| 共有不动产转移登记是否须经全体股东同意 |
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某不动产名下有多名股东，请问办理不动产转移登记时是否需要全体股东同意？如何进行办理？广东梅州读者
本期嘉宾
郑美珍 国土资源部不动产登记中心
（国土资源部法律事务中心）
王振宇 四川省泸州市国土资源局
陈亚菁 江苏省无锡市不动产登记中心
杨益松 山东省青岛市国土资源与房屋管理局
张撑民 陕西省商洛市国土资源执法监察支队
薛海江 河南省修武国土资源局
王瑞香 山东省梁山县国土资源局
正方观点
转移登记须经全体股东同意
薛海江：需要经过各股东同意，或者委托代理人签署转让合同。
笔者认为，多名股东名下的不动产在办理转移登记时，需要全体股东同意。
《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况提交材料。其中，由于全体股东大会的决议是内部事务，未把股东大会决议作为不动产转移登记所需要提供的必要材料。但是，首先要看不动产登记在谁的名下，如果不动产名下有多个股东，不动产系登记在各个股东名下，则该不动产属于共有。法定代表人的转让行为未经过股东会议决策或未通知股东的，其行为涉嫌侵犯了股东权益，这样的不动产转移登记是不合法的，也是无效的。也就是说，如果不动产登记在多个股东名下，把不动产转让给第三人时，需要经过各股东同意，或者委托代理人签署转让合同，
王瑞香：审查资料时要关注集体决策的相关资料，尽量避免留下隐患。
笔者认为，某不动产名下有多名股东，不动产转移登记要区分情况办理。
第一种情况， “某不动产名下有多名股东”，可以理解为不动产登记簿记载的不动产权利的主体就是甲、乙、丙、丁等多人。根据《不动产登记暂行条例》相关规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，并对提交的申请材料的真实性负责。在这里，无论是申请人办理，还是代理人办理（应提供授权委托书）不动产转移登记，都需要甲、乙、丙、丁等人全部同意转移不动产的资料。所以，“全体股东表决”是必须的。
第二种情况，如果不动产登记簿记载的不动产权利的主体是多个股东组成的公司。这种情况下公司是申请人，提交的资料也是公司的资料。公司转移不动产属于公司的重大事项，应当按照规定的权限和程序实行集体决策审批或者联签制度。以股份有限公司为例，董事会应当及时召集股东大会会议，由股东大会就上述事项进行表决。参与表决人员的限制，取决于所转移的不动产的重要程度。
第三种情况，如果不动产登记簿记载的不动产权利的主体是多人组成的合伙企业。对合伙财产的占有、使用、收益和处分，均应当依据全体合伙人的共同意志进行。根据《合伙企业法》第三十一条，除合伙协议另有约定外，合伙企业处分合伙企业的不动产应当经全体合伙人一致同意。
第四种情况，如果不动产登记簿记载的不动产权利的主体是多人组成的外商投资企业，转移处分其不动产，其决策权限需要根据相应的外商投资企业法处理。
总之，不动产转移登记的权利主体涉及所有权与经营权相分离时，审查资料时要关注集体决策的相关资料，尽量避免留下隐患。
王振宇：合伙企业应当提交全体合伙人表决一致同意的材料。
实践中，一般情形下企业办理不动产转移登记，不需所有股东表决。根据《民法通则》和《合同法》的相关规定，法定代表人作为企业的法定代表，其在不动产转移合同上签字即代表企业同意转移该不动产，因此企业在办理不动产转移登记时，提交转让合同即可，无需提交所有股东表决材料。以股份有限公司特别是上市公司为例，转移不动产经所有股东表决也是无法操作的。
根据《物权法》第九十七条规定，普通民事主体处分共有不动产的，一般应有民事主体的表决。另外，在法律有特别规定的情形下企业办理不动产转移登记，也须所有股东表决。以合伙企业为例，根据《合伙企业法》第三十七条和第三十一条第（三）的规定，除合伙协议另有约定外，处分合伙企业的不动产应经全体合伙人一致同意。因此，合伙企业的执行合伙人不同于公司的法定代表人，合伙企业在办理不动产转移登记时，应当提交全体合伙人表决一致同意的材料。
反方观点
转移登记无须经全体股东同意
陈亚菁：作为登记机构，无需关注买卖双方形成买卖合意的过程。
笔者认为，办理企业的不动产转移登记不需要提供所有股东同意证明，也不需要提供全体股东表决文件。下面以不动产中的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记为例，谈谈相关理由：
一是根据《不动产登记暂行条例实施细则》申请不动产转移登记需要提交的材料，以及《不动产登记操作规范（试行）》应当提交的材料来看，并未就企业不动产转移登记提出特殊要求，不要求提供股东同意证明。
二是根据《公司法》或公司章程规定，必须经出席会议的股东所持表决权过半数通过。这意味着即使要提交股东决议，也并非要所有股东同意决议才生效。
三是要分清公司内部行为与外部行为。公司法人财产权对股东而言具有法定的独立性。公司与他人之间发生不动产转移行为以买卖合同等为载体，并以盖有公司公章的形式予以表示公司的买卖意思。因不动产转移而签定的合同，只要没有《合同法》规定的合同无效情形，都应认定是有效的，买受方可以形式合法的买卖合同与转让方共同申请登记，合同相对方无需知晓对方公司内部是否经过了股东大会或股东会决议等程序，更无需知晓股东是否同意转移的意思，股东是公司的内部组成成员，其行为不能代表公司行为。
作为登记机构，根据依申请登记原则，应注重登记原因行为，即证明转移登记的要件如合同是否符合形式上的要求，无需关注买卖双方形成买卖合意的过程，即民事结果产生的原因，否则就是超越了职权、不正当地干涉了民事法律关系。所以只要当事人提供规范规定的申请材料，登记机构即可办理登记。
杨益松：处分共有不动产申请登记须经占份额三分之二以上按份共有人共同申请。
关于办理不动产转移登记是否需要全体股东同意，如果股东之间有约定的，从其约定；如果股东之间没有约定的，不需要所有股东同意。
《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《不动产登记暂行条例实施细则》也有类似规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。”根据《公司法》等相关法律规定，除公司章程另有规定外，有限责任公司和股份有限公司的股东一般是按份共有。根据上述法律规定，正常处置公司内部的财产，进行不动产买卖、作价出资（入股）等办理不动产转移登记，就没必要达到所有股东同意。
还有一种情况需要具体分析：既然某不动产名下有多名股东，就说明该不动产不仅属于公司所有，还属于登记记载的股东所有，这是一个较为复杂的共有。具体到本案例，从理论层面分析，除非登记记载另有约定的，一般应是按份共有，那么就必须满足《物权法》《不动产登记暂行条例实施细则》规定的处分共有不动产申请登记的须经占份额三分之二以上的按份共有人共同申请。因涉及到登记在册的自己名下的不动产权利的转移，故不动产名下的全体股东应先行进行表决，如达到了占份额三分之二以上的按份共有人同意，亦即符合了相关法律的规定，即可申请办理不动产转移登记。
本案例中，如果涉及登记在册的不动产转移，该不动产名下全体股东表决后如未达到占份额三分之二以上的按份共有人同意，则须采用公司的全体股东以召开股东（大）会的形式进行表决，同意后方可办理不动产转移登记。
另外，也必须考虑一种特殊情况，即该不动产占该公司的资产份额较大，不动产的转移属于公司生产经营方针和投资计划等重大事项，办理不动产转移登记还应要求申请人提供公司章程、董事会决议、股东会决议等材料。
当然，在不动产登记实践中，没必要操作的这么复杂。根据《不动产暂行条例》第十六条的规定，申请人对申请材料的真实性负责，也就是说不动产登记机构只负责形式审查而不是实质审查，一般情况下，只要申请人提交的登记申请书、相关的身份证明书和授权委托书、不动产权属来源证明材料等申请材料齐全，即可按规定办理。
张撑民：登记机关对《公司法》执行情况没有审查义务，因而不动产转移登记无须经过全体股东同意。
公司制企业可以以买卖、互换、赠与、出资、合并、分立、出租、出借等形式转移不动产，这是《公司法》赋予公司的经营决策权。如果出现违反《公司法》，损害了股东权利，导致公司损失的情形，当由人民法院作出审判，登记机关对《公司法》执行情况没有审查义务，因而不动产转移登记无需经过全体股东同意。
《公司法》决定了公司转移不动产应当召开股东大会，征得股东同意。其中第一百○四条规定：股东大会作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议，以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议，必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。在这里，三分之二指的是股份或股权出资额的占比，并不是股东人数占比。就有限责任公司而言，一个股东的出资额占公司总出资额的三分之二以上，公司股东会的权利就由其一人行使；就股份有限公司而言，由于其股本特别巨大，一两个人根本无法掌握控制三分之二以上股份，但公司股东会的权利仍然是个别股东掌握和控制。从实践看，转移企业不动产，特别是土地、房屋、探矿权、采矿权等不动产的，都会涉及到经营方针、投资计划以及公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式，但不论其如何转移公司的不动产，都属于公司自身经营管理的自主权，公司以外的任何部门和个人无权干涉。如果公司违反《公司法》自有人民法院审判解决。不动产登记属于行政确认，登记时只对登记资料的真实性负责，并不对行为产生的合法性负责，因为登记机关依据不动产转移合同协议办理变更登记，尽到了自身的法定职责。
专家答疑
根据按份共有和共同共有区别对待
郑美珍
关于不动产名下有多名股东，如何办理转移登记的问题，需要根据该不动产的登记情况区别对待。一种情况为，该不动产登记簿上记载的权利人为公司名称，公司内部股权构成中有多名股东。这种情形下，该不动产办理转移登记时，登记机构主要按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的规定依据该不动产的转让合同办理，至于是否需要经过全体股东表决则属公司内部决策等事宜。另一种情况为，该多名股东直接记载于该不动产登记簿的权利人栏，则涉及共有不动产的转移如何办理登记的问题。
根据《物权法》规定，共有不动产分为共同共有和按份共有。如《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”
对于该共有不动产具体是按份共有还是共同共有，则应根据该不动产登记簿中所记载的内容或共有不动产权属证书上记载的内容确定。根据2016年发布的《国土资源部关于印发〈不动产登记操作规范（试行）〉的通知》的要求，共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。同时，申请人应当在不动产登记申请书中注明共有性质。按份共有不动产的，应明确相应具体份额，共有份额宜采取分数或百分数表示。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条规定：“申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。”
共有不动产申请办理转移登记时，除共有人另有约定外，应由全体共同共有人共同申请。如《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第一百○一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”《不动产登记暂行条例实施细则》第十条第一款规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。”
根据前述分析，对于多名股东共同享有的不动产在办理不动产转移登记时是否需要全体股东同意的问题，应根据该不动产的登记信息区别处理，如登记簿上显示该不动产属多名股东共有的不动产，则应根据登记簿上记载的共有性质进行处理，按份共有的应经占份额三分之二以上的按份共有人同意；共同共有的应经全体共同共有人同意。
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