案情简介：立功嫌疑人刘某某是广州市花都区某村村民，2012年9月，其与同村人员杜某某签署了《房屋租赁合同》，合同商定杜某某以人民币175万元的价钱将其一块宅基地的房屋出租给刘某某，租期爲70年。刘某某享有加建、改造、出租、转让等权益。两人以“以租代售”的方式将该地块的运用权转让给了刘某某。
数月后，刘某某找到了四川籍的吴某某，依样画葫芦，将该地块以人民币235万元的价钱转让给了吴某某，从中获利人民币60万元。吴某某获得该地块后，将地上原先的一层楼房撤除，重新建了六层半的楼房，并以小产权的名义对外租售。后被花都区疆土资源和规划局查处，并将本案移送花都区公安分局，2018年3月6日立功嫌疑人刘某某、杜某某被抓获。
检察机关经审查以为，宅基地的一切权是个人一切，宅基地的运用权是一种带有身份性质的财富权，与乡下个人经济组织成员的资历联络在一同，只能在同一个村个人成员外部流转。本案中，杜某某将土地转让给刘某某的行爲虽然违背了一户一宅、面积超标等法律明白规则，但杜某某与刘某某爲同村村民，所以其行爲不构成立功。刘某某以牟利爲目的，违背土地管理法规，将本村土地倒卖给外地户籍的吴某某，其行爲已冒犯《中华人民共和国》刑法第二百二十八条之规则，涉嫌构成合法倒卖土地运用权罪，对刘某某作出同意拘捕的决议。
检察机关进一步剖析：随着经济的开展，土地价值不时飙升，城市化进程减速也使得乡下宅基地闲置率进步，宅基地转让的事情时有发作。
在此提醒：宅基地的转让，不是想转就能转的。
依据《宪法》第十条，宅基地属于个人一切，其一切权属于个人。宅基地运用权是指农民爲建自有房屋对个人土地所享有的占有、运用的权益，其权益主体是乡下个人经济组织的成员，也就是说只要本个人经济组织成员才享有本个人土地的运用权，转让给非同一个人经济组织成员则损害了本个人公共利益和别人合法权益。
《土地管理法》第六十三条，农民个人一切的土地的运用权不得出让、转让或许出租用于非农业建立。但是，在理想直达让宅基地运用权的方式次要表现爲农民对其宅基地上建造的房屋停止转让，依据《物权法》地随房走的准绳，农民将宅基地上建造的自有房屋停止转让，必定招致宅基地运用权的一并奖励。该奖励行爲依据受让人不同，假如是本个人经济组织的成员，契合转让规则的，其行爲可认定爲无效；假如是非本个人经济组织的成员，则违背了土地管理等法规。依据《刑法》第二百二十八条“以牟利爲目的，违背土地管理法规，合法转让、倒卖土地运用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或许拘役。
（来源：花都检察）
相关法条：
《土地管理法》第八条：城市的土地属于国度一切。乡下和城市郊区的土地，除由法律规则属于国度一切的以外，属于个人一切；宅基地和自留地、自留山，也属于个人一切。
《刑法》第二百二十八条 以牟利爲目的，违背土地管理法规，合法转让、倒卖土地运用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或许拘役，并处或许单处合法转让、倒卖土地运用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处合法转让、倒卖土地运用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
最高人民法院《关于审理毁坏土地资源刑事案件详细使用法律若干成绩的解释》法释〔2000〕14号）第一条 以牟利爲目的，违背土地管理法规，合法转让、倒卖土地运用权，具有下列情形之一的，属于合法转让、倒卖土地运用权“情节严重”，按照刑法第二百二十八条的规则，以合法转让、倒卖土地运用权罪定罪处分：
（一）合法转让、倒卖根本农田五亩以上的；
（二）合法转让、倒卖根本农田以外的耕地十亩以上的；
（三）合法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；
（四）合法获利五十万元以上的；
（五）合法转让、倒卖上地接近上述数量规范并具有其他恶劣情节的，如曾因合法转让、倒卖土地运用权受过行政处分或许形成严重结果等。
其实类似问题，最高院曾经有过答复意见：不宜定罪！
最高人民法院
印发《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》的通知法[2011]37号
各省、自治区、直辖市高级人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
一段时期以来，在全国一些中央，有关人员与农民结合在乡下宅基地、责任田上守法建房出售景象较爲普遍。2010年5月6日，贵州省初级人民法院就如何依法处置此类案件请示我院。我院仔细研讨了贵州省初级人民法院反映的状况，征求并综合了全国人大常委会法工委、国务院法制办、最高人民检察院、公安部、疆土资源部、农业部、住房和城乡建立部等相关部门意见，于2010年11月1日作出《关于团体守法建房出售行爲如何适用法律成绩的回答》(法[2010]395号，以下简称《回答》)。
鉴于贵州省初级人民法院请示的成绩法律、政策性强，且具有一定代表性，现将《回答》印发给你们，望依据《回答》肉体，结合审讯打工实践，依法妥善处置好相关案件。执行中若遇到新的重要成绩，请及时层报最高人民法院。
中华人民共和国最高人民法院
二0一一年二月十六日
最高人民法院
关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复
法[2010]395号
贵州省高级人民法院：
你院《关于个人违法建房出售行为如何适用法律的请示》([2010]黔高法研请字第2号)收悉。经研究，并征求相关部门意见，答复如下：
一、你院请示的在乡下宅基地、责任田上守法建房出售如何处置的成绩，触及面广，法律、政策性强。据理解，有关部门正在研讨制定政策意见和处置方法，在相关文件出台前，不宜以立功追查有关人员的刑事责任。
二、历来函反映的状况看，此类案件在你省局部地域发案较多。案件处置更该当非常慎重。要积极争取在党委一致指导下，无效协调有关方面，实在做好案件处置的善后打工，确保法律效果与社会效果的无机一致。
三、操持案件中，发现负有监管职责的国度机关打工人员有尽职、行贿等涉嫌守法立功的，要依法移交相关部门处置；发现有关部门在实行监管职责方面存在成绩的，要结合案件处置，提出司法建议，促进完善社会管理。
此复。
中华人民共和国最高人民法院
二0一0年十一月一日
解读:
2010年5月，贵州省初级人民法院就有关人员与农民结合在乡下宅基地、责任田上守法建房出售如何适用法律的成绩请示最高人民法院。经仔细研讨，并征求了有关部门的意见，最高人民法院于2010年11月2日作出《关于团体守法建房出售行爲如何适用法律成绩的回答》（法[ 2010]395号，以下简称《回答》）。现将《回答》所涉成绩的由来、相关思索及经过解读如下：
一、 问题由来
贵州省初级人民法院反映，近年来，该省局部地域集团守法建房出售行爲较爲普遍，城镇居民以拆少还多、高额补偿等作爲报酬，在城乡结合部、城市开发区和“城中村”，与有地农民经过“协作建房”、“合伙联营”的方式，在农民一切的宅基地或许局部农用地上，未经赞同或许超出赞同范围、面积守法建筑住宅楼，除局部用于出借农民外，少数被出售或许出租。此类合法房屋的置办者多爲进城务工人员、低支出职工等低收人群体。
据调查，有的县城区此类合法房屋修建总量达1485套15余万平方米，有的到达2000多套，有的整条街都是合法建造的房屋。合法建房出售行爲具有的社会危害性次要表现爲：
一足严重违背国度土地管理、城市规划等法律法规，无序占用少量乡下个人土地，影响城镇化开展和乡下土地管理制度变革。
二是守法建造的房屋普通都存在质量平安隐患，修建队伍无资质或许证照不全、偷工减料等景象较爲普遍，买房人生命财富平安无保证。
三是致国度税费少量流失，由于此类行爲均爲合法，不依法注销和操持各种手续，相关部门无法要求其交纳各种税费。
四是由于守法修建被撤除或许守法建造行爲被勒令中止后，少量买房人极有能够既得不到所购房屋，又无法发出购房款，蒙受严重损失，引发群体性事情，构成社会不波动要素。
鉴于此类行爲较爲严重的社会危害性，且触及面广，法律、政策性强，对能否适用刑法追查有关人员的刑事责任存在不同看法，故就该成绩请示最高人民法院。
二、 主要争议问题
由于团体守法建房出售行爲在一些地域较爲普遍，违背土地管理法律法规和城镇总体规划，’严重影响外地房地产市场次序和税费支出，同时给社会波动形成隐患。一种意见以为对此类行爲应以立功处置，致使有些案件已进入刑事诉讼顺序。另一种意见以为，我国刑法没有对团体守法建房出售行爲定罪处分的规则，也没有司法解释对此类行爲能否构成合法运营罪予以明白，在没有穷尽经济、行政管理手腕，涉案群众无法妥善安顿的状况下，以立功处置此类行爲，不但违背了罪刑法定准绳，也会呈现打击面过宽的成绩，影响社会调和，形成的法律和社会成绩能够更爲严重，极有能够引发少量申述和群体性上访。综合各种要素，对此类行爲不能以立功赴理。综上，对此类行爲的争议次要是，能否以立功追查行爲人的刑事责任？假如追查行爲人的刑事责任，应以何罪名追查？
三、 答复意见及其理由
经慎重研讨并结合相关部门意见，我们以为：(1)综合思索此类行爲的性质及能够触及的成绩，处置应愈加慎重，暂不宜以立功追查有关人员的刑事责任；(2)要无效协调有关方面，积极争取党委的一致指导和鼎力支持，确保案件处置的良好效果；(3)充沛发扬人民法院职能，积极参与社会管理，结合案件处置状况，促进有关部门依法、正确、积极实行职责。次要思索如下：
1．根据对此类行爲性质、特点等的分析，我们以爲，此类行爲不契合合法运营罪、逃税罪、合法转让、倒卖土地运用权罪、合法占用农用地罪等的犯罪构成。
(1)不构成合法运营罪。有意见以为，此类行爲属于刑法第二百二十五条第（四）项规则的“其他严重扰乱市场次序的合法运营行爲”。此类行爲违背了国度相关规则，并具有严重的社会危害性，该当以合法运营罪追查行爲人的刑事责任。我们以为，合法运营罪不是“口袋罪”，立功对象应仅限于专营、专卖物品或许限制买卖的物品；司法解释对属于“其他严重扰乱市场次序的合法运营行爲”都予以了详细化，如《最高人民法院关于审理扰乱电信市场管理次序案件详细使用法律若干成绩的解释》将扰乱电信市场管理次序情节严重的行爲认定爲合法运营罪，等等。在无司法解释明白规则的状况下，不能复杂地将一种行爲认定爲合法运营立功。社会上普遍存在的“黑中介”、“黑出租车”等守法运营行爲，与此类行爲具有类似之处，但是由于没有司法解释的明白规则，不能作爲合法运营罪处分。
(2)不构成逃税罪。有意见以为，此类行爲逃避交纳了少量税款，形成国度税收的流失，应以逃税罪处分。我们以为，缴征税款的主体都该当是经有关机关依法注销确认的适格主体，此类行爲的主体不是适格的征税主体，以逃税罪处置，等于变相供认了此类行爲的合法性，假如交纳了相应税款能否就应以合法行爲看待？合法修建能否相应转爲合法修建？这种以罚代批的行爲，只会滋长合法建售房屋行爲的众多。
(3)不构成合法转让、倒卖土地运用权罪，合法占用农用地罪。我们以为，行爲人与农民结合建造的房屋，普通是在农民自有的宅基地上，简直不存在合法占用耕地、林地的状况。对此类行爲，该当重点惩治与农民结合建房的城镇居民，而非农民，但是，此类人又少数不是宅基地、农用地的运用权人，不存在合法转让的成绩；即使有合法转让、倒卖土地运用权、合法占用农用地行爲，依据相关司法解释，合法转让、倒卖根本农田五亩以上的才可定罪处分，由于此类行爲合法转让、倒卖、占用的土地数量普通较小，达不到定罪处分的规范，无法对相关人员予以刑事处分。
另外，此类案件属于新类型案件，关于新类型案件，刑法只要准绳规则，如何了解、适用尚缺乏先例的，认定立功要非常慎重。普通应看能否穷尽了社会管理其他手腕，包括行政、经济手腕等。能否已到了非刑罚处分缺乏以制裁、警示。是，就可以思索按立功处置；否，就尽量不要适用刑罚这一严峻的手腕来处理尚有争议的守法成绩。此类案件处置法律、政策性强，触及利益主体多，争议成绩复杂，社会各方高度关注，以刑罚追查此类行爲人刑事责任的案例简直没有。因而，暂不宜适用刑罚处置此类案件。
2．从国度大局和相关政策看，对此类行爲处置亦应非常慎重。此类行爲触及乡下个人土地历有权、宅基地运用权和个人建立用地运用权等成绩，是“三农”成绩的重要组成局部，牵涉农民基本利益和社会波动调和。党的十七届三中全会经过的《中共地方关于推进乡下变革开展若干严重成绩的决议》和地方有关文件，都提出了展开乡下土地管理制度试点变革的要求，鼓舞有条件的中央展开乡下个人产权制度和乡下个人建立用地流转变革试点。国务院相关职能部门正在展开乡下土地制度变革试点打工调研，其中亦触及应用乡下土地建房出售行爲的定性成绩。在调研打工未有结论的状况下，对此类行爲不能贸然以立功处置。
3．从地方有关部门反应的意见看，少数以为不宜以立功处置此类成绩。爲确保回答可以精确掌握法律、政策肉体，获得良好法律和社会效果，我院专门就该成绩的处置征求了全国人大常委会法工委、国务院法制办、最高人民检察院、公安部、疆土资源部、农业部、住房和城乡建立部以及我院相关部门意见。从各部门反应的意见看，少数不赞成以刑罚追查有关人员的刑事责任。这些意见次要包括：(1)此类行爲与“小产权房”行爲具有类似之处。目前，地方成立了由地方乡下打工指导小组办公室、疆土资源部、住房和城乡建立部等14个部门组成的全国“小产权房”成绩清算打工指导小组，指导小组已召开相关会议，依照“先清查、后处置”的要求，启动了全国“小产权房”成绩清算打工。指导小组办会室已成立土地政策组、住房和建立政策组，专门担任有关政策的研讨起草打工，守法建售“小产权房”行爲的守法性质确定、妥善处置众多守法建造房屋购置者的“权益保证”等成绩，是需求研讨处理的重点内容。(2)此类行爲能够触及合法转让土地、未经同意占用土地、未依法获得乡村建立规划答应证或许未依照乡村建立规划答应证的规则停止建立等成绩，触及农民最爲重要的土地成绩。对此类行爲，土地管理法、城乡规划法等法律法规辨别规则了相应的法律责任，在有关政策出台前，应依照现有法律法规的有关规则妥善处置“小产权房”成绩，有关政策出台后，再按照相关政策操持。(3)有关部门，如疆土资源部，已开端采取措施查处有关守法案件，同时，注重健全制度，完善制止和查处机制，对行政执法监察的各个打工环节停止细化和标准，强化责任追查，从源头上防备和制止守法行爲的发作。
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