近年来，各地因城施策，针对房地产市场出台了相关调控政策，但房地产市场依然疲软，新建商品房销售面积及销售额均呈下降趋势，与此同时，二手房销售市场也不乐观，多地面临二手房存量大、新房去化难的双重压力，老百姓处于二手房难出手，买新房无资金的窘境。2024年4月底中央政治局会议明确，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。在“消化存量房产和优化增量住房”上下功夫，已成为当前房地产市场平稳健康发展的基调。
在此背景下，各城市陆续推行住房“以旧换新”的活动，一方面，是对中央关于消化存量房产和优化增量住房精神的落实，旨在适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，对促进房地产市场供需匹配，构建房地产新发展模式、促进房地产市场平稳健康高质量发展具有积极作用；另一方面有利于打通一手、二手住房置换链条，提升住房买卖交易的便利度，激活存量住房市场，更好地满足居民刚性和改善性住房需求。2024年4月、5月，深圳、上海等一线城市的加入，将住房“以旧换新”推向了新高潮。根据21世纪经济报道，截至2024年5月13日，全国已有超60地支持住房“以旧换新”。按照国家统计局70个大中城市的口径，经本公众号梳理，目前有35个城市推行住房“以旧换新”（通过互联网发布消息整理，如有不当，欢迎指正）。
住房“以旧换新”推行城市一览表
（数据统计至2024年5月21日）
主要特点
住房“以旧换新”，顾名思义，即通过一系列的方式，鼓励和引导二手房业主，出售其原有住房，购买新建商品房，从而进一步激发和释放人们对于改善居住条件潜在需求的过程。总体来看，住房“以旧换新”存在“两化一性”的特点，具体如下：
主体多元化。结合目前各地的实践，住房“以旧换新”的主体多元，政府、房企、国企平台、中介机构、评估机构、二手房置换业主等都是住房“以旧换新”的参与主体，各主体在住房“以旧换新”过程中发挥着不同的作用。
模式多样化。目前住房“以旧换新”处于因城施策的试点阶段，各地的运行模式差异较大。从青岛首创的“优鲜卖”（即帮卖模式）的单一模式，发展到帮卖模式、旧房换购模式、回购收储模式、发放换新补贴模式、旧转保模式等多种模式并存。
市场性为主。各地住房“以旧换新”的实践中，多是市场主体为主开展此项活动，如各地的房地产业协会、房地产中介协会等发布住房“以旧换新”倡议书，国企、房企发布项目的活动方案，政府在其中干预较少，多是出台相关政策鼓励和支持住房“以旧换新”。
运行模式
各地住房“以旧换新”的模式不尽相同，总体分为帮卖模式、回购模式、补贴模式、旧转保模式四种模式，其中最为普遍的是帮卖模式，其次为回购模式，回购模式又分为出售新房的房企回购换房者手中的二手房并要求换房者购买房企指定的房源、以及国企或政府收购旧房用作保障房、安置房等方式。最为特殊的是广东肇庆的“旧转保”模式，存量房屋持有人无需卖房，可通过将旧房转为保障房，交由政府统租，一次性获取一定年限的租金用来购买新房。
1.帮卖模式
帮卖模式，即房企、中介、意向换房者签订新房认购和二手房优先卖协议，若在约定期限内原有住房成功售出，则按流程购买新房，若未售出，则新房订金全额退款。青岛、重庆、武汉、淄博、泰安、宜昌、济宁、宁波、丽水、杭州、重庆、常州、靖江、惠州、南昌、上海、深圳、佛山、西安等是该模式的典型城市。较为特殊的是，杭州临平区由意向换房者与房企、中介、租赁企业签订四方协议，可将旧房优先卖或优先租，若在约定期限内未出售旧房，意向换房者可选择租赁企业对房屋进行优先租赁，若旧房在约定时间内售出，购房者履约完成新房购买手续；若旧房在约定时间内未售出及未出租的，则开发企业履约退还商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。在这种模式下，地方政府在其中以鼓励和引导为主，多是由房企和房地产中介机构自发组织“以旧换新”活动，主要助推交易流程便捷化，但不能保证二手房一定能成功售出或租出。
帮卖模式示意图
2.回购模式
（1）旧房换购模式
旧房换购模式，即房企（多为国企）直接收购旧房，旧房款项用于购买指定的楼盘新房，一般由意向换房者、房企（多为国企）、评估机构、房产管理部门四方参与。具体流程为：意向换房者通过政府信息平台登记待售二手房信息，同时选定意向购买的新建商品住房，由专业房地产评估机构对待收购的二手房进行价值评估，房产管理部门检验交易资格（是否存在抵押、担保或查封等情况，并预审是否可交易），四方签订以旧换新协议，主要明确以旧换新交易的相关步骤及各方权责等内容，最后交易双方办理房产交易过户和不动产登记手续。目前，旧房换购模式已在南京、郑州、无锡、连云港、鄂州、黄石等地推行。
（2）回购收储模式
回购收储模式，以国企为主体，利用自筹资金或长期低息贷款收购存量新建商品房、二手房项目，收储的房源用于保障性住房、租赁住房、人才公寓等，目前，盐城、武汉、佛山、重庆、郑州等城市在回购收储方面作出了探索。如盐城鼓励国有企业参与住房租赁市场，通过收购或租赁新建商品房，整合盘活存量房，重点用于保障性租赁住房和人才公寓等，武汉鼓励支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。佛山支持地方国企参与“以旧换新”活动，对收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房，肇庆鼓励支持企业团购存量房源用作人才公寓或保障性租赁住房，鼓励支持长租企业以购买、承租、合作等方式盘活存量住房转为租赁住房，西安鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营等。
回购模式由房企兜底，二手房的交易对象是确定的，缩短了二手房出售周期，简化了出售流程，很大程度上提高了消化二手房的效率，但在该模式下，也存在一定的限制，一是收购的二手房在房屋性质、区位、房龄、面积等方面均存在条件要求，二是可供换新的新房选择范围小，一般来说只能购买指定房企的指定项目。
回购模式示意图
3.发放换新补贴模式
发放换新补贴模式，主要对出售旧房并购买新房的居民给予一定的换新补贴，南京、常熟、徐州、广州、中山、丽水、大连、沈阳、厦门、哈尔滨、西宁、银川等地都有相关规定。各地补贴方式有所不同：
一是按商品房价格的一定比例补贴，如武汉江夏区按购买新建商品房合同成交金额的1%给予奖励。温州给予出售住房交易申报价格0.6%的财政补助，南通给予所购新建商品住房购房款总额0.5%的购房补助。
二是按新房面积予以补贴，如沈阳由市财政给予购买新建商品住房100元/平方米补贴。
三是税费补贴，如丽水给予“旧房”即二手房交易税费留存地方部分100%补贴，盐城对出售自有住房并购买 120 平方米及以上新建商品住房的个人给予所购新房缴纳契税30%的购房补贴，常熟按购房时段给予新房契税缴纳份额50%-100%的购房补贴。
四是按套补贴，如中山规定凡在本市范围内出售自有住房并购买一套新建商品住房的购房人，给予每套2000元电子消费券补贴，卖旧房买新房时间不分先后。
五是按建筑面积补贴，如大连规定政府按照出售自有住房建筑面积给予100元/平方米、按照购买新建商品住房建筑面积给予200元/平方米的购房补贴，补贴总额不超过房屋“卖旧买新”购房人所缴纳的增值税和契税总额。沈阳规定给予购买新建商品住房100元/平方米补贴。
4.“旧转保”模式
“旧转保”模式，即国资统租存量房源用于保障性住房运营，和换购模式不同，“旧转保”无需售出旧房，而是由申请人自愿申请纳入保障性住房房源，由实施单位根据房屋楼龄、区位等因素，按5至10年的年限一次性支付一定年限的租金进行统租管理，申请人使用租金用作支付新购商品住房首期购房款。该模式由广东肇庆首创。
此外，也有不少城市同时采用两种及以上“以旧换新”操作模式，比如南京、丽水既鼓励旧房换购，也给予换新补贴；比如扬州、靖江采取帮卖、回购收储与换新补贴并行。
主要城市住房以旧换新模式一览表
后续关注点
住房“以旧换新”是消化存量房产和优化增量住房的新思路，有望促进旧房的流动、新房的去化，也能成为保障性住房的筹集新渠道，但是在具体实施中，仍有相关堵点痛点需要关注：
一是亟需明确相关操作细则。住房“以旧换新”是去库存的一种新思路，在中央政治局会议明确“消化存量房产和优化增量住房”的基调后，各地都跃跃欲试，但当前尚处于试点探索阶段，多地有关政策也仅是停留在鼓励和支持层面上，操作细节有待进一步明确，规范相关的置换流程、条件标准等。
二是资金实力是对实施主体的巨大考验。无论是政府的财政税收补贴政策，还是国企、城投回购收储，都是不小的一笔资金支出，而且将回购收储的房源改造为保障性住房，也需要运营费用，通过出租回笼租金，以目前的租金回报率计算，需要一个相当漫长的过程。加大信贷等融资政策的支持力度是住房“以旧换新”试点扩围的关键。
三是新房选择范围小，难以释放大规模置换需求。从目前各地的实施情况来看，房企旧房换购模式大多要求购房者在指定楼盘购买，一般是收购房企自身开发的在售项目。在这种情况下，新房供给选择有限，在区位、价格、户型、配套等各方面，较难满足购房者多元化的改善性需求，进而影响签约率。
四是旧房价格评估是否科学合理是影响购房人换房意愿的重要因素。目前各地的旧房评估均采取第三方估价，估价标准不一、估价细则透明度不高，在不同机构、不同城市间存在差异，而评估机构的遴选各地方式不一，如苏州市采取公开招标，郑州市由该市住宅与房地产业协会指导、协调优秀房地产评估机构为全市二手住房收换购工作提供评估服务，南京市由南京置新公司遴选评估机构形成评估机构名单库，邀请换购人一起随机抽取3家评估机构进行评估。建立旧房评估的合理机制，形成科学的评估方法，有待进一步探索。
五是保障买卖双方合法权益不容忽视。严防在住房“以旧换新”过程中出现虚假宣传、房屋质量问题等现象，政府可搭建政、企、民三方互动的信息平台，为买卖双方和房地产中介机构提供综合房产信息服务，精准匹配供需，降低交易的沟通成本和信息成本，构建公开、高效、透明的住房“以旧换新”环境。
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