接线专家 胡卉明
中国土地矿产法律事务中心
问：2010年10月，我公司以出让方式取得一宗国有建设用地，按时进行了投入开发建设。后因资金出现问题停止项目开发逾1年，2013年5月，该宗地被县国土资源管理部门认定为闲置土地并被要求由政府安排临时做其他用途使用。请问，已经投入开发建设的土地因资金问题停止开发能否被认定为闲置土地？如果认定为闲置地，一般应该如何处置？
答：2012年7月1日修订后颁布实施的《闲置土地处置办法》第二条规定，闲置土地包括两种情形：一是国有建设用地使用权人超过有偿使用合同或者划拨决定书约定的动工期限满一年未动工开发的国有建设用地；二是已动工开发但投资额不足总投资额的25%或者已动工面积不足应动工面积1/3，中止建设满一年的，可以认定为闲置土地。
对于这两种闲置土地在处置方式上是有明显不同的。对于第一种情形的闲置土地，除了因不可抗力或者政府及政府有关部门的原因导致的以外，满一年的要缴土地闲置费，满两年的要无偿收回。而对于第二种情形的闲置土地，主要是与土地使用权人协商，依照《闲置土地处置办法》第十二条的规定，比照办法中第八条规定的因为政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，以及因规划调整，因处置土地上相关群众信访事项，因军事管制、文物保护等，无法动工开发的情形来处理。处置的方式主要包括：第一，延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。第二，调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划。第三，由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。第四，协议有偿收回国有建设用地使用权。第五，置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。另外，市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
根据国土资源管理部门下达的处置结果来看，你公司的土地应该是因为符合“已动工开发但投资额不足总投资额的25%或者已动工面积不足应动工面积1/3，中止建设满一年的”情形而被认定为闲置土地的，并被以“由政府安排临时使用”的方式处置，符合相关法律规定。待你公司开发资金到位，具备重新开发建设条件后，可以与有关部门协商重新进行开发。
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