划拨土地使用权转让中的协议出让手续办理
一、划拨土地使用权转让法定依据
（一）《城市房地产管理法》的规定
《城市房地产管理法》第40条对划拨土地使用权转让作了两款规定。
1．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
2．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
（二）国务院28号文件的规定
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第17条规定，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。
（三）对划拨土地使用权转让的理解
依据上述法律和文件规定，划拨土地使用权转让分为政府批准和不予批准两种情况。政府批准转让的，由受让方办理出手续。政府实施出让有两种方式：一种是协议出让，一种是招标拍卖挂牌出让。因此，划拨土地使用权转让的实质是：政府收回原划拨土地使用权人的划拨土地使用权，再出让给新的受让人，重新设立出让建设用地使用权。
二、划拨土地使用权转让中办理出让的基本原则
鉴于划拨土地使用权转让办理出让中，涉及到市、县国土资源管理部门（土地所有权人代表）、原划拨土地使用权人和新的出让土地使用权人，并且同时涉及到土地使用权转让和土地使用权出让，经济法律关系比较复杂。为规范管理，市、县国土资源管理部门在办理划拨土地使用权转让手续时，应把握以下三个原则。
（一）进行审批许可
划拨土地使用权转让，应当报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方与市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用手续。没有批准的，不得办理出让手续。
（二）按转让后土地用途确定用地方式
划拨土地使用权转让后，土地用途符合《划拨用地目录》的，办理相应的划拨用地手续，颁发《国有土地划拨决定书》。
转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，应当由受让方办理出让等土地有偿使用手续。
（三）按法规政策规定确定具体出让方式
划拨土地使用权转让应当办理出让手续的，按以下规定确定具体出让方式：
1．地方法规或行政规定明确划拨土地转让应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确划拨土地转让应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回转让人的划拨土地使用权后，依法重新出让，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式出让。在收回划拨土地使用权时，应当对划拨土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据划拨土地使用权价格确定。
2．地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有规定的，划拨土地使用权转让应当在土地有形市场公开交易，从成交价款中优先扣缴土地出让金，受让方与土地行政主管部门签订土地有偿使用合同，与原划拨土地使用权人签订土地补偿合同。
扣缴的土地出让金应按照土地市场价格确定，即成交价格扣除划拨土地使用权价格后的余额。也就是说，在划拨土地使用权转让中，涉及三笔土地价款或价格：
一是划拨土地使用权办理出让时应向政府缴纳的土地出让金；
二是划拨土地使用权办理出让时的出让土地使用权价格；
三是划拨土地使用权市场价格。
其中，出让金属于政府，划拨土地使用权市场价格是对原划拨土地使用权人即土地转让方的补偿。三者之间的关系是：
土地使用权出让金额=出让土地使用权市场价格-原划拨土地使用权市场价格；
转让方应取得的土地补偿=划拨土地使用权市场价格。
三、划拨土地使用权转让办理协议出让的一般程序
（一）申请与受理
1．申请人提出划拨土地使用权转让申请
原土地使用权人向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请。申请时一般应当提供下列材料，
（1）申请书；
（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；
（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
（4）原土地使用权人有效身份证明文件；
（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；
（6）法律、法规、规定其他应提交的相关材料。
2．受理
市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。申请材料齐备的，应当进行审查。
（二）审查，确定协议出让方案
1.审查
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。
经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
2．地价评估
市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权和划拨土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
3．核定出让金额，拟订出让方案
市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。
4．出让金的核定方式
（1）转让后不改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
（2）转让后改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
5．协议出让方案的内容
市县国土资源管理部门拟订的划拨土地使用权协议出让方案，应当包括以下内容：
（1）拟办理出让手续的地块位置；
（2）面积；
（3）用途；
（4）年限；
（5）土地使用条件；
（6）拟出让时间；
（7）出让时应缴纳的出让金额等。
（三）出让方案报批
市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。
（四）公开交易
1．核发准予转让通知书
协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。
划拨土地使用权准予转让通知书示范文本
划拨土地使用权准予转让通知书
＿＿＿＿＿＿＿＿（申请人名称）:
根据你方申请，报经＿＿＿＿＿＿＿＿市（县）人民政府批准，准予你方目前所使用的位于＿＿＿＿＿＿＿＿的国有划拨土地使用权转让。该宗地面积为＿＿＿＿＿＿＿＿，用途为＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地号为＿＿＿＿＿＿＿＿。请持本通知书，按规定将该宗地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款，并签订转让合同。
你方与受让人达成交易后10日内，双方应持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向我局申请办理土地出让手续，并由受让人与我局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地使用权出让金，土地出让金不得低于每平方米＿＿＿＿（大写）元（￥＿＿＿＿）。
国土资源局（盖章）
年 月 日
2．公开交易
取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。
（五）签订出让合同，公布出让结果
1．确定受让人，与原划拨土地使用权人签订转让合同
通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
2．与市县国土资源管理部门签订出让合同
（1）申请办理出让手续
受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。
（2）收回原土地使用证，签订出让合同
市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。
3．公布出让结果
市、县国土资源管理部门应当在《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，将协议出让结果在中国土地市场网、土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。
（六）办理土地登记
受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。
（七）资料归档
出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。
应归档的宗地出让资料包括：
1．申请人的申请材料；
2．宗地条件及相关资料；
3．土地评估资料；
4．出让金额确定资料；
5．宗地协议出让方案；
6．宗地出让方案批复文件；
7．《划拨土地使用权准予转让通知书》等相关资料；
8．公开交易资料及转让合同等资料；
9．《国有土地使用权出让合同》；
10.协议出让公告资料；
11.其他应归档的材料。
四、已购公有住房、经济适用房上市出售办理协议出让
国土资源部《关于已购公有住房和经济适用房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号），对已购公有住房、经济适用房上市出售办理协议出让的程序作了规定。主要内容是：
1．符合上市交易条件的已购公有住房、经济适用房上市交易，不需要办理划拨土地转让审批许可手续，由新的购房者直接办理出让手续；
2．上缴政府的土地出让金或相当于土地出让金的价款，不再单独评估，按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房所在位置标定地价的10%确定（一些地方按房地产成交价的一定比例收取），由新的购房者缴纳。
