胜诉案例：购买小产权房后遭遇拆违，法院判决返还购房款

六年前，王女士与李女士及该村村委会达成协议，购买了位于北京市C区T镇X村的一处房屋。因为是老房子，王女士购买后花费了数十万元进行装修改造，重新粉刷了围墙，更换了老旧的排水设备，又在院子里新修了花架，将老房子变成了更加宜居的新家园。

王女士一家在此平静生活了几年后，意外的事发生了——2020年12月，T镇人民政府发布《限期拆除公告》，载明：X村村委会及各违法建设使用人：申请执行人北京市规划和自然资源委员会C区分局与被执行人X村村委会行政非诉审查与执行一案，法院裁定书已经发生法律效力，准予C区人民政府作为执行主体，强制执行行政处罚，自本公告之日起七日内拆除在X村344.01亩集体土地上的违法建设，拆除建筑面积168 308.21平方米，拆除场地硬化面积142954.14平方米，恢复土地原状。也就是说，王女士购买的房屋属于违建，将要被依法拆除。

王女士感到很茫然——谁能想到通过村委会买的房子竟然是违建呢？2020年12月底，房屋被依法拆除。王女士多方联系李女士想要协商解决问题，挽回损失，但没能联系到李女士，而村委会也不愿承担责任。无奈之下，王女士只好寻求律师帮助。在陈丽芳律师的帮助下，王女士将李女士和村委会诉至法院，要求确认涉案房屋买卖协议无效，并返还退房款。

李女士被诉后，也感到很委屈，称自己对于村委会建的房子属于违建并不知情，且认为自己作为卖家，房屋卖出数年后才被拆除，王女士理应向其支付房屋占有使用费，遂提起反诉。

一审法院经过审理认为，本案中王女士与李女士于2016年签订的房屋买卖协议系于《中华人民共和国民法典》施行前发生，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。协议中约定买卖的涉案房屋所在土地是集体所有土地，在该土地上建设房屋应当取得而未取得乡村建设规划许可证，相应建筑已经被认定为违法建设且已被依法拆除。因此，原、被告双方就涉案房屋签订的两份协议违反了法律法规的强制性规定，应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。两份协议被确认无效后，李女士作为收取房款的一方应当退还全部购房款。涉案房屋因其违法性被依法拆除。王女士将房屋交付拆除和交付给李女士后再拆除并无本质不同，故王女士交付房屋拆除应视为其完成了交付房屋给李女士。王女士无须支付李女士补偿款。

关于买卖双方的损失范围，法院认为王女士一方的装修损失、购房款的利息损失和张桂芳的房屋占有使用费损失都属于双方的必然的、合理的损失。鉴于房屋和装修设施均已毁损灭失，难以估价，法院结合实际损失情况和缔约双方过错情节，酌情判决李女士支付王女士部分装修损失。

最终，法院判决双方所签房屋买卖协议无效，并判决李女士返还全部购房款、赔偿王女士部分装修损失，并支付相应利息。

陈丽芳律师团队在此提醒大家，近年来，国家对小产权房的监管日益严格，对集体土地上违建的打击力度也日益增强。按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护，其购房合同也不会给予备案。根据土地管理法相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，小产权房的所谓“买卖”对于买卖双方都存在许多隐患。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

在城市商品房价高昂的社会背景下，购买小产权房的现象屡见不鲜。但必须认识到其本身不具有合法性，也是国家近年来严厉打击且禁止再建的对象。大家在购房时，一定要慎重考虑。如果您遇到类似问题，可以咨询专业律师，律师会给您专业的指导和建议。