房屋产权登记  错误的民事救济

李江林 宋孝悌

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  1996年12月19日，被告黄昌坤、黄昌富与资兴市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，在资兴市水电路有偿取得189㎡国有土地使用权作商住楼建设用地。在建设过程中，因两被告资金不足，遂邀请原告黄昌元一同合伙建房。房屋于1998年竣工。1999年5月3日，原、被告三人在亲友的见证下，对房屋进行了分配：房屋第一层大小两间门面作为原、被告三人共同共有，住房由三人通过摸签（抓阄）的方式确定所有权的归属。经过抓阄，原告黄昌元抓到第二层住房，被告黄昌坤抓到第三层住房，被告黄昌富抓到第四层住房。原、被告签订了房屋分配、使用、维修管理协议，并签字认可。尔后，原、被告在生活中因故发生纠纷，但1999年至2006年的门面租金原、被告三人还是按约定进行了平均分配。2010年8月，被告黄昌坤、黄昌富持相关手续到资兴市房产管理局申请房屋所有权登记。在审查了两被告提交的相关手续后，资兴市房产管理局向两被告颁发了房屋所有权证书。原告黄昌元得知两被告将三人合伙所建房屋产权证办理后，以登记错误为由向法院提起民事诉讼，要求确认第二层住房归原告所有，第一层门面归原、被告三人共同共有。

  本案审理中存在两种不同的观点：第一种观点认为，房产物权被错误登记后，因是房产登记部门错误登记的行为导致房产物权的变更，因此，权利人应该通过行政诉讼途径，要求房产登记部门更正错误登记行为，恢复权利人的物权。第二种观点认为，房产登记是房产登记机构依法将房产权利和其他应当记载的事项在房产登记薄上予以记载的行为，是一种物权公示方式，而不是用行政权力对物权的实际状况进行确认。如房产登记错误，权利人可以通过民事诉讼程序确认房产物权的归属，待房产物权归属确认后，再持相关法律文书到房产登记部门自行变更登记。

  笔者同意第二种观点，其理由是：物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的自事实行为成就时发生效力。所谓事实行为，是指行为人主观上不一定具有发生、变更或消灭正常民事法律关系的意思，但客观上能够引起这种后果的行为，如建造房屋、拆除房屋、制作家具、缝制衣服等。与法律行为必须有意思表示不同，事实行为的行为人虽然也有内心意思，但行为人只要事实上实施了一定行为，无须将内心意思表示出来，即可发生一定的法律效果。因此，事实行为也被称为“非表示行为”。建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建造好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权。这种所有权属于事实上的所有权，所以不以登记和交付作为权利取得的要件。

  （作者单位：湖南省资兴市人民法院）