176套商品房买卖合同能否解除(让与担保)

来源：河北法制网

□ 李忠勇 林霖

近期，井陉县人民法院依法审理一起商品房预售合同纠纷案，石家庄某地产开发公司向鹿泉区某公司借款2000万元到期未还清，请求解除双方签订的作为借款担保的商品房买卖合同被驳回。宣判后，原、被告双方未提出上诉，判决已发生法律效力。

2013年3月25日，石家庄某房地产公司向被告鹿泉区某公司借款2000万元，并约定月利率30‰，同日，为担保该借款合同履行，双方签订两份共计176套《商品房买卖合同》，并向井陉县房地产管理所办理了备案登记。2013年3月26日，在扣除两个月的利息后，石家庄某房地产公司收到鹿泉区某公司转款1940万元。2018年，双方补签了《协议书》一份，对上述借款金额、期限及利率、借款用途、担保措施进行了详细约定。自2013年借款日起至2015年期间，石家庄某房地产公司先后向鹿泉区某公司指定账户转账还款19笔，金额780万元。

原告石家庄某房地产公司诉称，根据双方合同约定，被告鹿泉区某公司应于2013年3月25日一次性交清购房款，但至今未履行合同约定的付款义务。故请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告向原告支付违约金44万余元。

被告鹿泉区某公司辩称，原告与被告没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同实为借贷合同的担保，即实质上是通过让与不动产的方式担保债务的履行，属于让与担保。依此担保方式，原告在没有按合同约定履行还款义务的情况下，不能以确认商品房买卖合同无效或以诉请解除商品房买卖合同的方式要求归还房屋，只有在其依法清偿债务后，方有权要求被告归还房屋。

法院经审理认为，原告石家庄某房地产公司在向被告鹿泉区某公司借款的同时，双方签订了《商品房买卖合同》，被告为原告出具了购房款收据，原告也同意用房地产公司的房产作抵押，而之后又为被告补签的借款协议也印证了其借款时用某小区房产抵押向被告借款的事实，故可确认原、被告签订《商品房买卖合同》的行为，属原告向被告借款1940万元的非典型担保，而非商品房买卖。原告所借款项尚未清偿，其担保并未解除，原告要求与被告解除《商品房买卖合同》并给付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。因此，法院根据法律相关规定，作出民事判决，驳回原告石家庄某地产开发公司的诉讼请求。

说法

让与担保，是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，从而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人可以就该标的物受偿的权利。在实践中通常表现为，民间借贷双方在签订民间借贷合同的同时，双方签订买卖合同，约定借款人将标的物出卖给出借人，当到期借款人不能偿还债务时，标的物所有权属于出借人，如果到期借款人能够还本付息的，则标的物返还借款人。

我国立法上并未规定让与担保制度，但是实践中“名为买卖，实为借贷”的行为却普遍存在。对此，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。这一规定，限制性地承认了让与担保的效力，为审理此类案件提供了指导性意见。

本案就是一起让与担保案件，原、被告以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方真实的法律关系是民间借贷关系。出借人向借款人支付的款项实为借款，并非买卖合同价款，出借人履行借款合同的价款支付义务后，借款到期借款人未能还清，借款人无权请求解除买卖合同。因此，法院驳回原告石家庄某房地产公司关于解除双方签订的作为借款担保的商品房买卖合同的诉讼请求。