北京市解决不动产登记历史遗留问题实践探索

2015年11月起，北京市开始颁发《不动产权证书》，在全市范围内落实不动产统一登记工作。随着工作的全面落地，逐渐暴露出一些问题，这其中以国有土地上建设项目问题最为突出。这些项目实际购房人（或安置人）已入住多年，由于开发建设单位和原产权单位的原因，前期规划、用地、施工、验收、测绘备案等手续缺失，导致无法办理不动产权的首次登记和转移登记，直接影响到实际购房人的权益，由此产生群访事件，社会矛盾维稳压力大。在市委市政府领导下，市规划和自然资源委员会等部门深化主动治理，各区政府勇于担责，全面摸排问题总量，细化分析引发“办证难”的原因，主动对接12345市民热线，推动同类问题同标准、同要求处理，取得了显著成效。

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一、主要做法1.以“小”台账为抓手发挥“大”效能，摸清项目堵点。摸清项目情况，尤其是影响项目“办证”的历史遗留问题，是处理历史遗留问题的关键。不动产登记是依申请办理，仅通过不动产登记窗口掌握的历史遗留问题非常有限，并且摸排情况要对接审批、建设、街乡政府等多部门，沟通难度大且人员不足。市规划和自然资源委以各分局收到的各类居民诉求为基础，一是主动对接“接诉即办”市民服务热线，发挥街乡优势收集存在“办证难”问题的项目，力求掌握较全面的历史遗留问题情况；同时，公布各区联系电话，对同类问题制定诉求答复口径，做好群众情绪稳定和政策解释工作。二是建立完善全市一本历史遗留项目台账，将各区统计的国有土地上的住宅项目进行汇总和定期动态更新，载明项目基本情况、责任主体情况、问题情况和计划解决路径等，作为摸清项目底数的重要抓手，并根据梳理出的主要问题转至相关行业主管部门研究；已排查上账近900个项目，涉及房屋60余万套。三是严防违法违规问题“搭车”，明确并强调历史遗留项目认定范围为由市、区政府主导的政策性住房项目及国有建设用地上符合城市规划已建成并入住的住宅类项目，严禁“小产权房”等违法违规行为“搭车”，同时“上账”不代表“解套”，收集处理历史遗留问题过程中发现的违规建筑和违法问题线索，要求及时移送相关部门。2.以“小”杠杆为辅助积累“大”势能，担当政府责任。市区两级政府牵头，把解决不动产登记历史遗留问题作为“一把手工程”来抓。一是构建“市级主策、区级主责”的层级解决机制，成立市级联席会议和区级工作专班，市级联席会议由主管副市长任组长，各区工作专班以分管副区长为组长，高位推动问题解决，明确职责分工，由规划和自然资源、住房和城乡建设、税务、发改，以及法院、银保监等部门与区内各级政府加强联系，合力推动历史遗留问题解决。二是明确“无错优先”和“谁违法、谁担责”的“两个分开”基本原则，向社会公开发布历史遗留项目认定公告，编制处理方案并报区政府同意，将完善项目手续、处理开发企业违法违规问题与为购房人办理登记分开，在创造条件为群众办理产权登记的同时对开发或建设单位的违法违规行为进行追究。三是强化督导压实政府责任，明确区政府对代征待拆等责任未履行到位项目的监管责任，并纳入市级挂账督办项目台账，要求定期向市政府报告落实情况。2021年市委市政府将“房产证办理难”作为“接诉即办”“每月一题”的首个具体问题，并将履职情况在区委书记月度工作点评会上现场点评，狠抓主体责任落实。3.以“小”切口为导向诊治“大”病灶，破解同类难题。经过市、区、街乡镇的三级摸排和梳理，发现住宅类历史遗留项目大多因在土地征收、建设手续、工程验收、购房资格、税费缴纳、抵押查封等六大方面十余个环节存在单个或多个问题。针对这些问题，自然资源部2018年开展“不动产登记窗口作风问题专项整治工作”以来，市级联席会议专班成员单位主动担当，先后印发了《关于印发切实解决历史遗留房地产开发项目不动产登记有关问题意见的通知》（京规自发〔2019〕329号）和《关于政策性住房项目规划核验有关问题的指导意见》（京规自发〔2020〕202号）等10个文件。落实《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）要求，在符合城市总体规划的基础上，从历史事项认定（开发建设主体灭失、登记申请人认定、房屋权利性质认定、前置批准文件过期、登记原因证明材料确认、土地权属来源证明材料不全或遗失）、前置手续补办（政策性住房征地手续不完善、供地或用地手续不完善、规划许可手续不完善、未完成不动产测绘、未办理房屋竣工验收、无法提供契税完税或减免税凭证），以及办理程序优化（不满足规划验收条件、欠缴土地出让金、项目跨宗地建设、职工住宅无偿划转、宗地内部分土地无偿划转、开发企业已办理抵押登记处理、门楼牌坐落证明办理、宗地权属调查）三个方面，对20余类问题提出了明确处理意见，规范办理流程，指导各区加快解决历史遗留问题。4.以“小”窗口为平台提供“大”服务，提高群众满意度。市规划和自然资源委及各分局作为联席会议办公室和区工作专班办公室，承担了受理申请、梳理项目手续和办理不动产登记的职责，串联起堵点单位和无错购房人，主动张贴项目打通路径的公示公告，开通历史遗留项目申请登记绿色通道，落实优化营商环境改革要求提供不动产登记服务，将项目开发建设末端的登记环节转化为倒逼前端手续梳理和完善的推动因素增加群众对政府工作的认同感。二、取得的成效1.全市建立了“1+2+4+N”的问题处理体系。即1本历史遗留项目不动产登记问题台账、2个议事平台（市级历史遗留项目处理联席会议和各区政府工作专班）、4项处理原则（尊重历史、无错优先；市级主策、区级主责；分清责任、违法必究；化解存量、严控增量）、N项配套处理政策（“1+10个政策文件”），聚焦群众急难愁盼的不动产登记难题开展工作，目前已为8万余名购房人办理并颁发了不动产权证书。2.打造了解决不动产登记历史遗留问题的工作闭环。对群众反映的历史遗留、疑难棘手问题，用改革的态度，通过以单个问题的解决推动一类问题的处理，在政策制定层面，形成了“实践催政策创新、政策解实践难题”的管理闭环；在为民服务方面，坚持“民有所呼，我有所应”，形成了“申请-收件-办理-反馈-登记”的工作闭环。  3.实现了历史遗留项目问题的分类处置。对历史遗留项目在土地征收、建设手续、工程验收、购房资格、税费缴纳、抵押查封等方面存在的问题分类、分环节、分情况制定政策要求，明确监管责任。各区工作专班根据“1+10政策”要求，立足实际稳妥处置，逐一制定处理方案。从已解决的项目情况来看，全市已基本做到解决问题类型全覆盖，有效应对了“开发单位得病，购房人吃药”的状况。4.推动了“接诉即办”到“未诉先办”的治理改革。各区以“办证”诉求为驱动，从“接诉即办”向“主动治理”深化，以解决历史遗留问题为契机，对照历史遗留项目台账，主动完善手续，督促部分历史遗留问题项目转为按照正常途径办理，有效减少了存量问题，避免形成新的增量问题。作者单位：北京市不动产登记中心