案 例
2010年9月，北京市居民罗某将一套自有住房通过两家中介分别出售给李某和刘某，收取价款50万元和51万元，李某和刘某发现所购为同一套房后，经协商，罗某退还了刘某房款，承诺房屋出售给李某。但是，罗某拒绝配合办理转移登记。李某遂向人民法院提起诉讼，并同时申请法院冻结了该房屋交易手续。法院经审理后判决罗某将房屋过户给李某。罗某不服提起上诉，并在二审期间又通过中介公司将房子以80万元的价格卖给徐某，并收取了全部房款。罗某卖房后二审法院驳回其上诉，维持原判。徐某发现真相后向公安机关报案，罗某以合同诈骗罪被提起公诉。人民法院经审理认为，罗某故意隐瞒真相，骗取他人钱财，其行为已构成合同诈骗罪，判处罗某有期徒刑10年，剥夺政治权利2年，并处罚金1万元。罗某不服，认为自己作为房屋产权人有权处置诉争房产，“一房二卖”赚取差价属于民事纠纷，不应构成犯罪，以此为由，向中级人民法院提起了上诉。
疑 惑
1.“一房二卖”要承担哪些法律责任？
2.“一房二卖”承担刑事责任的情形包括哪些？
解 答
关于“一房二卖”应当承担怎样的法律责任，在实践中存在不同的认识。从法理和有关法律规定来看，“一房二卖”首先应当承担违约的民事责任，并根据合同订立、履行的不同阶段，承担双倍返还定金、支付违约金和赔偿损失等法律责任。其次，还可以追究刑事责任。我国《刑法》第224条明确规定了合同诈骗的刑事责任，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
如何区分“一房二卖”属于一般民事纠纷还是合同诈骗犯罪、应承担民事违约责任还是刑事责任，主要从两方面考虑。一是卖房者的主观上是否具有非法占有对方当事人财物的目的和动机。如果行为人主观上为了获取更高利润，并无非法占有他人房款的意图，应当承担民事违约责任；相反，如果行为人主观上没打算交房，使对方履行根本不存在的民事法律关系的单方义务，直接非法占有对方房款，其行为将构成合同诈骗罪，则应当承担刑事责任。二是客观上是否利用房屋买卖合同这一形式，实施了骗取对方当事人数额较大财物的行为。作为合同违约的民事纠纷，往往是当事人具有履约能力，产生纠纷后能够全额返还购房款，或主动、积极与购房人协商退还相应房款；相反，构成合同诈骗罪的“一房二卖”，在表现形式上则是行为人在收取购房人房款后，无正当理由既不履行合同义务又拒不退还，或携款逃匿，或用于挥霍等致使房款无法返还。
本案中，罗某首先存在主观故意，在涉案房屋已签订转让协议并已收取房款，且已经被法院财产保全，并一审判决过户给李某的情况下，故意隐瞒相关事实，仍然通过房地产经纪公司与徐某签订房屋买卖合同。其次是已实际收取徐某购房款80万元，数额巨大，拒不返还。因此，其行为已构成合同诈骗罪，理应追究其刑事责任，因此，二审法院经审理后终审裁定驳回上诉，维持原判。
（作者单位：国土资源部不动产登记中心）
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