国家土地管理局对重庆市国土局关于土地登记中几个问题的请示的批复
(1992年6月23日) [1992]国土函字第84号
重庆市国土局：
你局《关于土地登记中几个问题的请示》(重国土发[1992]67号)收悉。经研究，现答复如下：
一、农民进城购置房屋涉及划拨土地使用权转让的，房屋交易双方应按国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，办理划拨土地使用权出让、转让手续和土地登记手续。若房屋交易行为发生在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布之前，新的房屋所有权人可持合法的房屋交易凭证，直接办理土地登记手续。
二、按[1989]国土[籍]字第73号文件第六条规定，城市全民或集体企事业单位及城市居民购买集体所有土地上的房屋及建(构)筑物，其土地属国家所有。对国有土地上因房屋交易涉及土地使用权变更的，房屋交易双方应按《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，办理土地使用权出让、转让手续和土地登记手续。
三、回家乡定居的海外华侨、港澳台同胞，需要使用集体所有土地建住宅的，应按《土地管理法实施条例》第二十七条的规定办理用地手续，按《土地登记规则》的有关规定，办理集体土地建设用地使用权登记手续。非回家乡定居的海外华侨、港澳台同胞及外国公民购买集体所有土地上的房屋的，房屋交易双方按本文第二条的原则，办理用地手续和土地登记手续。非回家乡定居的海外华侨、港澳台同胞及外国公民需要使用集体土地的，应向土地管理部门申请先办理集体土地征用手续，再按《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，办理土地使用权出让手续和土地登记手续。
四、农村集体经济组织将集体所有土地出租给外商投资企业使用，或以集体所有土地作为联营条件，如何办理用地手续及进行土地登记的问题，目前尚无统一规定，在不违反我国现行法律的前提下，可由你局请示政府批准后试行。
五、土地使用权出让、转让、出租、抵押登记，按《土地登记规则》和[1992]国土[籍]字第46号《印发关于地籍管理几个问题处理意见的通知》_的有关规定办理。
国家土地管理局对辽宁省土地管理局关于对执行《土地管理法》
第十九条规定的请示的批复
(1994年11月10日) 国土批[1994]73号
辽宁省土地管理局：
你局《关于对执行< 中华人民共和国土地管理法)第十九条规定的请示》(辽土字[1994]50号)收悉。经研究，现批复如下：
一、《土地管理法》第十九条第二项关于“未经原批准机关同意，连续二年未使用的”由土地管理部门收回用地单位土地使用权，这一规定中的“未使用”是指用地单位未按批准机关或土地管理部门的要求，对建设项目主体进行实际投入；属于大中型建设项目的，是指对土地的开发没有达到项目建设的必需条件。土地管理部门对未经原批准机关同意，连续二年未使用的土地使用权的收回，属于行政处罚，其地上建筑物、附着物以及对土地的其他投入，均不予补偿。
二、辽宁省盘锦市双台子区土地管理局依据《土地管理法》第十九条的有关规定，收回盘锦市乡镇企业局综合企业公司(以下简称企业公司，即现在的劳动服务公司)征用的城郊乡高家村9.18亩土地使用权的行为，是合法的、适当的。
1．企业公司虽在依法批准用地后垫了土、修了道口、圈了围墙，但未按征地申请建设石油液化气站。石油液化气站不属大中型项目，上述所做工作，不能视为对土地的使用。企业公司在土地管理部门做出收回其土地使用权决定前的二年半时间内，无工程建设所需资金，原合作单位又抽回资金不予合作，使石油液化气站的建设项目根本无法落实，造成土地不能得到充分、有效的合理利用，属于“圈而未用”。
2．企业公司在石油液化气站建设项目不能落实的情况下，也未向原批准机关或土地管理部门及时提出必要的申请，没有得到原批准机关的同意。
国家土地管理局对河南省土地管理局有关库区消落地行使管理权问题的批复
(1997年7月3日) 国土批[1997]72号
河南省土地管理局：
你局《关于我省淅川境内丹江口库区消落地行使管理权的请示》(豫土文[1997]69号)收悉。经研究，现批复如下：
一、依据《土地管理法》第五条第二款“县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地的统一管理工作”的规定，土地管理权由土地所在地人民政府土地管理部门行使。关于库区消落地的土地使用问题，可在商得水利、水电工程主管部门规定土地用途和限制条件后，依据有关规定和当地习惯，确定给农民临时耕作。
二、对库区消落地因临时使用发生的土地纠纷，应依据《土地管理法》第十三条的规定由人民政府处理。
国家土地管理局对广东省国土厅关于确权有关规定是否适用确认
林地所有权和使用权问题请示的批复
(1996年3月7日) 国土批[1996]20号
广东省国土厅：
你局《关于土地确权有关规定是否适用确认林地所有权和使用权问题的请示》(粤国土[地籍]字[1996]37号)收悉。经研究，现批复如下：
我国实行全国土地和城乡地政统一管理体制，鉴于《森林法》、《草原法》和《渔业法》的立法先于《土地管理法》，该法第九条有关确权规定是为了衔接后法和前法的关系。各法中有关确权的规定写法是一致的，没有矛盾。林地是土地的一种利用类型，确认和管理林地权属是城乡地政统一管理的重要内容之一，所以“中华人民共和国土地管理法”及土地确权的有关规定同样适用林地的确权和登记发证。
国家土地管理局政策法规司关于对收回国有土地使用权批准权限问题的答复
(1991年9月3日)
黑龙江省土地管理局：
你局黑土呈[1991]第80号《关于执行(中华人民共和国土地管理法)第十九条有关问题的请示》收悉。经研究，现答复如下：
一、使用国有土地，有《土地管理法》第十九条规定情形之一的，应由市、县土地管理部门逐级呈送上级土地管理部门报原批准用地的人民政府批准收回用地单位的土地使用权。收回土地使用权的决定，可以由市、县土地管理部门依据人民政府的批准文件下达。
二、《土地管理法》第十九条未规定法定机关在行使收回土地使用权权利时承担有偿付费或者返还征地费的义务，应当无偿收回土地使用权。
国家土地管理局政策法规司关于对临时用地审批权限问题的答复
(1991年10月29日)
山西省土地管理局：
你局《关于工程项目临时用地审批权如何解释的请示》收悉。经研究，答复如下：
因工程项目施工，需要材料堆场、运输道路和其他临时设施，在征用土地范围以外另行增加临时使用集体所有土地的，按照《土地管理法》第三十三条规定办理。除此以外，建设单位因施工，需要在征用土地范围以外增加的临时用地(包括集体所有土地和国有土地)，按照《土地管理法实施条例》第二十三条规定办理。
国家土地管理局政策法规司关于对农村居民“建住宅”含义理解问题的答复
(1992年5月28日)
北京市土地管理局：
你局1992年5月8日向我司提出的《关于对(中华人民共和国土地管理法)第四十五条中“农村居民……，非法占用土地建住宅的，……。”中“住宅”概念解释的请示》收悉。经研究，答复如下：来自不动产登记实务操作与理论研究
《中华人民共和国土地管理法》第四十五条所指的“建住宅”，应当理解为农村居民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施。
国家土地管理局政策法规司关于对《土地管理法》有关问题请示的答复
(1992年6月3日)
湖南省国土局：
你局湘国土函[1991]61号《关于如何执行(土地管理法)第十九条等问题的请示》收悉。经研究，现答复如下：
一、同意你局关于依照《土地管理法》第十九条规定收回国有土地使用权不予补偿的意见。
二、关于国营单位在征用或者划拨的国有土地上建筑的房屋因自然灾害、人为因素等情况损毁后，该国有土地使用权如何处理问题。我们意见，如果原土地使用者不再需要继续使用土地而主动放弃土地使用权权利，可以无偿收回土地；如果原土地使用者需要重新建筑，并符合国家有关规划和建筑管理的要求，应当允许继续使用土地，但房屋损毁后未经原批准机关同意，连续二年未使用的，应按照《土地管理法》第十九条规定收回土地使用权。土地收回后，可以依法有偿有限期安排使用。
三、关于单位和个人通过征用或者划拨取得的国有土地使用权，在两年内不再需要使用而交由土地管理部门另行安排使用，新用地单位是否按原用地单位和个人实际支付的费用给予补偿问题。我们意见，单位和个人征用或者划拨的土地属于国家财政拨款的，新用地单位可以不向原用地单位和个人支付补偿费用，但可以由国家有偿划拨给新用地单位使用；属于“贷款”或者自有资金的，可以由新用地单位向原用地单位支付补偿费用。
四、同意你局关于对农户庭院经济用地的意见，即：应当从严控制，不能开口子。
国家土地管理局政策法规司关于对《土地管理法》有关问题请示的答复
(1992年6月13日)
山东省土地管理局：
你局[1992]鲁土监字第1号、第2号、第3号、第4号、第5号关于对《土地管理法》有关问题的请示收悉。经研究，答复如下：
一、关于(1992]鲁土监字第1号文请示乡(镇)村公共设施、公益事业建设违法占地应如何适用法律条款处罚的问题。
乡(镇)村公共设施、公益事业建设，违反《土地管理法》第四十条规定，未经批准非法占用土地的，应适用于《土地管理法实施条例》第三十六条处罚。
二、关于[1992]鲁土监字第2号文请示《土地管理法》第八条第二款中“农业集体经济组织”的理解和“村民小组是否拥有土地所有权”的问题。
同意你局在该文中提出的对“农业集体经济组织”的理解，即：“农业集体经济组织”必须有一定的组织机构、管理人员、资金，具有一定的民事权利能力和民事行为能力，能够以自己的名义独立承担民事责任。《土地管理法》第八条规定“村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有”，根据上述规定，在生产队解体改为村民小组后，原生产队所有的土地，可以属于该村民小组相应的农业集体经济组织的农民集体所有，不应理解为村民小组拥有土地所有权。
三、关于[1992]鲁土监字第3号文请示个人使用集体土地进行非住宅建设，其土地使用权由哪级政府确定的问题。
同意你局在该文中提出的意见，即：个人使用集体土地进行非住宅建设，其土地使用权由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
四、关于[1992]鲁土监字第4号文请示收回国有土地使用权后。对地上建筑物应如何处理的问题。
同意你局在该文中提出的意见，即：对使用国有土地不按批准的用途使用的，依照《土地管理法》第十九条规定，由土地管理部门报县级以上人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证。对地上建筑物，可以作价收归国有；可以由原单位自行拆除；属于采取欺骗手段骗取批准使用国有土地的，可依照《土地管理法》的有关规定，拆除或者没收地上建筑物和其他设施。
五、关于[1992]鲁土监字第5号文请示土地侵权案件的处理问题。
土地侵权案件，应适用于《土地管理法》第五十三条规定。在处理非法侵占土地兴建建筑物的侵权案件时，对该条的“责令停止侵犯”，可以理解为包括责令退还非法侵占的土地和拆除在非法侵占的土地上兴建的建筑物等。
国家土地管理局政策法规司关于对城乡居民超过批准的用地数量
占用土地如何处理的请示的答复
(1995年10月17日)
湖南省国土局：
你省新宁县国土局新国土[1990]呈字第8号《关于城乡居民超过批准的用地数量占用土地如何处理的请示》收悉。经研究，现答复如下：
关于城乡居民超过批准的用地数量占用土地能否按非法占用土地处理问题，我们认为，超过批准的用地数量占用土地的，多占部分应视为未经批准非法占用的土地，按照《土地管理法》第四十五条、第四十六条规定处理。不得采取罚款补办手续等其他形式变通处理。土地管理部门应采取措施加强土地监督检查工作，尽量防IE此类情况发生。
国家土地管理局政策法规司关于征用土地有关问题的答复
(1991年2月13日)
乐山市国土局：
你局有关征地问题的来电收悉。经研究，答复如下：
国家建设征用土地应按《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》有关规定办理。近几年来，一些地方改革征用土地方式，根据1984年原农牧渔业部、国家计委、城乡建设环境保护部颁发的《关于征用土地费实行包干使用暂行办法》实行由县、市人民政府统一征地的办法，从实践看，有利于减少征地中的矛盾，加快征地速度，保证国家建设用地，应继续推行。各级人民政府应切实加强领导，给予积极支持和具体的指导和帮助，保证这项工作的顺利进行。
国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》若干问题的批复
(1995年3月11日)
安徽省土地管理局：
你局《关于贯彻(城市房地产管理法)若干问题的请示》(皖土[法]字[1995]第33号)收悉。经研究，现按照全国人大常委会《关于加强法律解释工作的决议》中“不属于审判和检察工作中的其他法律、法令如何具体应用的问题，由国务院及主管部门进行解释”的规定，就法律应用性的一些问题，批复如下：
一、《城市房地产管理法》与《土地管理法》是相互衔接的，突出体现在这两部法律都坚持了全国土地、城乡地政统一管理的体制和原则。地方人民政府在确定房产和土地管理机构设置及其职权时，必须服从法律确定的土地统一管理的原则，即在对土地实行统一管理的前提下，房产管理和土地管理可以合并由一个部门管理；如果继续实行房产和土地分别由两个部门管理的体制，则只能由土地管理部门一个部门管理土地，而不能出现两个部门管理土地的情况。
二、国务院国发[1990]31号文件在国务院1988年原则批准的建设部和国家土地管理局的“三定”方案的基础上，进一步明确了建设部和国家土地管理局的职责分工。1994年，国务院又先后批准了建设部和国家土地管理局新的“三定”方案，两个部门的职责应当按照新的“三定”方案执行。
国家土地管理局新的“三定”方案规定的主要职责之一就是“管理土地市场，会同有关部门制订土地市场管理的法规和规章，规范土地市场”，这说明土地管理部门是土地市场即土地使用权出让和转让市场的行政主管部门。房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理。
三、《城市房地产管理法》总则第六条的规定，对该法的分则(即第二章至第六章)和附则具有统领和规范的作用。因此，该法第四章规定的“房地产交易”应当由建设行政主管部门(或房产管理部门)和土地管理部门按照各自的职权划分，各司其职，密切配合，共同管理。具体来说，房地产交易中凡涉及房产方面的管理，如房屋估价、办理房屋产权过户手续等应由房产管理部门负责；凡涉及土地方面的管理，如地价评估、办理土地使用权变更登记手续等，应由土地管理部门负责。
四、《城市房地产管理法》第三十三条规定的“房地产价格评估”，也应当由建设部门和土地部门按照规定的职权划分，各司其职，密切配合，共同管理。国家土地管理局“三定”方案明确规定土地部门“会同有关部门进行土地估价工作”，“制订土地定级、估价标准……”，各级土地管理部门据此应切实做好土地分等定级、地价评估和管理工作。
五、《城市房地产管理法》第三十四条第二款所称“县级以上地方人民政府规定的部门”应当由政府确定具体部门。房地产转让，房地产权利人应当在依法向县级以上人民政府土地管理部门申请变更土地登记时，如实申报成交价格。
六、根据《城市房地产管理法》第三十九条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。这是因为，此类房地产转让审批，实质是划拨土地使用权转让审批，房屋能否转让取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准。只有划拨土地使用权转让先行获得批准后，权利人才能按照其他有关规定转让房地产。
七、“土地收益”与“出让金”都是国有土地所有权的经济体现，属地租性质，应当按照出让金的管理办法进行管理，其土地收益全部上缴财政，用于城市基础设施建设和土地开发。土地管理部门具体实施出让方案，负责代收出让金，同时负责划拨土地使用权转让的审查报批。因此，第三十九条第二款规定的“土地收益”也应由土地管理部门负责征收管理。
第五十五条规定的房屋出租，是否向国家缴纳“土地收益”(其性质如前所说，与出让金相同)，取决于该出租房屋所占用的土地使用权性质，即是划拨土地使用权还是出让土地使用权，而确认其性质的只能是土地管理部门。因此，以划拨方式取得土地使用权的房屋租赁的“土地收益”，也应按照出让金的管理办法，由土地管理部门负责征收管理。
八、目前，国务院尚未对预售商品房是否可以再行转让的问题作出规定。如果你省作出规定可以再行转让预售商品房，为了有利于保障交易双方当事人的合法权益，特别是确保商品房预购人在房屋建成后能够顺利办理土地登记手续，在国家作出统一规定前，建议规定如商品房预购人再行转让预售商品房时，商品房预购人应当到土地管理部门办理土地预登记变更手续。
九、以出让方式取得土地使用权的房地产拍卖，目前国家尚无明确规定由谁主持和负责，国家现正在起草和制定《拍卖法》，有关内容可在《拍卖法》中规定。但是，设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地应纳人出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。
十、“中介服务机构”和“房地产价格评估人员资格认证”同样应由土地部门和建设部门各司其职、分工负责。具体来说，土地管理部门主要负责土地价格评估机构和土地估价人员的资格认证及其业务指导和管理工作；房产估价机构和房产估价人员的资格认证，则由建设部门负责。
土地管理部门组织考试认证颁发的“土地估价师资格证书”是土地估价人员专业资格的凭证，凡是未经土地管理部门认证或没有土地管理部门参加认证而取得的有关土地估价的证书，其人员都不具备土地估价的专业资格，在实际工作中也不能开展有关业务。具体依据可参见国家土地管理局“三定”方案；财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合下发的《关于印发(清产核资中土地估价实施细则)的通知》；财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合下发的《清产核资中土地清查估价方案》；国家土地管局、国家工商行政管理局联合下发的《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》；国家土地管理局、国家体改委联合下发的《关于印发(股份有限公司土地使用权管理暂行规定)的通知》；国家计委、国家土地管理局联合下发的《关于土地价格评估收费的通知》等文件。
十一、根据《城市房地产管理法》第六十一条的规定办理房地产抵押登记时，可以分别向土地管理部门和房产管理部门申请办理抵押登记。房地产抵押价值中，土地的抵押价值要远远大于房产的抵押价值，抵押权人主要是着眼于土地价值才设定抵押，而且土地使用权抵押的合法性决定了整个房地产抵押的合法性。因此，如果一个部门负责抵押登记，这个部门应为土地管理部门。
十二、《城市房地产管理法》没有对房屋出租是否办理土地登记作出规定，可以根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条等条款的规定，由出租人到土地管理部门办理土地使用权出租登记。
