土地交易中如何确定土地的“交付”标准？

​    2015年12月24日最高人民法院民商事会议民事审判第一庭庭长所做的《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》报告中指出：“随着部分二、三线城市房地产市场行情由卖方市场向买方市场转变，开发商诉请解除国有土地使用权出让合同、返还土地出让金的案件增长较快。”笔者结合近期代理的一件未结开发商退地案件及江苏省高级人民法院于2015年年初针对一起建设用地使用权出让合同纠纷做出的终审判决［（2014）苏民终字第00374号］，就土地交易中如何确定土地已经完成交付作进一步的探讨。

首先了解一下江苏省高级人民法院［（2014）苏民终字第00374号］案件的基本案情：2011年，某国土资源局通过挂牌出让方式出让涉案地块，某房产公司竞得该地块，并与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定涉案地块总价款800万元；国土资源局应当交付净地；延期交付土地超过60日，经房产公司催交后仍不能交付土地的，房产公司有权解除合同，国土资源局应当双倍返还定金，并退还已经支付的国有建设用地使用权出让价款的其余部分，房产公司并可请求出让人赔偿损失。出让合同签订后，国土资源局与房产公司签署了《建设用地交地记录表》，次年，房产公司取得了《建设用地批准证书》，某人民政府向房产公司颁发了《土地使用权证书》。后因涉案地块涉及刘某土地承包经营权补偿事宜未解决，在房产公司催交地之后仍不能交付净地，故房产公司诉请解除合同，退还土地出让金，同时要求国土资源局承担相应的违约责任。国土资源局辩称，房产公司已经签署了《建设用地交地记录表》，并且房产公司已经申领了建设用地批准证、办理了土地使用权证，同时房产公司也已经向银行办理了土地使用权抵押贷款，国土资源局已经完成了交付义务，故请求法院驳回房产公司的诉讼请求。该案经中级人民法院一审，认为国土资源局未交付符合合同约定的土地（净地），故判决解除房产公司与国土资源局之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》，并由国土资源局承担相应的违约责任。后国土资源局上诉，二审维持了一审判决结果。

上述案件的判决，最关键的问题就是土地的交付标准是什么？或者说以什么为界点来确定土地的交付完成？目前，关于土地交付的形式有三种观点。

（一）形式交付，即通过实地踏勘土地、验收红线坐标各拐点，核定无误后签字确认或者在相关移交文书上签字，如本文案例中签署《建设用地交地记 录表》等形式来确定土地交付。

（二）转移占有交付，即土地经一定形式的移交后，由权利人实际管领和控制，且该事实状态处于相对持续的状态。

（三）登记公示交付，即根据《物权法》“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定，及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”的规定，认为权利经登记公示后即完成交付，也就是土地的交付在取得土地使用权证书后即视为交付。

就以上三种观点分析，首先，形式交付是一种最直观最易操作的方式，只要双方签订交地手续即表明土地已经交付。可是这种观点的缺陷在于，因土地不像房屋，有永久性结构能够固定其四至，且由于土地征用、征收等涉及的主体较多，权利诉求复杂，关于土地交付的标准又不统一，导致即使签署了交付文件，也无法行使土地上的相应权利。

第二，对于登记公示交付而言，登记公示确定的是法定权利状态，是一种静态权利体现，其无法体现该种权利在具体行使时有无障碍，是否存在瑕疵。也就是说，在土地使用权获得登记后，土地使用权的占有、使用、收益等权利能否实现无法确定。即，土地交付的权利瑕疵无法在登记公示时具体体现，且土地使用权权利的转移与作为不动产的土地交付是完全不同的两个概念，土地在权利转移时并不体现为土地的交付，故也不能以登记公示作为土地交付的标准。另外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第1款规定，“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；……”该规定明确将土地的交付与土地使用权变更登记区分开来，也可以看出土地使用权的变更与土地的交付不是一回事，故将办理土地使用权变更登记作为土地交付标准的观点是站不住脚的。

第三，对于以转移占有的方式作为交付土地的标准的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此规定可知，房屋作为不动产的交付是以转移占有为标准的，那么，作为同样是不动产的土地，亦应以此为标准。同时，从保护受让人权益的角度出发，受让人只有实际占有了土地才能对土地进行开发建设。而实践中，因种种原因尤其是征收纠纷导致受让人无法占有和使用土地，导致不能实施相应的开发建设行为的现象非常普遍，若仅以形式交付或登记公示作为交付显然对土地受让方不公平，也可能变相地将征用、征收土地过程中的矛盾、风险转嫁给了土地受让方。另外，国土资源部、国家工商总局制定的《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）第37条规定，“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的 _‰向受让人给付违约金，……”该条中有一个明确的用语—“占有延期”，据此可以推定，国土部门也认为让受让人占有土地是约定的义务，即国土部门也是以转移占有作为土地交付标准的。

所以，从以上几个角度分析，笔者认为土地的交付，应以转移占有为其标准。这也契合了江苏省高级人民法院在作出［（2014）苏民终字第00374号］判决时的相应依据，该判决认为国土局交付的土地上仍有“权利人占有”，故房产公司并未实际占有该宗地，即使房产公司已经签署了《建设用地交地记录表》，取得了土地使用权证，也不能认定国土局完成了交付土地的义务，其根本原因在于房产公司无法占有和使用该地块，故而判决国土局与房产公司的《土地使用权出让合同》解除。