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项目背景
迷鹿:请教大家一个问题，股权转让目的涉及的土地评估，土地出让合同和建设用地规划许可证中容积率不一致，分别是2.2和2.19，依据哪个合适？
吴志刚（云南）:建设用地规划许可证中只有建设规模吧，建设规模中包含了不计容的建筑面积
吴志刚（云南）:如住宅项目中的门卫室，物业管理用房、厕所、体育设施等
吴志刚（云南）:出让合同和建设用地规划许可证容积率不一致，现在是空地么？
迷鹿:是空地，建设用地规划许可证附有申请表，上面有总建筑面积和地上建筑面积，计算出的容积率为2.19
吴志刚（云南）:先看看不计容建筑面积是多少，剩下的计容建筑面积和土地的比例算出来的容积率看看是否符合，我们一般遇到的都是扣除不计容建筑面积后，得到的容积率小于批准规划容积率指标最大值
迷鹿:嗯，是这样计算，现在问题就是未开发的情况下，许可证计算得到的容积率小于出让合同约定容积率，评估的时候应该以哪个为准
秦光斌（重庆）:注意一下建筑面积和计容建筑面积的差异。
吴志刚（云南）:主要是要甄别不计容面积，象我遇过的和您相似，也有表格，但是表格中没有说哪些是不计容，哪些计容，反而是在最后的竣工验收资料中看到哪些计容，哪些不计容。另外，有些特殊造型的室外无顶盖楼梯因为不与主要建筑物连接或部分连接，也没纳入计容面积，但计入了规划建筑面积中
秦光斌（重庆）:这个建设用地规划许可证上并没有说计容建筑面积是多少，如果以规划建筑面积计算容积率，就可能出现差异，我们计算的容积率2.19，还不一定是2.19，因为规划的建筑面积中还可能有不计容的，还有一些超额计容的部分。
王伟（武汉）:正规的证件中会有记容的建筑面积以及不计容的建筑面积，合称总建筑面积。但是不会有超容的面积，超容的面积是事后甲方或者总包施工中多出来的部分。
王伟（武汉）:一般总规图中会非常明确，如果已经进行过规划公示的话
李丹（长沙）:老师们，请问建筑面积复核报告，计算的是计容的建筑面积么？
吴奕飞（广东）:计容面积应该是按这个规范测算的
李丹（长沙）:谢谢吴老师，看到群里聊天，正好一个项目资料看到这个
李丹（长沙）:工程规划许可证的面积不是计容的那种方法吧
吴奕飞（广东）:工规证应该是按这个规范的，一般会写清楚哪些计容，哪些不计容
李丹（长沙）:那如果按照规划许可证附件的商业面积作为销售面积，如果层高高于4.5米，销售价值计算就会出错咯？
秦光斌（重庆）:建议看一看建筑面积计容方面的规则。计容+不计容不一定等于总建筑面积。举个例子，一个6米层高的房子，计容建筑面积可能会按2倍建筑面积计算。
吴奕飞（广东）:应该要看具体楼层和商业小类用途，具体看规范，结合当地政策，具体我就不大记得。我们这边1层好像允许低于6米，只计算一层面积。写字楼记得是4.9米一下。
李丹（长沙）:记得同事有个项目，有一方当事人是开发商提出了异议，计算开发价值的时候，应该就是计容建筑面积和可销售面积计算错了
王伟（武汉）:这个是在出总规图里面就有的，如果出现这种情况，总规图上的基地部分显示是1000，但是记容部分会按2000算的，图里面也会明确有楼层高。
吴奕飞（广东）:有些配套设施计容，但不能销售
王伟（武汉）:对的，比如现在常见的配套学校6班-9班-12班，以及养老物业等用房
李丹（长沙）:那次主要是针对商铺层高超4.5米了，好像是按照1.5倍计算的建筑面积，应该是按照计容面积计算的开发价值，被开发商提出来了
吴奕飞（广东）:好像是有这个规定
王伟（武汉）:可售比是房开几年非常重要的指标=可售面积/总建筑面积。以我在武汉的经验，一般不到0.7。怎么提高可售比是设计营销和投资人员非常重要的工作。
李丹（长沙）:建筑面积计算规范里面，倒是只写了2.2米及以上计算全面积，没有说倍数，估计都是在当地的规划技术管理文件里面规定的
南宇（四川）:关于建筑面积的规定一般比较明确，关于哪些计容就不太明确。我们遇到过地下一层商业计容的，地上架空层用作通道就不计容的。关于哪些面积计容不知道各地有没具体依据？
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