案例
1994年，村民吴某的父亲以2万元购得一处院落，吴某父亲去世后由吴某继承。2006年5月，苏某持有吴某委托全权代理房产过户手续的授权委托书等文件将房屋卖予黄某，同年6月，黄某办理了上述房产的房屋所有权证、土地使用权证。2008年5月，吴某向房屋登记机构提出异议，称上述房产的转移其不知情。同年6月，吴某向县人民法院提起诉讼。经审理，一审法院认为，权利人吴某要求确认《房地产买卖合同》无效的诉讼请求成立。据此，判决上述协议无效，黄某不服，向中级人民法院提起上诉。
疑惑
1、不动产登记登记授权委托会带来哪些法律后果？
2、不动产登记登记中委托代理有哪些要求？
解答
从法律意义上讲，无权处分人如以不动产权利人名义与第三人订立合同，则应作为无权代理合同处理，是无效民事行为。1986年4月全国人大通过的《民法通则》第63条、第66条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。1999年3月，全国人大通过的《合同法》第48条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，法院经审理后认定授权委托书并非权利人吴某签订，因此，苏某作为代理人转让涉案房产的行为也就失去了法律依据，成为无效民事法律行为。
各地在不动产统一登记前为避免委托代理行为不规范带来纠纷，对于不动产登记委托代理行为一般都规定了相应的限制条件。如有的地区规定“自然人转让房地产委托他人申请转移登记的，应当提交委托公证书”“委托代理人申请房地产登记的，应当向房地产行政主管部门提交授权委托书、被代理人和代理人的身份证明”。在不动产统一登记制度建立过程中，对此问题进行了统一规范，并建立现场签订委托协议和公证两种方式。2016年1月国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第12条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。2016年5月，国土资源部印发的《不动产登记操作规范（试行）》规定，申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。
可见，不动产统一登记后对于不动产登记委托代理的规定越来越规范，为避免委托代理登记行为不规范提供了制度保障。本案中，黄某在因苏某伪造授权委托书而导致房屋买卖合同无效的情况下，可以向代理方苏某追偿或根据《物权法》第106条规定的善意取得制度主张权利。
（作者单位：国土资源部不动产登记中心）
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