案 例
B市市民张某拥有一处40平方米的住宅，2005年3月17日，张某与刘某订立房屋买卖合同，约定张某将其上述房屋以21万元的价格卖与刘某，刘某支付房款后双方共同到登记机构办理了房屋权属转移登记，同年3月23日登记机构为刘某颁发了房屋所有权证。2012年9月，张某以订立合同时无民事行为能力为由向人民法院提起诉讼，要求确认2005年与刘某签订的房屋买卖合同无效，法院经审理后判决上述房屋买卖合同无效，张某据此判决将登记机关诉至法院，请求撤销为刘某颁发的房产证。
疑 惑
1.已办理登记手续的不动产交易能否撤销？2.已颁发的不动产权利证书能否因交易合同无效而撤销？
解 答
本案是一起比较特殊的不动产纠纷，历经两次民事诉讼和行政诉讼，从争议过程看，涉及两个法律关系，一是张某与刘某之间关于房屋交易的民事法律关系；二是张某、刘某与登记机关之间关于登记行为撤销与否的行政法律关系。争议的焦点为不动产登记行为可否撤销。不动产登记制度作为物权公示手段，登记内容为不动产物权及其变动事项，如果据以登记的物权变动不成立或被判定无效，那么登记行为也就失去了合法存在的基础。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。
本案中，张某向区法院提起民事诉讼时并提交了司法鉴定中心出具的其患精神疾病的鉴定意见书，根据我国《民法通则》第58条规定，无民事行为能力人实施的民事行为无效。一审法院经审查后支持了张某诉讼请求，判决房屋买卖合同无效，刘某不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。可以说，关于张某和刘某之间房屋的买卖民事法律行为是否成立在法律上已有定论。张某根据生效民事判决向法院提起撤销登记行为的行政诉讼，也就顺理成章，《行政诉讼法》第70条规定，行政行为有主要证据不足等情形的,人民法院判决撤销或者部分撤销,并可以判决被告重新做出行政行为。因此，一审法院认为，作为不动产登记机构的住建委在2005年为刘某颁发房产证的过程中尽到了审查义务，但根据法院已生效的民事判决可以确认张某与刘某签订的房屋买卖合同无效，因此，登记机关依据上述房屋买卖合同做出的房屋权属转移登记行为已无存在的合法事实依据，于是，判决撤销了登记机关2005年3月23日做出的将涉案房屋登记为刘某的登记行为。刘某不服，提起上诉后被二审法院驳回。从法律上看，刘某维权的关键环节应在与张某关于房屋买卖合同是否有效的民事诉讼中，对此，我国法律中也有相应规定，《物权法》第106条规定了善意取得的三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因此，刘某应当通过在诉讼中提交相应证据证明其善意取得了诉争房屋所有权，以支持自己的维权主张。
（国土资源部不动产登记中心）
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