案情介绍
李某是四川省某村村民，2002年与黄某（城镇户口）签订了《关于以房屋抵还借款的协议》，约定李某自愿将坐落在四川省某村自建砖混结构的楼房划出约260平方米给黄某作偿还6万元借款；根据借款数额，黄某占有面积90平方米；楼房抵给黄某后，其产权证暂时保留在李某方，黄某可随时搬入居住，李某不得以任何理由拒绝黄某居住；所抵偿楼房四至界限以墙体外边缘为界。村委会在该协议上盖章，并签属实。
2007年，案涉房屋被纳入征收范围，拆迁指挥部与黄某签订了房屋拆迁产权调换协议书。2012年，拆迁指挥部又与李某签订补充协议，原与黄某等人签订的拆迁协议由于涉及违规交易作废，李某自愿解除与黄某等人的以房屋抵还借款协议，并同意放弃安置还房。2013年，拆迁指挥部对李某进行了安置。黄某不服进行起诉，要求履行原房屋拆迁产权调换协议，一、二审法院均败诉，经再审，诉求仍被驳回。
德凯解析
本案的审查重点系黄某请求县政府履行的房屋拆迁产权调换协议的合法性问题。
根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。根据本案已查明的事实，黄某并非四川省某村村民，其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。黄某基于《关于以房屋抵还借款的协议》而与拆迁指挥部签订的《房屋拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。黄某请求县政府依约履行房屋征收补偿协议，一审判决驳回其诉讼请求，二审维持一审判决，并无不当。
德凯提示
关于类似争议案件近些年来都是比较多的。宅基地买卖纠纷案件中，出卖人因为房屋涨价或拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或争取拆迁补偿的，法院在判决中会考虑根据案件的实际情况，合理的确定过错的大小，平衡双方的利益，避免出现利益失衡的情况。
上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见中，将购房人与出卖人取得拆迁补偿款的分割比例法划分为7比3的份额之内，那么在实践当中根据案件的实际情况，一般会将补偿款的大部分给予房屋买受人，小部分给房屋出卖人。但是需要说明的是，如果双方在订立房屋买卖合同的过程当中对房屋合同无效后相关利益的分配有明确的约定的，原则上是按照双方当事人约定的来进行处理。
文 | 德凯律师团程英丽
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