住宅确认单和购房合同是一回事吗

来源：河北法制网

□ 杨新华

2015年1月10日，张某与某房地产公司签订某小区住宅确认单，除载有以下内容外再无其他内容：张某作为买受人购买某小区房屋一套，建筑面积139平方米，单价3008元/平方米；2015年1月10日交付定金1万元，2015年1月17日缴纳购房款，并签订购房协议书；延期付款客户所购住宅价格按缴纳购房款当日市场价格执行，逾期不缴纳房款，开发商有权处置张某所购住宅，并将定金转为违约金，予以没收。同年1月12日，该房地产公司为张某出具收到某小区“定+余款6万元”的收据。此后房价上涨，张某要求按原价交付，某房地产公司主张加价支付，双方就所购房屋单价问题不能达成一致，致使双方未能签订商品房买卖合同。张某为此诉至法院，认为住宅确认单属于购房合同，要求某房地产公司履行交房义务。

法院经审理认为，住宅确认单并非等同于《商品房买卖合同》本身。同时，确认单签订后，其和收据虽显示定金为1万元，但确认单中并未约定如何交付购房款，以及数额和方式，所以张某首次一次性付款6万元应为定金性质。此外，在确认单签订后，某房地产公司对所购房屋余款的交付方式和交付时间负有告知义务，双方就所购房屋单价问题不能达成一致，致使张某未能交付余款的责任在某房地产公司。据此，法院遂判决某房地产公司双倍返还张某定金12万元，驳回张某要求某房地产公司继续履行合同的诉讼请求。

说法

住宅确认单，是双方就购买房屋达成的一种意向性协议，但对房屋的一些具体问题没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。因此，住宅确认单与商品房买卖合同不是一回事。但确认单具备一定条件可以认定为买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。本案中，张某与某房地产公司签订的住宅确认单，仅列出了商品房基本情况、单价和交付定金时间，其他事项均未明确，尤其是未约定商品房买卖合同应当具备的购房款及所购房产的交付方式和时间的重要内容，显然并不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该确认单不宜认定为商品房买卖合同。

此外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当交定金返还买受人。本案中，虽然确认单约定了定金为1万元，也约定了晚于定金交付时间缴纳购房款，但从2015年1月10日“缴款单”所载“定+余款 6万元”内容看，可说明该6万元早于约定的缴纳房款时间且一次性交付的，因双方未约定原告是以全款、分期付款还是银行按揭的方式交付余款，而房款总价额已达41.8万元，故原告已交付的6万元宜认定为定金性质。鉴于某房地产公司对所购房屋余款的交付方式和交付时间负有告知义务而未告知，应承担双方不能签订购房合同的违约责任。故此，法院判决被告某房地产公司应当向原告双倍返还定金12万元。