婚房纠纷当防四个误区

来源：河北法制网

杨学友

受最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（三）和今年以来多地限购新房“新政”影响，购置婚房出现了新情况。父母出资参与子女购房，婚前、婚后不一样；夫妻关系、恋人关系共同购房亦不一样；登记在谁名下，产权归属还不一样。其中常见的“四个误区”应特别注意提防。

误区一：登记在一方名下则为一方房产？

［案例］大学毕业后，王某和家住北京的女友阿娟约定一起在北京打拼。经努力，两人结婚两年后共同攒下近50万元，并在王某父母资助了50万元的情况下，于4月初在通州五环附近购买了一套52平方米的新房。因阿娟父母在北京的一套楼房登记在阿娟名下，按北京限购“新政”，阿娟只得同意将此房登记在王某名下。就在双方装修过程中，阿娟在此房内与张先生约会“出轨”，被王某父母发现后，两人协议离婚。在分割房产时，阿娟提出均分房产，可王某认为，自己父母出资50万元，该房又登记在自己名下就是自己的房产，更何况是因对方的过错导致离婚，拒绝均分。

［点评］尽管是因阿娟外遇导致双方离婚，阿娟存在过错。但这与双方房产分割不是同一法律关系。最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（三）第七条是规定了“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠予，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”，但此处所指的出资应理解为父母全额出资。而本案是王某父母出资一半，夫妻双方共同出资一半。此种情形下，王某父母出资的50万元应视为对王某的赠予；对于夫妻共同出资的一半应视为共同财产，应平均分割。至于阿娟外遇之过错，并非是婚姻法第四十六条规定的法律过错，不能成为王某多分财产的理由。

误区二：在房产证上加名，当然更有利？

［案例］晓勇与于某结婚后购房时，因考虑两位年轻人工作不久，手头无积蓄，双方父母主动出资85万元为他们购房。其中晓勇父母出资55万元，于某父母出资30万元。在办理房屋登记手续时，因晓勇名下已经有一套房屋，双方经协商将婚房登记在于某名下。事后，晓勇父母不同意，晓勇只好将自己名下的房屋过户到父母名下，而后，办理了新房加名手续。婚后不久，夫妻因出国发展问题发生纠纷导致离婚。在分割房产时，晓勇及父母要求按双方父母出资额分割，于某要求按共同共有平均分割。

［点评］最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条二款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠予，但父母明确表示赠予一方的除外。本案争议房产登记在双方名下，不但未标明双方父母的出资份额，而且双方父母均未有特别说明和约定。此种情形下，无论双方父母出资多少，该出资应当认定为对夫妻双方的赠予，属于夫妻共同共有，若事先未约定按份共有，则均等分割。

假如本案争议房系登记在一方（无论哪一方）名下，依据最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（三）第七条二款规定：婚后由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。此时，情况就大不一样了，晓勇应享有自己父母的出资份额，而不是共同共有、均等分割。

误区三：婚前合资购房署谁名就是谁的房产？

［案例］马先生与田小姐确定婚姻关系后，决定购买一户两居室婚房。经联系中介选中一套价格为52万元的二手房。筹集房款时，马先生自己拿出积蓄10万元，田小姐支付5万元，马先生的父母资助25万元，余款12万元，经双方协商决定贷款解决。因马先生没有住房公积金，只好以田小姐名义用房屋公积金贷款。为此，在办理房屋更名过户时，房产权证上落的是田小姐的名字。事后，双方因布置新房发生矛盾，最终导致分手。马先生提出应将房子更名给自己，田小姐却认为房子是自己的，没有必要归还。该房屋应如何处置？

［点评］房屋产权登记一般系证明权利人的外部表现形态，但不是唯一凭证，双方当事人对权属出现争议时，应根据客观真实情况来综合确定。本案中，马先生与田小姐确定恋爱关系后，共同出资购买的房屋，就属于按份共有性质，双方所占份额多少应按照各自出资比例计算。其中，马先生父母出资部分，依据最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠予，但父母明确表示赠予双方的除外。

又因马先生出资较多，该房屋归马先生所有为宜。田小姐出资部分及以田小姐名义贷款部分，应由马先生予以返还，并按国家银行规定的同期存款利息标准予以补偿。

误区四：放弃购买权不能反悔？

［案例］马某和杨某原本是一对恋人,二人与开发商签订商品房买卖合同时，马某当即支付了3万元定金。事后，二人共同交纳了28万元预付款。其中，杨某父母出资20万元。剩余30万元房款贷款解决。可办理银行按揭贷款时，因发现马某有不良信用记录，无法申请贷款。为不影响买房，马某出具了一份“放弃房屋购买权”的书面声明。同时，杨某与开发商补充协议，将预购人一栏中只登记了杨某的名字。之后,杨某以自己的名义申请了贷款，并按期偿还。最近，二人因感情分裂结束同居生活。事后，杨某将该房转卖他人。马某要求分割售房款，杨某却说这房子是她一个人的,跟马某没关系,只同意返还3万元购房定金。

［点评］尽管马某在购房过程中已经明确放弃购买该房屋产权，并且购房合同的预购人登记在杨某一人名下。根据物权法的规定,该房屋归杨某一人所有，房屋出售所获得房款理所当然也归杨某个人所有。但是，马某有证据证明，3万元定金是由他个人支付，28万元预付款有他与杨某共同出资的8万元。该8万元应认定为双方合伙出资，杨某应当将其中的7万元返还给马某。此外，马某还可对自己出资的7万元，要求杨某按照银行同期贷款利率支付利息。

上述案例告诉我们，要防止婚房争议纠纷，关键是在出资购房时做好3件事儿：一是保留好出资证明，如资金来源何处、转账到何处等；二是无论房产登记在谁名下，最好在房产证共有性质一栏中标明是共同共有还是按份共有，或者是个人所有；三是父母出资多少、给哪一方可事先做出约定。免得事后无凭证、引争议。

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