已抵押的土地，能否与其他土地合并登记
本文发布于《中国不动产》2021年第9期
地方咨询问题：甲公司有三个宗地相邻，均已办理土地不动产权证书，分别抵押给同一家银行，向不动产登记机构申请办理三个宗地合并的不动产登记。宗地的合并申请在地方登记实务中经常遇到，类型、权利等情形五花八门，现有规定难以逐一明确。笔者试从法学原理出发，结合相关规定探讨不同类型宗地合并的条件。限于篇幅，本文仅讨论无地上定着物的宗地合并情形。有定着物的不动产合并拟下回讨论。
一、拟合并的宗地应满足不动产单元条件
实务中宗地合并分为两个阶段，但容易混淆。第一阶段是确定宗地。如果办理土地使用权首次登记时即将两个地块确定为一个宗地，登记为一宗土地使用权，就不存在后续的宗地合并申请了。但宗地的划分有严格的规定，土地是以土地权属证书、土地出让合同等权属来源证明，按照土地使用现状和相邻权利人的确认划分为不同的独立宗地。一般在出让阶段即按照宗地在发布土地使用权出让公告，就每个宗地设置具体的规划条件，并签订土地出让合同。登记机构按照出让合同确定的宗地办理国有土地使用权首次登记。办理首次登记后发现有合并宗地的需要才进入下一个阶段，即申请宗地合并。每块宗地出让时必须经过用地审批，带有具体的规划条件，甚至有的出让合同还有对纳税额、产业产值、就业人数等方面的考虑。《国土资源部关于规范土地登记的意见》的规定“宗地一经确定，不能随意调整”，虽然已经废止，但依然具有合理性。
传统民法认为，物权以直接支配标的物为内容，并对妨碍其行使物权的第三人具有排除侵害等物上请求权。物权所指向的客体（物）必须是明确而特定的，具有可以被特别认定的性质，这是物权客体特定性原则的要求。另一方面，物权客体必须是独立物，即可以人为划分并独自存在，且在功能上可以独立的满足某一方面用途的需要。不动产登记是将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。因此申请登记的不动产应当是特定和独立的，《不动产登记暂行条例》规定不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码，因此不动产单元也应是具有特定性和独立性的不动产。这也是判断不动产能否予以分割合并的前提条件。
土地在物理上为连绵不绝的一片物体，在形式上并非独立可分割之物，为管理和使用上的便利人为划分为不同的宗地，并用不同的单元代码表示。《不动产单元设定和代码编制规则》认为宗地是土地权属界线封闭的地块或者空间，应将一宗土地所有权宗地设为一宗不动产单元。《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》要求分割、合并后的地块应具备独立分宗条件。从宗地的概念看，合并后的宗地之所以应当视为同一个宗地而非两个宗地的叠加，应当可以满足特定性和独立性的标准，即界限应该封闭，权属状况应当一致。这点很好理解，两个汤圆如果要当做一个汤圆即一个物，应当具有同一个性状。要求申请宗地合并的，应满足合并后的土地可以作为一个独立的不动产单元进行登记。登记机构将不同的不动产单元记载在不动产登记簿，以所记载的权利事项区分了不同不动产单元。统一的不动产登记簿证样式记载事项中，属于权利事项有：权利人、共有情况、权利类型、权利性质、权利设定方式、用途、使用期限、权利其他状况。因此可以合并的宗地除了必须可以在物理状态相邻连接为一个独立物外，登记记载的权利事项还应当一致，否则不但不成为一个独立宗地，还会导致登记事项混淆。《德国不动产登记簿法》也有此要求，土地合并应当在不造成权利混淆的情形方可进行。
二、不同宗地权利事项要一致后方可合并登记
宗地合并在登记类型上属于不动产变更登记事项，实务中可能有不同的权利状况。从不动产登记簿证记载事项看，申请合并的宗地应当是同一权利人所有。《不动产登记操作规范》在变更登记的国有建设用地合并情形中也要求是同一权利人。笔者认为，这里的权利人不止包括土地使用权人，也包括土地所有权人。按照物权法定的规定，不同的所有权人享有的土地权利并不一致，不能合并作为独立的不动产。因此如果国有土地和集体土地不能合并。共有宗地能否合并，笔者认为应视其权利人、共有性质和共有份额（按份共有的情况）来确定。如果上述三者一致方可合并。国有土地的权利性质包括划拨、出让、作价出资（入股）、国有土地租赁、授权经营等；集体土地则有家庭承包、其他方式承包、批准拨用、入股、联营等。对于权利性质不同的，如划拨地和出让地，即使同为国有或者集体所有都不得合并。另外划拨用地使用权人对划拨地并没有处分的权利，而合并宗地是一种处分行为，因此即使同为划拨用地也不得合并。
对于土地用途不一致的宗地，笔者认为涉及土地的利用等使用方式，也不能合并。这与土地出让时即确定为综合用地或者复合用途土地的情况不同。综合用地在出让时已经确定为一个宗土即不动产单元。而确定宗地后将不同用途的宗地合并为一宗的，用途应当一致。还有一种比较常见的是宗地使用期限不同，笔者认为采取平均或者按照最长年限的方式，都没有依据。应当按最短的期限进行登记，由申请人同意放弃较长期限部分的建设用地使用权。考虑到建设用地使用权是申请人的权利，申请人可以单方放弃，在法律上没有障碍。当然申请人也可以提交变更期限的批准文件和出让合同补充协议，延长较短期限至与较长期限土地一致的，可按较长期限登记。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地价款缴纳凭证
《不动产登记操作规范》规定，合并宗地的要提交国土资源主管部门同意合并的批准文件。同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件。这里的不动产是由地上建筑物与其所在宗地共同组成的。但由上可知，宗地出让时都附有不同的规划条件等要求，土地使用权人应当按照要求进行建设。如果原来的宗地被合并，实际上其规划条件也应依据控制性详细规划进行重新出具，方可据此进行规划验收。不动产登记簿有容积率、建筑密度、建筑高度等规划条件的记载。而建筑物建成后已经首次登记，则规划验收已经完成，规划部门一般不会也无需出具新的规划条件或者意见。因此笔者认为《国土资源部关于规范土地登记的意见》规定的“宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。”更为合理。考虑到可能工业、商业等性质土地出让时都可能带有附加性的条款，比如自持要求、产值要求等等，如果出让合同没有约定能否进行合并，建议申请宗地合并的，补签出让合同或者由权益（利用）部门出具同意意见，规划部门重新出具规划条件，涉及开发区土地的经管委会同意。
综上所述，已抵押的土地要申请合并，应当设置同一抵押权方可，即抵押人基于同一主债权合同向同一抵押权人申请抵押权登记。若抵押权人一致但基于不同主债权合同办理了抵押权登记的，即使是同样金额，笔者认为也不能办理合并宗地，而应将原来的多个主债权合同变更为同一主债权合同进行抵押登记保持权利事项一致后方可合并。
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