□ 张振防 刘张琪
某物业服务公司与房地产公司签订了前期物业服务委托合同，约定由某物业公司为张某某所居住的小区提供前期物业服务，小区内业主按其拥有物业的建筑面积按每月平方米1.2元（含电梯正常运行的相关费用）的标准交纳物业服务费，按年度交纳。因小区楼房外墙多处墙砖脱落、小区卫生状况差等原因，张某某认为物业服务不到位，就一直未交纳物业服务费，某物业服务公司向法院提起诉讼，请求判决张某某支付拖欠的物业费及违约金共计7546.5元。
法院经审理认为，根据物业服务合同约定，某物业服务公司有义务对外墙墙砖脱落进行维修，使小区保持良好的卫生状况，但其并未依约履行上述合同义务。因此，张某某要求适当减少物业费，法院予以支持。小区楼房的外墙墙砖脱落不仅影响小区的外观，且严重影响小区内人员的人身安全，某物业服务公司应当先履行上述义务后方有权收取业主的物业服务费。故判决某物业服务公司自本判决送达后三十日内对小区内楼房外墙按原状进行维修；维修完毕后十日内，张某某向某物业服务公司交纳物业服务费4500元。
说法：
物业服务合同是物业服务公司向业主提供服务，业主向物业服务公司交纳物业费的契约。根据民法典第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业费的收取正是用于保障物业公共部位公用设施的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护等项目开支，业主享受了物业服务，亦应当按照合同约定及时足额交纳物业服务费。
本案中，张某某作为小区业主，应当在享受物业服务的同时及时、足额交纳物业服务费。但因某物业服务公司存在对共有部分的维修、养护不及时、卫生服务不到位等问题，一定程度上影响了业主的安全和生活质量，构成了一般违约行为，因此对张某某应当交纳的物业服务费数额应酌情进行减免。另外，前期物业服务合同或业主委员会与物业公司签订的物业服务合同中，关于业主交纳物业服务费的时间、期限、方式等条款，一般约定为业主按年度或季度预交物业服务费。在这种情况下，物业服务人会出现怠于履行合同义务或降低服务标准等违约行为，而业主也常常因物业服务不及时或质量不达标等因素，推迟交纳或拒绝交纳物业服务费。在业主与物业服务人存在双方违约的情况下，考虑到物业服务费实际上属于预收费用，故物业服务人应当先履行对共有部分的维修、养护等合同义务，才有权向业主收取物业服务费。
物业服务人与业主之间存在长期的物业服务合同关系，应本着相互理解、相互支持、友好协商的原则妥善处理、化解双方之间存在的争议。物业服务人应积极主动与业主沟通了解物业管理方面存在的问题，诚恳接受、合理采纳业主提出的意见和建议，全面履行物业管理服务合同约定的义务，以提高物业管理服务质量，规范物业服务行为，与广大业主共同构建和谐良好的物业服务关系。
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