当前，拥有不动产的主体很大一部分为自然人。在我国买卖房产比租赁房产更为常见，拥有自己的住房是国人的普遍想法，因此自然人成为不动产登记的主要申请主体。由于不动产登记基于当事人意思表示而启动，因此当事人应对其自身意思表示的真实性负责，包括对其提供的申请材料的真实性负责。一般而言，取得物权申请登记之受让人主体资格造假的可能性极小，只有处分登记之处分人主体资格很可能出现虚假现象，因此登记机构主要需提防处分人主体的真实性问题。
处分登记一旦完成，则物权发生转移，如果处分登记的主体并非不动产的主人，也并非主人的意思，则该主人会遭遇既失去不动产也难以获得经济补偿的结局。现实中恶意骗取不动产处分登记的现象不在少数，申请人欺骗的目的无非是获得非法钱财。那么，登记机构该如何尽可能地防范处分登记中的虚假申请，把握真实申请人的处分意图，提高登记簿的准确性？申请主体的真实性是登记机构首先要考虑的因素。登记机构提高申请主体真实性的甄别能力主要有以下五种途径。
现场申请时多加比对和询问。当自然人亲自到现场申请时，登记人员可面对面查验、比对书证、询问有关事项，以求最大程度地保证申请主体的真实性（当然不排除故意隐瞒事实而且申请人和书证皆逼真的情况，如同胞兄弟姐妹等）。查验、比对，就是看提供的申请材料是否存在不匹配的情况。如合同主体是张三，而申请人身份证却显示是张四，这时就需要申请人提供进一步材料来证明张三和张四是同一人。询问，是经查验比对发现可疑情况时再向申请人提问以解除疑虑。询问一要围绕登记内容进行，二要抓住疑点进行，通过询问来验证申请主体的真实性。由于不动产登记是窗口登记，受理时间平均十五分钟左右，每天每个工作人员受理量少则十多起，多则三四十起，要在如此短的时间内完成真假识别，也只能以职业经验和法律法规要求为限，尽到注意义务。
采用科技手段提高识别能力。申请主体的不实可以体现在申请人本身和身份证明两方面，因此可从这两方面着手加强防范。一方面，通过引进指纹仪可以防止申请人与登记簿记载的权利人不一致。即权利人可根据需要在登记系统中加载指纹，加载过后进行处分时只有指纹核对一致的才能认为是其本人，可以放心地为其办理处分登记。另一方面，可以通过引入身份证读卡器来防止虚假身份的人骗取登记，实践中通过读卡器识别出的假身份证不在少数。
借助准司法手段提高委托书的真实性。当权利人不能亲自前来申请时，登记人员很难通过签名来识别其出具的委托书的真实性，特别是对于刻意模仿签名、委托书又采用打印模式的，更让登记人员难以肉眼鉴别其真伪。现实中各地发现委托书容易造假，为此，《不动产登记暂行条例实施细则》第12条规定，自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，该权利人要与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。该条文给出自然人处分不动产申请的两种委托方式，一是权利人与代理人共同在登记人员面前签订授权委托书，以备今后不能亲自前来申请而由代理人申请；另一种是权利人与代理人到公证机构签订授权委托书，凭公证的委托书，代理人在委托权限内代理申请即可。这两种方式中，通常被当事人使用的是后一种（即公证），因为委托公证可在不局限于不动产所在地的公证机构进行。
特殊自然人的主体真实性把握。自然人中有一类比较特殊的主体是限制民事行为能力人和无民事行为能力人，这类人员又可分为两类。一类是未成年人，他们的监护关系较易把握，通常户口簿或出生证能反映父子（女）或母子（女）关系。另一类是患有智障或精神病的限制或无民事行为能力人。在处分这类人员的不动产时，首先要提供其民事行为能力情况的证明。这个证明通常由法院作出司法认定，但由于当前我国司法资源紧张，加上民政部门或残联会对这类资格作出同样是基于医学鉴定得出的行政认定，这种行政认定也往往得到司法实践认可。因此，登记机构也可直接采纳行政认定的限制民事行为能力人的结论，而监护人信息一般也在行政认定书上写明，如没有写明则按《民法通则》的规定予以确认。如果监护人是限制或无民事行为能力人的法定或指定代理人，为了维护被监护人的合法权益，监护人还需提供声明书，声明处分被监护人的不动产不会让被监护人利益受损。
如在一个案例中，魏某名下登记有一处房屋。2013年起，魏某因患脑梗等多种疾病多次住院治疗。2014年6月6日，魏某与其孙子魏某某签订《某市房地产买卖契约》，约定：魏某将该房出售给魏某某，房价款51万元，魏某某于2014年6月20日前一次性付清房款。2014年6月30日，魏某与魏某某共同到登记机构申请转移登记。在受理过程中，魏某对工作人员的询问不置可否，反应迟钝，故引起登记机构质疑：房屋卖给孙子是否为魏某真实意愿？因为无法获知魏某的回答，申请材料被退回。
魏某因患脑梗而无法正确表达意思，双方又没有提供限制民事行为能力情况的认定和代理的相关证件，登记机构不予受理的做法是正确的。如果仅凭受让方魏某某的意思就办理了过户登记，很可能产生纠纷，并面临行政诉讼。实践中有时权利人虽未达到限制民事行为能力的地步，无法出具行政或司法部门的民事行为能力认定证明，但确实无法自由或正确表达意思。其配偶或近亲属要求处分该权利人的不动产申请登记，这种情况也是不能给予办理的，因为没有法律依据。
建立当事人申请登记诚信体系。虚假申请既给真正权利人带来实质性侵害，也时时困惑着登记机构，给登记机构带来众多无谓的行政诉讼。以上四点都是从登记机构如何尽到注意义务方面提出的建议，但要真正提高申请的真实性，还有赖于当事人自身诚信度的提高。除了在事后按照法律规定对不诚信的当事人予以严厉惩罚外，更应当在事前建立诚信体系，把当事人的申请登记是否诚信的情况记录到整个社会诚信体系中，这样必然会加速其诚信度提高。在当前个人社会诚信体系尚未建立的情况下，不动产登记可先行建立业内诚信体系，让不诚信记录在登记信息系统中留有痕迹，以更好地打击虚假行为。
（作者单位：江苏省无锡市不动产登记中心）
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