不动产的查封是指法院、公安、检察院、纪检监察等司法机关为了暂时限制或剥夺债权人对该不动产的处分权而采取的强制性的民事执行措施。其目的是将该不动产纳入司法机关的控制之下，这样可以防止该不动产被转移、损毁或另外增加新的负担，损害债权人的利益。
不动产查封是否必须进行登记
不动产查封的目的是限制不动产的处分，而不动产的处分是通过不动产登记完成的。若不进行不动产查封登记，可以限制不动产的占有、使用，但限制不了不动产的处分。
另外，不动产查封还涉及不动产登记公示和公信力作用。不动产登记公信力的重点在于保护信赖登记的善意第三人，善意第三人推定登记内容是权利真实意思表示，当发现登记的权利有负担时，可以防范交易风险。
因此，不动产查封登记是不动产查封的唯一正确选择，即人民法院出具协助执行通知书，到登记机关办理不动产查封登记手续。
查封登记中的轮候查封
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。
可见，查封登记时间是以人民法院协助执行通知书送达时间为准的。统一登记之后，若不同法院对同一不动产进行查封，执行通知书先送达的予以查封登记，执行通知书后送达的进行轮候查封登记。根据协助执行书的内容进行登记，在登记簿上注明或全部查封不动产登记单元，或查封部分不动产登记单元。土地与房产由不同机构登记的情况下，若法院甲先对一房地产进行了房产查封，建设用地使用权未查封的，可持同一协助执行书对建设用地使用权进行同一事项的查封登记，若建设用地使用权有查封登记，那么可办理轮候查封登记手续，法院乙先进行了建设用地使用权查封时，若该建设用地使用权没有查封，可直接查封，若已经有查封登记，可办理轮候查封登记。
查封登记的查封时限
关于查封登记，不动产登记机构一直执行的是最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，按照该文件，“人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年”。
但是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》规定，人民法院查封不动产的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封期限届满前办理手续，续封由申请执行人提出申请，人民法院根据申请办理续封手续。申请续封，是申请执行人的权利，申请执行人既可以申请人民法院续封，也可以通过与被执行人进行和解等方式放弃续封。
申请执行人不宜于查封期限届满后向人民法院提出续封申请。因为期限届满当日，查封效力即告消灭，被查封的土地使用权和房屋自动解封，被执行人可以进行处分，期限届满后申请续封不利于保护申请执行人自己的合法权益。同时，由于人民法院接到续封申请后，要做相应的审查和准备工作，因此续封申请在查封期限届满前15日提出较为适宜。
（作者单位：国土资源部不动产登记中心）
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