村外人购买的小产权房是否有拆迁补偿？

农村拆迁中，有类房子比较特殊，那就是小产权房。那么，村外人购买的小产权房是否有拆迁补偿呢？关于这个问题，北京凯耀律师事务所合伙人—北京征地拆迁冯爱坤律师为您具体讲解。

我们经常讲的小产权房只是一个俗称，并非法律上的正式名称。所谓“小产权房”，通常是指在城市的城中村或城乡结合部，利用农民宅基地或农村集体建设土地，由开发商或村集体开发建设销售的房屋。它不能获得国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证，其“房产证”多由村集体或乡镇政府自制颁发。根据土地管理法相关规定，集体土地上可以进行乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等建设活动，但不包括开发商品房。因此，一般情况下，集体土地上若想要开发商品房，须经国家征收后转化成国有土地，否则就是所谓“小产权房”。

由于不缴纳土地出让金和各种税费，小产权房的成本低，因而销售价格低，会受到一部分集体经济组织成员之外的人群的“追捧”。那么，农村拆迁中，村外人购买的小产权房是否有拆迁补偿呢？司法实践中对此有一定争议。一种观点认为，如果小产权房不是在农村集体经济组织内部转让，则买卖合同应认定无效，其依据是合同内容违反了法律和政策的强制性规定；在此情况下，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有，不会直接给小产权房的购房者。另一种观点则认为，小产权房买卖合同只要是符合双方真实意思表示，基于民法中诚实信用原则的要求，应当予以认可和保障，在征收的时候买方可以获得补偿。