“买卖不破租赁”原则不适用 承租人必须腾房

来源：河北法制网

商铺被人租用，商铺所有人居然毫不知情。承租人称是从“二房东”手中租得，“二房东”称是从商铺原所有人处租来的。商铺所有人欲收回商铺，法院判决——

□ 本报记者 张乔

自己竞拍得来的商铺被烘焙坊占用了

原告邢原和鲍华是老相识，关系一直不错。2014年4月21日，鲍华因为生意需要借款，遂找到邢原。二人签订了借款合同，鲍华以位于长安区的某商厦109号商铺提供抵押担保，并于同年4月22日办理了抵押登记。后因鲍华逾期未还款，邢原遂向石家庄市长安区人民法院申请强制执行。

长安区法院于2015年12月9日作出执行裁定书，查封鲍华名下的109号商铺，并委托某房地产评估咨询公司对该商铺进行了价值评估，评估报告显示该商铺处于关门状态。2016年11月28日，邢原竞得109号商铺产权。2016年12月7日，长安区法院裁定109号商铺产权归邢原所有。2016年12月29日，邢原在石家庄市国土资源局办理了不动产权证书。

邢原取得不动产权证书后，一直也未去现场。直到有一天，他要出租该商铺时才发现，109号商铺大门洞开，里面商品琳琅满目，商铺被人占用了。邢原找到占用商铺的烘焙坊的主人董某，质问其如何占用了该商铺。董某理直气壮，称是2017年8月从冯某处租用的。

和烘焙坊签订租赁合同的另有其人

这冯某又是谁呢？邢原找到冯某。冯某称他是从鲍华那儿租赁的，并签了房屋租赁合同。冯某拿出了那份租赁合同：该房租赁期限共十五年，自2013年11月10日起，至2028年10月09日止。15年房屋租金共计100万元，分两次付清。租赁期间，可不经鲍华书面同意，冯某有权转租、转借承租房屋……

邢原拿出了法院裁定及109商铺的不动产权证书，可冯某不买账，称他是从鲍华手中租得，且租赁在先，已经交付了租金全款，又一直合法使用，租赁合同并未到期，他有权继续使用。找烘焙坊主人董某，董某理由也十分充分：他是合法租赁使用，手续齐全，又签订了租赁合同，自己没有违反租赁合同，应该继续租赁。

自己的商铺被别人租用，自己却一无所知，邢原怒火中烧。他一纸诉状将冯某和董某诉至长安区法院，要求二被告返还其依法取得的109号商铺，返还商铺占用费3.9万元。

法庭上，原被告各说各的理儿

原告邢原称，2017年2月份之前，109号商铺无人占用、使用，其跟法院执行人员在2016年10月份之前去过109号商铺两次，均处于锁门状态，他去物业公司了解情况，并让物业公司开具109商铺欠下物业费、电费、水费的证明。原告还称，在执行人员告知原房屋所有权人鲍华要拍卖109号商铺时，对方未表明涉案商铺有租赁的情况，法院拍卖109号商铺时亦没有告知其有租赁。

被告冯某称，法院在拍卖109号商铺时，他并不知道。他还称，自2013年11月10日至今，涉案房屋一直在断断续续地租赁使用，在被告烘焙坊租赁之前，他已经租赁给好几家，其中2016年8月之前是租给一个快递公司当仓库的，没有招牌，经常锁门。

被告烘焙坊称，其于2016年8月与被告冯某签订了租赁合同。自租赁涉案房屋开始，他一直在使用。

法院判决：不适用“买卖不破租赁”原则，二被告将商铺腾清交付原告

长安区法院经审理认为，“买卖不破租赁”，是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，旨在通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的继续控制和使用。该原则适用的限制条件为承租人持续占有使用租赁物，且在相关部门进行登记备案，使得不特定第三人能够通过一定途径查询得知租赁状况，使租赁权具有公示性，以保障交易安全。

法院在执行拍卖109号商铺的过程中，进行实地调查，该商铺处于锁门状态。某商厦物业公司出具证明，该商铺无人租赁。原所有权人鲍华未在拍卖过程中向法院提出该商铺曾对外出租的情况。被告冯某虽称其自2013年11月10日至今，一直在断断续续地租赁使用，但未在相关部门登记备案，亦未提交证据证实，法院不予采信。原告邢原与被告冯某之间并不适用“买卖不破租赁”原则。原告邢原作为109号商铺的所有权人，主张被告冯某返还109号商铺，于法有据，法院予以支持。被告烘焙坊基于其与被告冯某之间的租赁关系，继续占有使用109号商铺，于法无据。其因租赁109号商铺产生的权益损失可向被告冯某另行主张。法院据此作出判决，被告冯某、烘焙坊于本判决生效后三十日内将109号商铺腾清，并交付原告邢原。

(文中人物均系化名）