在不动产登记实务中，申请人因故不能到场而委托代理人代为申请登记的情形比较普遍。此种情形下，往往由于登记机构难以判断授权委托书是否真实而出现大量纠纷。现阶段，为降低登记风险，不少登记机构要求申请人（主要是自然人）在委托他人代为申请时办理公证委托。诚然，办理公证委托可以大幅度降低登记风险，有利于提高登记质量和登记效率，但也势必增加登记申请人包括时间成本、人力成本和资金成本在内的登记成本。尤其是对于直系亲属和近亲属之间非处分登记申请的委托代理，若登记机构仍然要求办理公证委托，容易引起申请人的不满。
那么登记机构要求申请人办理公证委托是否有足够的依据？相关法律法规对代为申请又是如何规定的呢？要回答这些问题，需要认真研究不动产登记相关政策和《民法典》《公证法》等相关法律规定。
相关规定
《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第16条明确规定了申请人申请不动产登记时应当提交的申请材料，其中涉及代为申请的是第1款中的“申请人、代理人身份证明材料、授权委托书”。该条款中没有对授权委托书是否应当进行公证提出要求。换言之，对于一般的登记申请，授权委托书符合形式审查要求即可。
《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第12条对委托代理的规定更加清晰明确。
该条第1款规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。”该款明确了不动产登记可以委托他人代为申请，即不动产登记不属于《民法典》第161条“应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理”的范畴。
该条第2款规定：“代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。”此款规定是对《条例》第16条的进一步阐释，仍然属于一般性规定，即申请一般登记类型时，需要提供的授权委托书形式。
该条第3款规定：“自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”与前两款相比，该款属于特别性规定。该款明确了境内自然人在办理不动产处分登记且需委托他人代理时签订授权委托书的形式要求——现场签订或办理公证委托。然而，实务中，大多数被要求办理公证委托的情形客观上无法办理现场委托（如委托人在外地等情况）。因此，现场委托在实务中并不多见。
该条第4款规定：“境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。”由于境外申请人的情况比较复杂，登记机构不容易鉴别，对境外申请人委托他人代为申请处分登记，《条例》持最谨慎态度，只认可经认证或者公证的授权委托书。
综上，我们可以看出，《细则》仅对自然人处分不动产时授权委托书的形式进行了特别规定，要么现场委托要么公证委托（境外申请人只能办理认证或者公证），而非处分登记行为没有强调此要求。因此笔者认为《细则》相关规定可以理解为，非处分登记行为无须现场委托，也无须公证委托，提供一般的授权委托书即可。
《不动产登记操作规范（试行）》也认可了《细则》的观点。在1.9“代理”一节中，明确规定：“自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。”
可见，相关法规、规章和规范的思路是明确的，也是一以贯之的，那就是：当且仅当涉及不动产的处分时，才需要对授权委托的形式予以限制——要么现场委托，要么公证委托。而对于非处分登记行为，比如二手房买卖中买方的委托代理和委托查询，则可以使用一般的授权委托书，不必要求必须现场委托或公证委托。
处分登记
那么何为处分登记呢？不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记及查封登记等众多登记类型，广义上属于处分登记的有转移登记、注销登记和抵押登记。登记实务中，转移登记的转出方、抵押登记中的抵押人属于处分不动产的一方，而转移登记中的转入方、抵押登记中的抵押权人则属于获得权利的一方。以商品房买卖为例，既然买受人属于获得权利的一方，则笔者认为其申请登记的行为不属于处分登记行为，可以使用一般的授权委托书委托他人代为申请登记，特别是在被委托人是委托人的家庭成员或近亲属时，此种情形存在登记风险的可能性较低。
根据《公证法》第2条，“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动”。这说明，公证以当事人申请为原则，非经法律规定，不得强迫当事人办理。因此，《条例》和《细则》中未明确规定要求进行公证的登记类型，登记机构不宜强制要求申请人提交公证材料，即不应把办理公证作为办理登记的前置条件。
综上所述，笔者认为，现阶段一些登记机构要求无论何种类型登记，凡涉及委托代理则申请人必须办理公证委托或现场委托，这并无明确法律依据，反而有可能增加群众申请登记的负担。为了在降低自身登记风险的同时进一步减轻群众申请负担，笔者建议，有关登记机构深入分析相关法律法规精神，准确区分处分登记申请和非处分登记申请。唯有如此，才能在降低登记风险、提高登记结果准确性和回应群众减轻申请登记负担的愿望之间找到最佳平衡点。
作者单位：四川省绵阳市不动产登记中心
《中国不动产》2022年第7期
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编辑：高荣唱
供图：顾美玲
初审：郑雪蕾
审定：李军晶
以上文章不代表本官微观点
仅供参考
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