“五证”齐全楼盘的背后

众所周知，买房要看“五证”，可 “五证”齐全就真的没有风险吗——

“五证”齐全楼盘的背后

——对雄县温泉湖商贸中心项目的调查

来源：河北法制网

本报记者 刁军杰 张法德

日前，本报接到群众反映称，位于雄县铃铛阁大街温泉湖东侧、雄县富泰城房地产开发有限公司开发的 “雄县温泉湖商贸中心”项目，存在违法变更土地使用性质及私改规划等问题，侵害了购房者的权益。

为查清真相，记者赶赴雄县采访。

楼盘“五证”齐全受青睐

在雄县温泉湖商贸中心施工现场，记者发现，项目正在紧张施工，两幢高层，其中一幢已封顶，塔吊在高空盘旋，运输砂石料的车辆络绎不绝。

据售楼处的工作人员介绍，该项目“五证”齐全，占地20亩，地下2层、地上26层，一至四层为商业，四层以上为普通住宅，住宅为70年产权，今年年底交房，可签订房管部门备案的商品房买卖合同，目前几百套住宅只剩下两三套了。

“商服用地”蹊跷变性

为了解该地块的土地性质，记者在雄县国土资源局核实发现，雄县富泰城房地产开发公司于2009年合法取得了该地块的使用权，地块使用年限为40年，面积为8.81亩，使用性质为商服（商业、服务业）用地。

在雄县城乡规划管理局办公室，主任张某某为记者出示的该项目《建设工程规划许可证》上载明的却是：建设规模XX平方米，其中，住宅XX平方米，商业XX平方米，办公XX平方米。后记者在雄县住房和城乡建设局核实发现，由该县规划局审批的用地规划许可证上载明的土地使用性质和土地证上一致，同为商服用地。

为何用地规划许可证、土地证上为“商服用地”，而建设工程规划许可证上成了“商、住”？对此，张某某称主管规划的总工联系不上，答应在8月23日之前给记者书面答复，但截至发稿时，记者并未接到任何答复。

住建局对土地性质

“没审查那么细”

“在审查该项目的土地、规划手续后，我们认为符合施工条件，所以下发了施工许可证。至于到底有无问题，我们没考虑那么多，也没考虑那么细。”在雄县住房和城乡建设局，当记者问到该项目施工许可证的审批问题时，该局房管所副所长马某某如是说。

经查看，记者发现该项目《商品房预售许可证》上载明的房屋用途为商业、住宅。马某某称，在审批时，他们见规划部门批的有住宅，就跟着批了住宅，没考虑“商服用地”的事。当记者追问土地的使用年限等问题时，马某某称，他上边还有领导，许多事情他也说不清楚，但他明确表示，该地块的使用年限为40年，要想办出70年产权的房屋所有权证，根本就没有这种可能性。

律师说法

私改规划是违法行为

河北冀华律师事务所马巧华律师认为，根据我国城乡规划法第40条之规定，规划部门办理建设工程规划许可证，应当以土地使用权证上的土地用途为准。雄县规划部门在办理建设工程规划许可证时，在商服用地上为地产商实施了包含上万平方米住宅的建设工程规划许可。这就意味着，该建设工程规划许可将土地证上最高使用年限为40年的商服用地变为最高使用年限为70年的住宅用地，改变了规划条件，是不符合法律规定的。

由于该项目的土地用途是商服用地而非住宅建设用地，购房者购买了这种房产之后，很有可能取得不了地产商承诺的使用年限为70年的土地使用权证，土地使用权年限会缩水到40年；消费者购买商服用地上的房产在初次购买和今后转让时的税费、日常水电费等费用上均高于住宅。

为何出自同一规划部门的两份规划许可之间有着如此差异？为何住建部门没有发现问题？希望有关部门高度重视，查清事实真相，以维护广大购房者的合法权益。