不动产登记中不应设定强制公证

◇ 王永亮

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    据笔者检索，在不动产登记中引入强制公证的最早文件应当是1991年《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定，在法定继承、遗嘱继承、房产赠与、涉外及涉港澳台房产交易等四种情形下，必须办理公证，并规定：“各地房地产管理机关与司法公证机关，可根据本地情况，以必要、便民为原则，制定本地其他房产事项必须公证的规定。”而各地所出台的地方性规则中，对于必须办理公证的情形也作出了不同的规定，如《北京市房地产管理局、司法局关于私人房屋公证问题的联合通知》与《上海市房地产登记技术规定（试行）》等。

    支持强制公证的观点认为，公证机构与登记机构相比具有执业优势，能够解决一些登记机构无法解决的问题。笔者则认为，公证机构与登记机构相比，不仅没有任何优势，反而存在更多的劣势。不动产登记中不应当设定任何强制公证。

    第一，公证机构按照标的计收公证费与物权法的规定相悖。为了降低不动产交易的费用，物权法第二十二条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”如果不动产登记中引入了强制公证，则公证费用将取代登记费用成为登记申请人的一项重要支出。强制公证适用的比例越大，则受到影响的登记申请人也就越多。引入强制公证无异于“旧瓶装新酒”，使得物权法第二十二条的立法初衷最终落空。同时，登记费用是由国务院有关部门会同价格主管部门规定,在全国具有统一的标准，而公证费用则是由地方政府自行制定的，没有全国统一的标准，这也使得公证费用难以受到有效的制约与监督。

    第二，公证机构的商业运作模式缺乏公信力基础。目前，公证机构的收费模式类似于企业，收费标准需要由物价局核定，收取的公证费同时须缴纳营业税。公证机构采用自收自支的模式，收取的公证费越多则效益也就越好，公证人员的收入也就越高。在业务量与自身经济利益直接挂钩的情况下，公证机构与登记机构相比缺乏公信力基础。

    第三，公证机构并不比登记机构具有更多的专业优势。赞成引入强制公证的观点认为，一方面，登记薄的公信力要求完成登记的权利应当尽可能是与真实权利状况相一致的权利，在登记过程中应当对相关申请事项进行实质审查；但另一方面，登记机构又囿于法定权限和自身能力的限制，对很多事项无法进行实质审查。这就有必要通过强制公正程序的引入，由公证机构先行审查，再由登记机构对公证文书进行形式审查，从而缓解两项制度之间的张力与矛盾，实现不动产登记制度体系的内在和谐。笔者并不认同这种观点，因为登记机构无法解决的问题公证机构同样无法解决，与采取何种审查方式没有任何关系。能够在登记机构发生的冒名顶替行为同样能够在公证机构发生、登记机构无法识别的虚假签名公证机构同样无法识别、登记机构无权确认的监护权公证机构也同样无法确认。因此，引入强制公证对于提高登记的质量并无任何益处。

    第四，强制公证并不能使得登记申请人从中受益。强制公证的引入，对于登记机构和公证机构的好处都是非常明显的。登记机构减轻了工作量，公证机构获得了大量的业务和利润。而从登记申请人的角度来看，向登记机构提交材料和向公证机构提交材料所需要的工作量相当，并无实质区别。强制公证的引入只是使得程序更为复杂，费用更加高昂。“不动产登记前是否办理公证，可以由当事人自愿选择。如果办理登记前必须经过公证，不仅不便民，还会增加群众负担。因此，不宜规定不动产登记前必须经过公证。”

    第五，公证的质量难以受到有效的监督。司法实践中，即使公证书的内容不真实，当事人也不能以公证机构为被告要求撤销公证书，公证书的合法性难以受到有效的司法监督。而与此形成鲜明对比的是，不动产登记行为的合法性在行政诉讼当中则是受到有效审查的，法院可以判决撤销违法的登记行为。既采用了商业化的运作模式，又事实上脱离了司法审查，公证机构与不动产登记机构相比，实在难以看出有何优势可言。

    综上所述，笔者认为，在不动产登记中不应设定强制公证。

    （作者系华东政法大学博士研究生）