名为合作实为土地使用权转让的行为如何认定及处理 ?

 

1994 年 4 月 10 日 , 苏州市新兴房地产开发公司 ( 以下简称新兴公司 ) 与广州白云利山发展公司 ( 以下简称利山公司 ) 签订《苏州吴县隆天房地产开发公司合同》和《苏州吴县 隆天房地产开发公司章程》 , 约定 : 由新兴公司提供土地及负责办理项目开发的一切手续及批件 , 由利山公司提供资金及负责工程的规划、设计和建造 , 共同建立、经营苏州吴县隆天房地产开发公司 ( 以下简称隆天公司 ) 。

1994 年 5 月 7 日 , 新兴公司与利山公司签订《关于苏州吴县隆天房地产开发公司合同的补充规定》 ( 以下简称《补充规定》 ) 。约定新兴公司将 34.8 亩土地投入隆天公司 , 同时约定新兴公司将其在隆天公司 50％ 股权中的 45% 转让给利山公司所有。

1994 年 7 月 30 日 , 新兴公司与利山公司又签订《苏州吴县隆天房地产开发公司股东 会议决议》 ( 以下简称《股东会议决议》 ) 和《股权转让确认书》 , 对《补充规定》又作变更 ; 新兴公司将其在隆天公司的股权转让 49％, 仅保留公司股权的 1％, 同时明确在隆天公司要以 34.8 亩土地及项目进行抵押时 , 新兴公司必须出具有关手续以明确该地块属隆天公司所有。隆天公司接受了 34.8 亩土地的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 , 并以此向珠江公司设置抵押 , 取得开发资金。 34.8 亩土地转让后 , 没有办理该 土地的变更登记手续 , 亦未经有关主管部门批准。

本案中新兴公司将受让得来的 34.8亩土地作价投入隆天公司 , 后又将自己在隆天公司的股份转让给合作伙伴利山公司 , 是名为合作实为土地使用权的转让。该宗土地转让未经有关部门批准 , 未办理土地使用权变更登记手续 , 新兴公司亦未按土地使用权出让合同约定的投资比例投入开发资金 , 违反了国家有关法律的规定 , 《补克规定》、《股东会议 决议》、《股权转让确认书》无效。

如何看待新兴公司 " 股份转让 " 的行为 , 对此行为进行定性是处理本案的一个焦点也是一个难点。本案中所转让股权的载体并非一般意义上的货币、动产或财产性权利 , 而是最根本意义上的不动产一土地。新兴公司所持有股权的转让势必导致其股权利益的体现物 ( 土地 ) 所有权的变更 , 这种土地使用权的变更必将受有关土地转让的法律法规的约束。土地的转让是指权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其土地转让给他人的行为。因土地转让的客体是土地使用权 , 而我国 ( 各国立法实践亦是如此 ) 对土地使用权的变更、移转是以产权的要式登记为表征的 , 故新兴公司转让其股权项下土地的行为的效力 取决于是否经有关土地管理部门批准并进行权属变更登记。本案中 , 新兴公司的一系列 " 股权转让 " 行为在以上两点无疑是欠缺的 , 所以该行为是无效的。