓协商选定，协商不成、再通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
圣运律师代理过河南的一起类似案例，邹先生的补偿款数额过低，经过调查发现评估报告存在明显违法之处，法律明确规定了评估公司的选择应当由被征收人参与，连征收项目都不完全知情的邹先生，也根本没有参与过评估机构的选定，就这样草率作出的评估结果自然与邹先生的商铺实情不符。
于是邹先生在律师帮助下重新评估。经过协商，邹先生得到了750平的商铺及60万的经营损失补偿，折合人民币800余万元。
一般来说，房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
在房屋评估环节，相关部门以征收决定公告之日作为评估时点之后，应当要尽快通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。
然而实践中，却常常有征收方在作出征收决定之后迟迟不对被征收人进行补偿，或是作出补偿决定，几年后才依据之前的补偿方案作出补偿决定，或是再以征收决定公告之日为时点，对被征收房屋进行评估，那么若是在这期间，房地产发生了较大的变化，那么在以征收决定为时点进行评估，显然对被征收人而言是不太公平的，此时应当要重新选定评估机构。
在圣运律师代理的湖南一起案例中，就指出评估报告的时间点太早的问题，案件中时隔两年多法院作出补偿决定时，价格因素可能有变化，法院对此应作出合理解释。
案件上诉至湖南高院后，征收部门马上找到姜女士协商，最后达成协议，当事人选择全货币补偿，一共补偿近七百万元目前补偿款已全部落实。
除了关注评估单做出的单位和程序之外，评估方法也非常重要，比如按照成本法评估价格低，按照市场法价格高，这种情况该采取哪种方法呢，根据《资产评估法》和《国有土地上房屋征收评估办法》规定，通常按照价格更高的市场法来评估。
被征收人在收到评估报告之后，如果对评估报告不满意，那么被征收人可以向当地的房地产评估机构申请复议或是鉴定。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
若对以上两种结果都不满意，那么则可以采取法律措施来维护自己的合法权益。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。第二十六条即“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。
圣运律所王有银主任主编《专业化律所办案规程》，将征地拆迁案件标准化运作起来，整个办案流程分为108步，开创了我国征收拆迁领域办案质量标准化之先河。
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文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 杨鑫瑀
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